特约撰稿 余海洋

　　毫无疑问,中国房地产现阶段最主要的矛盾就是供需不平衡,矛盾的解决之道有很多种,从国办2003年的18号文到2013年的17号文,基本证明调控会一直伴随房地产,自由市场配置并不是中国所需。但从前的调控思路则主要体现在以下方面:短期调控措施做的太多,长期制度建设做的太少;一刀切做的太多,差别化做的太少;增量房上做的太多,存量房上做的太少;流转环节做的太多,持有环节做的太少;降需求上做的太多,增供给上做的太少。这也是导致“越调越涨”原因,没对症下药嘛。

　　也有很多人认为政策调控是基于泡沫而导致,从经济学上说,泡沫并不可怕,适度的泡沫可以促进生产力、生产方式、技术和资本等发展。

　　而且,中国是一个庞大的市场,区域特性很强,如果把城市进行划分,你会发现反映的矛盾不一样。经济发展过程中,一线城市的人口聚集效应不断增强。一线城市的主城区不仅是地区乃至全国的行政和商务中心,更集中了核心的教育医疗等公共资源。由于缺乏有效供给,一线城市的商品住宅只能遵循价高者得的拍卖原理,高企的房价收入比反映了土地资源的稀缺性和居民的贫富差距。因此,一线城市房价的“泡沫”本质上不是房地产的问题,而是城市规划和贫富差距的问题。

　　三四线城市则由于过去政府的各种造成运动,形成了大量的土地供应,虽然房价和居民收入基本挂钩并没有太大的泡沫,但中等收入家庭拥有两套甚至更多住房的情况也非常普遍,整个城市中坚力量的需求基本被满足。在人口红利逐渐消失并且没有产业支撑的情况下,三四线城市过量的供应就形成较大系统性的供求失衡问题,这也是目前最难解决的部分。

　　因此,针对不同城市的情况,要理顺这些关系,政府首先做的就是用时间换空间。从新一届政府的行为来看,政府愈来愈倾向于运用市场化手段调控我国房地产市场,去行政化趋势越来越强。

　　那么,要用长期制度代替短期政策,个人认为未来政府将从影响房地产的三大基本制度做起:

　　首先,土地改革是政府面临的首要重任,房价的过快上涨根本原因是供不应求的局面被金融杠杆扩大化了。以前土地储备制度都是“一个口子进水,一个池子蓄水,一个龙头放水”,所有的土地都要被当地的土地储备中心收储为国有建设用地后通过招拍挂才能供应市场。未来在城镇建设用地有限的情况下,政府需要加强集体建设用地尽快入市,通过圈内流转、盘活存量、弱化收储三步走来达到土地的释放从而提升供应。

　　其次,房产税、交易税、遗产税、差异化信贷政策等这些财税政策推出起到了市场调剂的作用。房地产最大的问题是土地供应有限,土地供应有限的情况下我们给它限购是防止少数富人占有多数的稀缺性公共资源品。在这种情况下房产税推出就相当于从行政限制的角变成税收调剂。通过梯级征税,买的越多收的税越多,这样防止少数人去占有多数的财富、多数的公共资源。

　　最后一个基本制度是户籍制度的改革,2012年中国的城镇化率为53%,但户籍城镇化率仅为35.3%,所以户籍制度改革是打破二元经济结构,保证实现“人的城镇化”的重要制度条件。只有人口城镇化了,有了公共资源的支持、有了社会保障、有了更多工作机会,才能使得人口有更强劲的消费力和消费欲望,才能为房地产带来更多的需求。

　　(作者系易居克而瑞深圳片区研究总监)