投资运营商：管理价值
这是一种最具国际形态的产业地产类型，它们不采取绝大多数产业地产商租售并举的模式，也不试图用住宅或配套的销售利润反哺园区发展，而是进行投资收购项目，通过对物业进行持有出租和投资管理，以此获得租金与资产增值收益。这批投资运营商中尤以内资的万通控股，外资的普洛斯、嘉民、丰树和盖世理等为代表。它们纯持有出租的开发模式与绝大多数产业地产商形成了鲜明对比。
尽管仍然处于探索和仿效阶段，万通却是中国目前在业务形态和经营思路上走得最远的本土产业地产投资运营商。
4月2日，万通控股常务副总经理郑沂向本报记者披露，万通控股在去年发起的第一只中国人民币工业地产基金目前已经完成第一阶段的投资，并正式开始下半场的第二阶段投资筹备工作。万通控股的工业地产基金时代由此拉开帷幕。
万通控股首度试水工业地产始于2008年与TCL集团合作的无锡万通工社。在宣布合作的次年就完成了对16万平方米的TCL数码工业园的收购和改造，其中包括主厂房、职工宿舍、食堂、仓库等物业。万通控股采取“售后回租（Sale & Lease Back）”模式，将58%的厂房回租给TCL，租期为6年。万通工社在2012年就持有约60万平方米已出租物业面积和可观的土地资源，且出租率高达99%，万通控股也以此获得稳定的现金流和保底收益回报。
与TCL的合作项目经过4年的市场验证后，万通控股在2012年再探工业地产市场。万通控股在年初正式与汇源集团签订工业地产合作备忘录，并确定以“部分售后回租+增值管理”的模式进行合作，进一步深入工业地产市场。
万通控股董事长冯仑曾公开解析这种工业地产的“美国模式”：万通的工业地产商业模式就是通过收购目标企业的优质工业项目进行改造和扩大规模，接着通过基金或公司上市、打包出售等方式进行资产再处理，最后实现退出。
为了实现这种国际化通行的工业地产投资运营商模式，万通控股陆续从普洛斯、AMB和丰树集团等外资巨头招揽人才，这批专业人士精通地产投融资、开发建造和管理等各环节运作，还具有丰富且国际化的实战经验，成为万通控股的最强主力军。
2012年，万通控股发起中国首只人民币工业地产基金，规模达10亿元，主要针对高端制造业。万通控股常务副总经理郑沂对记者透露，目前这支工业地产基金已经完成了第一阶段的投资，共计投入4个项目，分别位于无锡、杭州和成都。这些项目总面积达80万平方米，最终也将选取持有收租的模式来运作。
“万通控股投资基金具有投资时间长，实行‘5+1+1’投资期限，不保本不保收益不确定项目，分散投资组合，与投资者共同承担风险和收益等特点。通过对工业地产物业的持有进行相应的运营管理，我们得以获得持续性稳定现金流收益。”郑沂表示。
针对项目的投资收购，郑沂表示，万通控股会通过基本的4个标准进行选取：第一，项目所在地必须是在一二线发达城市；第二，目标客群是对现代工业地产有需求的第三产业，即2.5代工业，其中仓储物流是万通控股最主要的关注点；第三，项目只租不售，并以未来能够对接资产证券化的投资型物业为目的来打造；第四，规模适中，避开规模过大或过小带来的投资成本与管理成本风险。
“这只工业基金已经开始进入第二阶段的筹备阶段，预计整只基金未来能够分散投入到6到8个项目中”。郑沂还透露，一旦时机成熟，万通控股还将适时推出工业地产美元基金。
然而业内对这种轻资产模式是否能够一往无前仍有所疑虑。一方面，轻资产虽然具有能快速扩张的优势，但有业内人士认为持有成本会出现吞噬公司业绩的情况，短期内亦难以实现业绩的爆发式增长。另一方面，万通工业基金的退出渠道亦不明朗，虽然境外基金能够通过资本运作退出，但受限于REITs在中国尚未放行的现实，万通控股的退出渠道仍处于模糊地带。但有业界人士预测，万通控股的工业基金未来或通过公司上市、REITs打包上市及向海外基金销售资产等方式实现退出。
