■本报记者 宋振庆、曾一宁
    见习记者 沈斌 上海报道

    黄红相间的现代化标准厂房整齐而寂静地伫立着，在厂房中办公生产的人们多半不知道，这个名为“上海派米雷（奉贤）企业园区”（以下简称“派米雷园区”）的工业园此刻正陷入争议的漩涡之中。
    派米雷园区由上海派米雷投资(集团)有限公司（以下简称“派米雷”）投资开发，位于上海市奉贤区星火开发区内，目前共建设了21幢厂房，其中20幢已经实现客户入驻，而矛盾焦点正集中在另外一幢厂房上。这幢厂房原本已经出售给上海梦海化工原料有限公司(以下简称“梦海”)，然而后者在支付部分房款后产生质疑，认为派米雷并无房地产开发资质，购房合同具有欺诈性质。
    在协商解约未果后，双方对簿公堂。2012年12月24日，上海市奉贤区人民法院一审判决，派米雷行为属于自建厂房转让而非房地产开发，梦海败诉。
    “梦海选择继续上诉，因为我们对于一审判决存在众多异议，目前已经进入二审阶段。”6月9日，代理梦海方面诉讼的京大律师事务所律师黄家勇表示，“无论从企业自己宣传和实际状况来判定，派米雷无疑是一种工业地产的商品房开发行为；此外，派米雷还涉嫌违规用地、工业用地分割产权销售等问题。”
    “派米雷的厂房分割销售问题已经被上海市规土局执法大队调查。”上海奉贤区规土局相关负责人对中国房地产报记者透露。而上海市规划和国土资源管理局（以下简称“上海市规土局”）执法大队工作人员则对记者称，“不方便透露详情。”
    对于种种质疑，派米雷选择了缄默。“由于目前处于二审前的敏感期，本着对事实和法律的尊重，我们不会向媒体说什么。”在电话中，派米雷董事长谢光平婉拒了中国房地产报的采访要求。
    梦海的问号
    派米雷的官网资料显示，派米雷是国内率先进入产业地产领域的企业之一，并在上海、天津、重庆等地操盘产业地产，多年来逐步形成了从标准化厂房到研发楼、孵化基地、总部办公、创意办公等以高科技产业、新兴产业和生产性服务业为依托的多功能综合性产业地产的产品体系。
    而该网站关于派米雷园区的介绍是，“园区规划占地总面积118亩，规划总建筑面积约8万平方米，是集生产、办公、研发、仓储等配套于一体的产业中心，具有独立产权，可灵活租售并可为企业量身定制,是奉贤区内最具规模的产业园区之一。”
    “我们被网上的这些资料所吸引，认为派米雷很不错，就决定购买园区厂房，以满足我们扩大经营的需求。”梦海副总经理张怿说。
    2010年9月和2011年3月，梦海先后与派米雷的全资子公司、园区土地的产权所有者上海轩礼实业有限公司（以下简称“轩礼”）签订《厂房预订协议》和《厂房预售合同》，这幢属于派米雷园区三期的厂房总价格为1900万元，梦海先后支付派米雷900万元，而剩余的1000万元则由派米雷代为融资——即派米雷以还未过户到梦海名下的产权证向银行贷款，而梦海则须向派米雷支付本金和利息，还清后方能过户。
    随后梦海通过其他渠道了解到一些有关派米雷的指责信息，认为事有蹊跷，遂与黄家勇取得联系。在后者的调查下，发现派米雷在该产业园的操作上存在众多疑点，而双方签订的购房合同不仅风险重重，甚至根本就是无效的。
    “我们从房管局和工商局的信息查询到，无论是派米雷还是轩礼，都没有房地产开发经营资质证书，其厂房产品也没有预售许可证。但派米雷园区是明显的产业地产开发，属于房地产开发范畴，无论是自我宣传还是实际认定，派米雷都是房地产开发商无疑。”黄家勇指出。
    而黄家勇提供的包括上海启迪置业有限公司、上海浦东金桥联合发展有限公司、上海浦东星火开发区联合发展有限公司等在上海住房保障和房屋管理局登记的资料显示，这些工业地产商都有房地产开发经营资质证书，而其开发的厂房也都取得了预售许可证。
    因此梦海提出，派米雷在销售工业厂房时并未取得商品房预售许可证，属于违法销售，所签订的预售合同应为无效，并主张与派米雷解除合同。
    派米雷则在法庭上反驳称，“厂房的投资模式是修建自有厂房，再将自有厂房租赁、转让给其他企业，并非房地产开发行为，也就没有是否具备开发资质的问题。”
    最终，上海市奉贤区人民法院认可了派米雷的说法，判决梦海败诉。派米雷当天即发布公告表示，“梦海公司由于自身资金原因无能力继续履行预约购买厂房的合约，违约在先，为规避违约责任盲目启动诉讼，主张合同无效，……终尝失败的教训。”
    “如果按照法院判决的说法，是不是意味着所有人都可以拿一块工业用地，以自建厂房的名义建造厂房对外销售？”张怿质疑道，“也就是说，工业地产完全没有资质的门槛，可以向任何人开放？”
    中国房地产报记者在派米雷园区内看到，20幢标准厂房基本都已有不同企业入驻并投入生产，园区运作状况良好。一位上海地产人士指出，无论是这种景象，还是派米雷官网上自我宣传的资料，都确乎是一种明显的产业地产开发行为，这与派米雷在法庭上辩解的所谓“修建自有厂房再进行租赁转让”的确有自相矛盾之处。
    由于派米雷方面和谢光平本人都拒绝了本报的采访，其真实状况如何尚难以定论。
