见习记者 李研 天津报道

    近期，天津凯莱赛商城有限责任公司不良资产项目债权在天津金融资产交易所挂牌转让，出让方是中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司。

    来自天津金交所的资料显示，此次转让的凯莱赛项目共计两笔债权，债权总额为1741.81万元。

    其中，受让自交通银行天津分行的一笔债权总额为820.6万元，本金余额349.06万元，由天津凯莱赛商城以其名下的天津凯莱赛商城首层乙段3444平方米房产（底商）设定抵押担保，并由天津新基业发展有限公司提供连带责任保证担保。

    另一笔则是受让自天津市商业银行兴科支行的一笔债权，总额921.21万元，本金余额为419.00万元，以天津凯莱赛商城持有的天津凯莱赛商城0001幢1500平方米房产（负1层）设定抵押担保。

    21世纪经济报道记者在采访中了解到，上述两笔资产均为账龄超过10年历史的不良资产，且项下抵押物充分足值。那么，如此“优质”的不良资产为什么至今未能得到妥善处置？

    一位来自AMC的资深人士直言不讳地告诉记者：“我们接手一项不良资产，首先会通过权属清晰度、抵押物估值和持续经营能力三个因素，对其做一个初步判断。有的资产就像‘冰棍’，如果不尽快脱手，就会化掉；也有的资产像‘古董’，有不小的升值空间。”

    不良资产“贴标签”

    一位接近上述交易的人士告诉记者，来自交行的债权，最早追溯至一笔授信期在1995年到1999年的楼宇按揭贷款。该笔贷款在还款进程中出现问题，按照贷款“五级分类标准”，在经历了由“正常”到“关注”，继而成为“不良”之后，于2004年被转让给信达。

    “2005年，交通银行在香港上市，这笔和当时打包转让的多笔不良贷款一样，是银行剥离的不良资产，为上市做准备。” 上述人士分析。

    而来自天津银行的债权，是2001年发放的一年期流动资金贷款，在2010年被天津银行转让至信达。天津市金融办工作人员透露，2010年前后，正是城商行扎堆赴港IPO的高峰期，天津银行也曾有此宏图。批量转让不良资产，或亦与上市计划有关。

    “考虑到上述两笔债权的抵押物足值，即使累加多年利息，抵押率仍充分。加上凯莱赛商厦一直正常经营，我们也调研了租金情况，商厦一年的租金收入约2000万元，其中可归属于本次转让债权的大约占50%。因此，我们分别在2004年和2010年接手这两项资产后，并没有急于转让，一直未将其处置工作提上议程。”上述接近该交易人士透露。

    抵押物本身的增值不容小觑。天津市融信房地产评估公司的询值专员马女士介绍，上述抵押物如果是整层转让，底商部分的评估价格在25000-30000元/平方米，负1层的评估价格在15000-16000元/平方米。

    按照将评估值取下限的保守估计，这两笔债权项下的抵押物，评估价值也将过亿，“古董”的升值过程显效了。

    AMC资产处置考核

    AMC选择在哪个时点出手旗下不良资产，除了参考前述资产“标签”之外，亦与财政部考核尺度一脉相承。

    某资产管理公司高管告诉记者，AMC存续和转型大致经历了三个阶段：一是2006年之前的“政策性阶段”，资产管理公司主要是在国有银行上市前后，承担帮助其剥离不良资产的职能；二是2006-2009年的“转型过渡期”；三是2010年开始的股份制改造。

    2010年6月，财政部正式接管信达。2012年9月，华融完成股份制改造；长城和东方的股改目前仍在进行中。

    “目前，财政部对资产管理公司的考核，主要从两个维度进行，一是盈利能力状况占60%，其中资本利润率权重30%，资产利润率权重15%，成本收入比权重15%；二是经营增长状况占40%，其中国有资产保值增值率权重20%，利润增长率权重10%，经济利润率权重10%。”前述AMC高管向记者介绍，“根据这六个指标，如果资产的变现净值较历史成本增值较大，无疑考核指标就‘好看’，所以AMC有逐步消化‘古董’的动力。”

    接近前述凯莱赛交易的人士也透露：“2010年财政部正式接管信达后，在内部每年有现金回收任务的考核。所以，公司将名下资产陆续梳理、处置，今年将以上两笔纳入了处置范围。”

    信达资管管理公司的官方网站亦显示，今年4月，已按照监管部门的信息披露要求，将这两笔债权的处置公告予以列示，并于11月在天津金交所挂牌转让。