开发商：制造环境开发商类型标准
1.辨别城市投资价值能力
开发商对于城市的配套、产业发展水平和企业实际需求量必须有非常明晰的把握和研判，只有这样才能保证产品的快速去化和品牌的良性积累，如何在数百个不同经济水准的城市中选取最适合的发展地点，是开发商类型标准最基本的要求。
案例印证：“联东主要通过土地供应量、城市企业数量及工业增长值来衡量一个城市或区域是否适合开展项目。预先了解区域的土地结构及工业土地的供应量，尤其是单个土地供应面积是开展项目的重要前提。此外，城市的企业类型也是决定其投资价值的重要衡量因素，民企与外资企业是市场主导的话则说明市场有更广阔的发展空间，国企主导则反之。”联东U谷副总裁梁环宇表示。
而任何开发商都要结合城市的发展规划、城市的工业化进程及城镇化发展进行全面考量。“实际上，难以打交道的政府也能旁敲侧击地告诉开发商该地区市场潜力更大，政府相对弱势的城市市场也会相应狭窄。”梁环宇说。
2.产品开发能力
由于开发商的角色定位，决定了这种类型的产业地产开发商必须如像三星、海尔这些实体制造商一样具备最基本的产品标准主导和研发制造能力，并且有自己独特的产品系，比如“智慧墅独栋系列+智慧城综合体系列”等。
案例印证：发展工业地产的落脚点是打造为市场所接受的产品。而产品设计是要根据当前客户结构，考察客户实际需求来思量的。
据此，“联东打造了总部综合体和产业综合体两大产品线。而打造自身产品的同时，联东还会兼顾未来3到5年的市场走向，集合项目现实性及未来产业升级方向进行考量。这是由于企业是非常理性的客户，它是依据产品是否能够满足自身发展及成长需求来选取园区的。联东也发现以往的产品配套现在看来档次过低，因此未来也会着重研发打造具有更高层次水准的配套，其中包括招商中心、服务大楼及园林绿化等方面，力求做到宜居宜商，更好地吸引企业进入。”梁环宇表示。
3.经营标准
经营标准的设立是在竞争日益激烈的市场中直接影响到开发商经营能力和经营成果的重要因素，必须从战略高度进行考量。其中，经营标准要求对包括产品配比、园区租售比例等方面的设定都要有清晰的定位。
案例印证：“通常情况下，联东项目的租售配比是70%销售，30%为租赁。但租售比例的并不一定是固定数值，也可以是动态变化的。在具有较大区域优势或商业价值的地方，可以适当加大持有比例。租售比例的设置要结合项目当前及未来发展状况进行通盘考虑。而在产品配比问题上，必须结合项目当地情况及客群需求才能细分出适合的产品组合。”梁环宇表示。
4.有效客户的辨别能力
城市和区域客群庞大，开发商首先必须有清晰的客户定位，筛选出相应行业的客户群。只有从庞杂的客户群中辨别出有效企业，才能满足园区的发展需求，转变为区域的发展动力，进一步发展区域经济。
案例印证：“联东项目里以中小企业为主，当中也有部分大企业。在面临这两者的选择时，联东有过这样的思考：大企业拥有税收数量大但不稳定的优劣势。这是由于大企业常常受领导层更换或经营失误等因素影响而面临更大的战略风险，加之大企业的总部、分部之分致使税收分流的情况也决定了其税收不稳定的特性。相反，中小企业虽然单个企业税收少，但却具有数量多的特点。只要园区为中小企业提供成长所需的土地及服务平台，中小企业是能够在市场土壤获得自身竞争力的。因而，大企业是偶然性的，中小企业才是战略性的。”梁环宇表示。