    黄家勇指出，派米雷园区的产品与上海其他园区的产品具有很高的相似度，其市场销售行为也类似，但派米雷却不需要房地产开发资质审核和预售许可证，可能也不需要缴纳地产开发商应缴的契税、营业税、城建税等各类税费，这本身就对其他产业地产商形成不正当竞争，也使其经营行为游离于监管之外。
    “派米雷这种模棱两可的行为，本身就蕴藏了潜在的巨大风险。由于监管的缺失，如果一些别有用心的企业不像派米雷这样实实在在把厂房建起来，而是卷款逃走或金融欺诈，将给当地政府和客户造成严重损失。”一位产业地产人士指出。
    “在国内，自有厂房建设转让和工业厂房开发盈利间还有很多没有规范的东西，存在很大的操作空间。”动力联行董事长梁春表示。
    违规谜团
    上海市奉贤区人民法院在判决中指出，“涉案厂房具有合法的建筑规划手续，现在已经竣工并经检验合格，取得房地产权属证书，双方进行房地产交易并无法律上的障碍，所以双方之间的买卖合同是成立且合法有效的。
    上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息调阅资料显示，派米雷已为入驻园区的斯蒂莫斯（上海）水处理设备有限公司、上海东呈工贸有限公司、上海纽新电气有限公司等几家客户办理了独立的产权证。
    同时，派米雷在奉贤区南桥镇开发的都市产业园也在销售信息中表示，可以为入驻企业办理独立产权。
    但上海市规土局2011年下发的《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》中明确规定，“用地单位建造的工业厂房和配套设施仅供其生产使用，土地、房屋不得分割转让。”
    而2012年12月5日的《上海市奉贤区经济委员会关于上海派米雷投资（集团）有限公司产权分割出售的批复》也对派米雷在星火开发区开发的另一个产业商务园区希望分割到层的要求进行了否决，“派米雷项目属生产性服务业，其土地性质属工业用地，不得分割转让”。
    政策清晰规定不允许工业厂房分割销售，但派米雷园区、南桥都市产业园却能够明确无疑地办出独立的产权证，这其中的原因尚不得而知。
    “这是显而易见的违规销售行为，从这一点而论，销售合同也是无效的。”黄家勇说。
    上海奉贤区规土局相关负责人对中国房地产报记者表示，“根据上海市的政策，工业用地肯定是不能分割转让的，因此市规土局执法大队正在调查派米雷园区分割销售的问题。”
    然而就在2012年5月，上海市星火开发区管理委员会还颁发给派米雷“服务业之星”的奖状，以表彰派米雷2011年在区域经济发展、集约用地、服务企业等方面的突出贡献，而入驻园区企业也对派米雷肯定有加。
    短短一年时间，赞赏、荣耀、诉讼、调查一起落到派米雷身上，其尴尬处境可想而知。
    联东集团副总裁梁环宇认为，派米雷确实将众多企业引入园区中，并实实在在生产经营，给地方政府贡献税收，但这些企业都确实需要独立的厂房产权，因此这种规范的分割是合理且必要的。
    “但是上海就是一刀切地规定不能分割，怕的就是拿工业用地去盖住宅别墅，这确实是实际情况和政策规定之间一种无奈的悖论，可以说派米雷就是这样的一个牺牲品。”梁环宇说。
    在房地产开发资质和工业用地分割销售的焦点之外，黄家勇也提出了另一个疑问，即涉案厂房的初始土地用途是否被派米雷改变，又是否有相关的政府批文，并重新收储或补缴土地出让金？
    “如果最初划拨或出让时是经营性用地，派米雷没有开发资质和预售许可，其预售行为应该是无效的。而如果是非经营性用地，其预售房屋且分割转让房屋的行为为法律所禁止，且房屋过户存在法律、政策障碍，房屋买卖的合同目的无法实现，其预售房屋行为也是无效的。”黄家勇表示。
    实际上，该地块并非由派米雷从公开的土地市场竞得，而是通过与上海森林特种钢门有限公司（下称“森林特钢”）的股权转让交易得来的。
    工商资料显示，轩礼为2010年5月25日成立，注册资本100万元，为森林特钢的全资子公司。2011年4月2日，派米雷跟森林特钢签股权转让协议，以4100万元受让了轩礼100%股权，轩礼由此成为派米雷的全资子公司，园区地块也落入派米雷囊中。
    但从目前公开的信息中，无法查到森林特钢是以何种方式、何种用途从政府或其他途径取得该地块的所有权。
    在一审胜诉后，派米雷也通过媒体大倒苦水，“相关法律法规不完善，使行业内鱼龙混杂，也使整个行业容易受到误解。如果有一套专门针对工业地产的法规，也不至于出现用商品房法规来硬套厂房建设的尴尬。”
    梁环宇认为，“这种工业地产开发在没有现成法规的基础上，只能去参照商品房预售的法律法规来执行，至少在房地产开发资质、正式报建、五证齐全等方面要完善，而不是去故意利用规则的缺失谋取利益。”
    “中国还是一个制造业大国，从中央到地方都关注和重视产业发展，希望一路开绿灯，规范也少点，因此参与者更多的是重发展轻规范，这是一个大的时代背景。”梁春对中国房地产报记者表示，“的确应该有一套专门针对工业生产和销售的管理办法、流程和标准，也正是因为这种制度上的缺失，才滋生了大量纠纷和违规现象。