■本报记者  李晓红

    借着楼市持续升温之风,高端住宅需求继续上涨。今年下半年以来,“限价令”影响趋弱,房企开盘积极性提升,高端市场也随之回暖。
    值得注意的是,今年7月,中粮地产以23.6亿元夺得孙河板块HIJ地块,经估算,其楼面地价每平方米超过5万元,而在10年前,该区域楼面价每平方米仅为500余元。短短十年内,增长近百倍,中央别墅区缘何如此强劲?
十年地价涨百倍
    从去年9月起,龙湖、泰禾、首开接连进入孙河板块,拿下4块低密度住宅用地,中央别墅区频频出现在人们的视野。今年7月,中粮地产又以23.6亿元夺得孙河板块HIJ地块,楼面地价飙升至5.2万元/平方米,据估算,中粮项目未来的入市价格将有望超过10万元/平方米。
    最早提出“中央别墅区”概念的业内人士刘东在一次专访中透露,“2002年我们做莱蒙湖别墅的时候,这里的地价比朝阳区便宜,35万一亩”,据此来换算,当时中央别墅区地价每平方米仅500余元,与目前5万元/平方米相比,该区域地价在短短十年,翻涨百倍。
    对于别墅市场的价值走向,中经联盟秘书长陈云峰认为,在供应日趋紧张的背景下,别墅市场整体无疑会走高。“生态环境通常是别墅选址的先决条件,但这也局限了别墅的配套水准,纵观北京八大别墅板块,除中央别墅区之外,很少同时兼顾生态与配套。环境、居住品质与便捷的生活条件兼得,令中央别墅区成为唯一具备‘第一居所’条件的区域,其价值也因此长期领跑北京。”
    据了解,目前天竺板块在售别墅项目包括誉天下、丽宫、棕榈滩等,平均价位从每平方米3万多元到7万多元不等,而新兴的孙河板块别墅产品均价将冲破10万元大关,如即将入市的泰禾项目、万通溪悦澜墅。业内人士指出,高价地王诞生提升区域周边楼市价值已是惯例,随着孙河板块项目相继入市,天竺板块因毗邻孙河板块,其区域内房产价值看涨已成定局。
    据万通溪悦澜墅销售人员透露,因该项目位于天竺板块,并且将于10月推出480平方米—580平方米之间的联排别墅产品,因此受到高端置业市场的特别关注。虽然当前项目尚未正式开盘,但从目前电话咨询来看,不少客户已有预定意向。“由于项目距离孙河地王较近,不少置业者担心未来会受地王影响提价,因此希望提前出手买入。”
    对此,资深地产专家认为,随着土地资源供应紧缺局面的出现,即将“断供”的优质土地资源以及北京日趋严苛的土地节约集约利用标准,使得“物以稀为贵”的中央别墅区地块还将有更高的攀升潜力。　
低容积率豪宅将“一屋难求”
    “虽然中央别墅区内仍有部分住宅用地待开发,但注定价格不菲,特别是受别墅用地的稀缺、供需倒挂等多方因素影响,该区域必将成为竞争最为激烈的区块。受其影响,未来超低容积率产品将更为稀缺,并最终将‘一屋难求’。”一位地产界人士向记者表示。
    中央别墅区作为北京最早的别墅开发区,一直以来以低密度产品备受高端人群追捧,但随着区域产品逐渐销售,目前在售的1.0以下容积率项目已寥寥无几,稀缺价值凸显。据统计,目前中央别墅区仅有万通溪悦澜墅、棕榈滩中央墅等项目容积率低于1.0,其余在售项目如龙湖·双珑原著以及泰禾北京院子均在1.1以上。1.0容积率时代已经成为过去时,低容积率别墅价格和预期走势备受看好。
    据了解,从2003年开始,别墅市场在十年里已连收6道禁令,而2012年6月下发的住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定,更是从土地源头上切断了低容积率新增项目的通道来源。以中央别墅区天竺板块为例,从2008年至今新盘入市项目不足十个。截至目前,天竺板块容积率1.0以下的房源数量甚至不足千套,无法满足购房需求。对此,业内专家认为,低容积率产品放量少,将无形中推涨楼盘价格。
    而原计划于今年10月再次入市的天竺22号地部分土地日前被紧急叫停,亦被业界解读为政府严格执行现有政策、决意彻底切断低密度产品的一个强烈信号。这也意味着低容积率别墅未来将逐步淡出市场,并最终成为“绝版建筑”,而中央别墅区内现存低容积率别墅价值亦将变得相对稀有。