5.服务能力产业地产开发商在对园区进行经营管理之时要着重提升自身服务水平，确保能够为入园企业提供其成长发展所需的相应服务，其中包括硬件和软件服务的打造。这是近些年企业客户对产业地产开发商提出的重要要求之一，同时也会成为不同企业的重要差异竞争优势。
案例印证：“联东的发展重点是提高自身服务水平，从对入园企业的管理、物业服务到金融服务以及政策服务等方面都要相继落实到位。联东还会加大对入园企业获得与政府阶层对话机会的开拓力度。在未来联东还会适时打造适合园区的管理体系、非地产管理体系，对园区项目进行高效管理。”梁环宇说。
这是一种最具国际形态的产业地产类型，它们不采取绝大多数产业地产商租售并举的模式，也不试图用住宅或配套的销售利润反哺园区发展，而是进行投资收购项目，通过对物业进行持有出租和投资管理，以此获得租金与资产增值收益。这批投资运营商中尤以内资的万通控股，外资的普洛斯、嘉民、丰树和盖世理等为代表。它们纯持有出租的开发模式与绝大多数产业地产商形成了鲜明对比。
尽管仍然处于探索和仿效阶段，万通却是中国目前在业务形态和经营思路上走得最远的本土产业地产投资运营商。
4月2日，万通控股常务副总经理郑沂向本报记者披露，万通控股在去年发起的第一只中国人民币工业地产基金目前已经完成第一阶段的投资，并正式开始下半场的第二阶段投资筹备工作。万通控股的工业地产基金时代由此拉开帷幕。
万通控股首度试水工业地产始于2008年与TCL集团合作的无锡万通工社。在宣布合作的次年就完成了对16万平方米的TCL数码工业园的收购和改造，其中包括主厂房、职工宿舍、食堂、仓库等物业。万通控股采取“售后回租（Sale & Lease Back）”模式，将58%的厂房回租给TCL，租期为6年。万通工社在2012年就持有约60万平方米已出租物业面积和可观的土地资源，且出租率高达99%，万通控股也以此获得稳定的现金流和保底收益回报。
与TCL的合作项目经过4年的市场验证后，万通控股在2012年再探工业地产市场。万通控股在年初正式与汇源集团签订工业地产合作备忘录，并确定以“部分售后回租+增值管理”的模式进行合作，进一步深入工业地产市场。
万通控股董事长冯仑曾公开解析这种工业地产的“美国模式”：万通的工业地产商业模式就是通过收购目标企业的优质工业项目进行改造和扩大规模，接着通过基金或公司上市、打包出售等方式进行资产再处理，最后实现退出。
为了实现这种国际化通行的工业地产投资运营商模式，万通控股陆续从普洛斯、AMB和丰树集团等外资巨头招揽人才，这批专业人士精通地产投融资、开发建造和管理等各环节运作，还具有丰富且国际化的实战经验，成为万通控股的最强主力军。
2012年，万通控股发起中国首只人民币工业地产基金，规模达10亿元，主要针对高端制造业。万通控股常务副总经理郑沂对记者透露，目前这支工业地产基金已经完成了第一阶段的投资，共计投入4个项目，分别位于无锡、杭州和成都。这些项目总面积达80万平方米，最终也将选取持有收租的模式来运作。
“万通控股投资基金具有投资时间长，实行‘5+1+1’投资期限，不保本不保收益不确定项目，分散投资组合，与投资者共同承担风险和收益等特点。通过对工业地产物业的持有进行相应的运营管理，我们得以获得持续性稳定现金流收益。”郑沂表示。
针对项目的投资收购，郑沂表示，万通控股会通过基本的4个标准进行选取：第一，项目所在地必须是在一二线发达城市；第二，目标客群是对现代工业地产有需求的第三产业，即2.5代工业，其中仓储物流是万通控股最主要的关注点；第三，项目只租不售，并以未来能够对接资产证券化的投资型物业为目的来打造；第四，规模适中，避开规模过大或过小带来的投资成本与管理成本风险。
