本报记者　陈湘

　　新一轮房价上涨的周期已持续近两年,楼市丝毫不见“降温”迹象,而各地频繁诞生的地王进一步推动了房价上涨的预期。国家统计局日前发布数据显示,8月全国70大中城市中有69城房价延续上涨,土地市场也持续升温。随着“金九银十”的深入,房价将面临更大上涨压力,这能否倒逼楼市调控长效机制加速出台,或将从11月召开的三中全会上得到答案。

　　房价地价齐涨考验楼市调控

　　房地产新一轮调控政策已实施数月,但楼市却继续“高烧不退”。国家统计局数据显示,8月份全国70大中城市中,商品住宅价格指数同比下跌的仅1城,其他69个城市均出现房价同比上涨。值得关注的是,以北、上、广、深等为代表的一线城市房价继续高歌猛进,8月同比涨幅分别为22.5%、7.7%、24.1%和17.5%,另外,厦门、南京、福州、成都等城市的同比涨幅也均超过10%。房价不断攀升的同时,土地市场也持续火爆。京沪两地前8月土地出让金均超千亿,比去年全年分别上涨50%和30%。房价与地价齐升,无疑是对楼市调控的巨大挑战。

　　房价持续上涨,也给购房者带来了极大压力。央行报告显示,第三季度67.6%的居民认为目前房价“高,难以接受”,比上季增加0.9个百分点。其中一线城市居民中认为“房价过高”的比例为77%,居民高房价的感受强于二、三线城市。在高房价之下,居民的购房意愿继续下跌。调查显示,未来3个月内准备出手购房的居民占比为13.2%,较上季回落0.8个百分点,自2012年四季度以来连续第三个季度下跌,是央行1999年进行储户调查以来的最低值。

　　把时间跨度放大,可以看见多年来房价走势之“疯狂”。2002年全国商品住宅平均价格是每平方米2092元,2011年达到每平方米4993元,9年间上涨了1.39倍,平均每年涨幅19%。这种涨幅在一线城市尤为突出,上海房价2002到2011年平均每年涨幅高达27.6%。从2003年的“18号文”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”及其细则……十年间,国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。然而,中国房地产市场却仍是“涨”字当头,屡调屡涨,“看不懂”的中国房地产市场让人困惑。“涨”字之下,市场真相究竟如何?

　　楼市调控陷“越调越涨”怪圈?

　　房价多年来陷入屡调屡涨的“怪圈”,有诸多原因。首先是供需矛盾,限购只能暂时抑制购房需求,却反而在一定程度上加剧了供需矛盾。以上海为例,2013年前十周商品住宅的供应量为79.65万平方米,同期成交量为228.23万平方米,供求比高达2.87,供求矛盾突出。此外,地方经济低迷、地方财政严重依赖土地财政等也是重要因素,以温州为例,今年上半年温州GDP为1695.3亿元,同比增长7.4%,增速较一季度回落0.3个百分点,远低于浙江全省8.3%的增速。

　　面对楼市“过热”现象,住建部虽然在进行督导,但是中央政府并未给出明确的加码调控信息,“政策模糊”也在一定程度上加强了市场对房价继续上涨的预期。8月,媒体曝出温州放宽限购令,但并未引来中央叫停;舟山官方虽已否认放宽限购,但表示“近期正在开展有关楼市限购政策调整的调研”,态度颇耐人寻味。另据报道,已有33家房企提出约800亿元的再融资申请,房企再融资重启预期强烈;而业绩较为期待的住房信息联网也再度“爽约”。

　　政策模糊也使多地楼市调控政策出现分化。被市场理解为调控收紧的如:郑州市主动抬高住房限购政策门槛,规定20岁以上的人才能买房;南京市要求市、区属国有独资、控股企业从一般商品房地产领域退出;北京推出限房价、竞地价地块。被市场理解为调控放松的如:温州成为放松限购令的首个城市,深圳和芜湖也均有一定程度的放宽。

　　三中全会或成转折点

　　一面是行政手段遏制楼市房价乏力,一面是地方限购出现松动,市场对楼市调控长效机制出台的讨论也甚嚣尘上。自2008年金融危机爆发,迄今已是6个年头。中国GDP增速从2007年的13%降为2012年的7.8%。在“减速换挡”期,高耗能、高投入的老路已经不可持续,老旧模式必须转换。但楼市过热势必吸引资金进入房地产行业,影响经济的转型进程。统计局数据显示,今年1-8月份,全国房地产开发投资52120亿元,同比名义增长19.3%。而去年全年增速仅为16.2%,上行趋势明显。

　　房地产行业在国民经济中占有重要地位,在宏观经济形势依然不明朗的背景下,中央过度打压房地产可能性不大,但经济转型升级的基调下,也不会放任房价继续过快上涨,对于楼市调控长效机制的讨论也甚嚣尘上。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,按照中央高层的定调,11月的三中全会召开前,楼市调控政策基调将以稳为主,地方调控微调不会被中央“叫停”。针对房地产市场,三中全会将围绕房地产调控长效机制建设方面,譬如房产税扩容、个人住房信息系统建设、全国房屋普查体系、不动产登记制度等制度在完成基础工作后,有可能在11月后取得实质性推进。土地、户籍、财税等制度改革将真正纳入议事日程。但他也表示,长效机制建设是渐进式过程,具体制度设计等尚需长期论证。限购、限价等政策很难快速退出,现有政策基调恐将持续一段时间。

　　住建部政策研究中心原副主任王珏林此前也表示,长期的房地产调控政策正在推进中,个人住房信息联网、不动产统一登记制度、房产税城市试点工作这些都是长效机制建立的基础性工作,未来会在此基础上推进房地产长期调控的法制建设。