【地产中国网高端访谈】继8月6日发布上半年业绩报告后,紧随其后,8月7日,万科总裁郁亮及其他管理层在深圳大本营召开了业绩说明会。

　　万科总裁郁亮

　　在说明会上,就当前A股融资开闸、B转H、拿地等热点问题回答了媒体提问,以下为实录:

　　暂无A股再融资计划

　　媒体:再融资有条件开闸的消息越来越多,万科在旧改储备也有300多万平米,目前,有没有融资计划?

　　郁亮:可以很明确地说,我们目前没有再融资计划。我们最近五年时间没有从资本市场再融资了,完全可以按照我们自己的发展模式来发展,我们能够从合作渠道解决发展所需的资金问题,海外融资也是解决资金问题的一种渠道。

　　媒体:在半年报里,2013年万科房地产业务结算利润率较去年同期下降,净资产收益率有所上涨,你也提到对股东而言,这个净资产收益率比利润率要重要,那么,万科对未来资产净收益率与利润率两者之间平衡是怎么考虑的?

　　郁亮:现在主要发展商利润率都在下降,我相信这是市场乐于见到的,这也是发展商竞争的结果。市场上更多的房子可以供应出来,可以以更合理价格销售,对行业、对社会是好事。对股东而言,如何提升股东回报率是很关键的,不能只靠涨价,要走内涵发展道路,快速周转、以更低成本、更低费用、性价比更高产品取胜。应该说我们房地产行业终于到了一个精细化的阶段,标志就是利润水平长期来看是一个下降或者趋稳的趋势,不再像过去那样的暴利时代。但是这样的环境下,一个经营优秀的企业、管理优秀的企业一样可以满足股东回报的要求。

　　媒体:年初我们在这里开过B转H发布会,现在B转H进展到什么情况?

　　郁亮:目前方案还在审理之中。

　　媒体:关于B转H的问题,丽珠集团是晚于万科申请,最近说会赶超万科,万科等待这么长过程中是因为行业还是因为自身经营状况拖延了审批过程?

　　郁亮:我们没有任何考虑。我们只能耐心等待,我们也不去揣测决策部门根据什么考虑。

　　万科不怕竞争

　　媒体:前海土地首拍是7月份举行,万科联合了新世界一起拿地,但是很遗憾没有拿到首批两块出让土地,在后期前海还有八块土地拍卖,万科是否还会继续参与前海土地竞拍?是继续和新世界进行联合拿地还是单独拿,有没有考虑和其他企业合作拿地?

　　郁亮:前海的每个地块万科都不会放弃。不光是前海,在深圳每块土地我们都会关注,都会参与。万科的合作伙伴很多,新世界是我们其中一个合作伙伴,之后还会跟谁合作,现在还不能确定。

　　媒体:后面的地也是以联合拿地方式?

　　郁亮:不排除单独拿地,拿了地再合作也有可能。我非常感谢媒体两件事情,第一是总会提醒我们在被赶超,第二是提醒我们不要买高价地。前海的地规模比较大,地价也不算特别便宜,拿了之后会不会也被称为“地王”?我们会谨慎对待这个事情,合理出价。

　　媒体:关于前海地块,是商业性办公用地,万科没有拿到。万科之前提到不是为了商业而商业,而是为了住宅做产业配套。但是这是纯商业性办公用地,万科在商业地产策略方面是不是发生变化?在西安的时候,万科说转型做一个城市服务配套商,除了万科目前在城市配套服务策略外,还有哪些尝试设想?

　　郁亮:城市服务配套商概念内容非常广泛,我们还需要持续的探索,既然是一个未来前瞻性东西,我们在主要城市做一些尝试总是需要的。参与前海的项目,也属于尝试之一。

　　媒体:环首都经济圈规划出台后,大家讨论得较为热烈,万科上半年在北京、天津、唐山也拿了不少地块项目,今后是否会从中寻找一些机会?

　　郁亮:环首都经济圈是很重要的经济圈,我们关注的不光是环首都,也关注环珠三角、环长三角和其他城市圈,任何机会我们都会有兴趣。

　　媒体:今年上半年比较高价的地包括“地王”都出现在一线城市比较好的地方,万科后期拿地会不会也向一二线城市靠拢?高档房已经滑落到整个市场的5%,是不是高档房就没有市场了?

　　郁亮:万科拿地不是按照一二、三四线城市安排。我们按照PIE模型,根据人口、就业情况来决定拿地还是不拿地,当然也根据地价水平来做这个事情。所以万科一定会均衡地投资,并不是说现在一二线好了,我们就往一二线去。其实一二线房价上涨的时候,地价上涨的更多。万科还是平衡的发展策略。

　　我并不觉得高端房就没有市场,但高端房不是万科的选择,我们还是做主流住宅为主。高端房有做的非常出色、优秀的。但这个市场并不是说有钱赚就一定要上的,在战略上要有取舍。