“这只工业基金已经开始进入第二阶段的筹备阶段，预计整只基金未来能够分散投入到6到8个项目中”。郑沂还透露，一旦时机成熟，万通控股还将适时推出工业地产美元基金。
然而业内对这种轻资产模式是否能够一往无前仍有所疑虑。一方面，轻资产虽然具有能快速扩张的优势，但有业内人士认为持有成本会出现吞噬公司业绩的情况，短期内亦难以实现业绩的爆发式增长。另一方面，万通工业基金的退出渠道亦不明朗，虽然境外基金能够通过资本运作退出，但受限于REITs在中国尚未放行的现实，万通控股的退出渠道仍处于模糊地带。但有业界人士预测，万通控股的工业基金未来或通过公司上市、REITs打包上市及向海外基金销售资产等方式实现退出。
开发商：制造环境开发商类型标准
1.辨别城市投资价值能力
开发商对于城市的配套、产业发展水平和企业实际需求量必须有非常明晰的把握和研判，只有这样才能保证产品的快速去化和品牌的良性积累，如何在数百个不同经济水准的城市中选取最适合的发展地点，是开发商类型标准最基本的要求。
案例印证：“联东主要通过土地供应量、城市企业数量及工业增长值来衡量一个城市或区域是否适合开展项目。预先了解区域的土地结构及工业土地的供应量，尤其是单个土地供应面积是开展项目的重要前提。此外，城市的企业类型也是决定其投资价值的重要衡量因素，民企与外资企业是市场主导的话则说明市场有更广阔的发展空间，国企主导则反之。”联东U谷副总裁梁环宇表示。
而任何开发商都要结合城市的发展规划、城市的工业化进程及城镇化发展进行全面考量。“实际上，难以打交道的政府也能旁敲侧击地告诉开发商该地区市场潜力更大，政府相对弱势的城市市场也会相应狭窄。”梁环宇说。
2.产品开发能力
由于开发商的角色定位，决定了这种类型的产业地产开发商必须如像三星、海尔这些实体制造商一样具备最基本的产品标准主导和研发制造能力，并且有自己独特的产品系，比如“智慧墅独栋系列+智慧城综合体系列”等。
案例印证：发展工业地产的落脚点是打造为市场所接受的产品。而产品设计是要根据当前客户结构，考察客户实际需求来思量的。
据此，“联东打造了总部综合体和产业综合体两大产品线。而打造自身产品的同时，联东还会兼顾未来3到5年的市场走向，集合项目现实性及未来产业升级方向进行考量。这是由于企业是非常理性的客户，它是依据产品是否能够满足自身发展及成长需求来选取园区的。联东也发现以往的产品配套现在看来档次过低，因此未来也会着重研发打造具有更高层次水准的配套，其中包括招商中心、服务大楼及园林绿化等方面，力求做到宜居宜商，更好地吸引企业进入。”梁环宇表示。
3.经营标准
经营标准的设立是在竞争日益激烈的市场中直接影响到开发商经营能力和经营成果的重要因素，必须从战略高度进行考量。其中，经营标准要求对包括产品配比、园区租售比例等方面的设定都要有清晰的定位。
案例印证：“通常情况下，联东项目的租售配比是70%销售，30%为租赁。但租售比例的并不一定是固定数值，也可以是动态变化的。在具有较大区域优势或商业价值的地方，可以适当加大持有比例。租售比例的设置要结合项目当前及未来发展状况进行通盘考虑。而在产品配比问题上，必须结合项目当地情况及客群需求才能细分出适合的产品组合。”梁环宇表示。
4.有效客户的辨别能力
城市和区域客群庞大，开发商首先必须有清晰的客户定位，筛选出相应行业的客户群。只有从庞杂的客户群中辨别出有效企业，才能满足园区的发展需求，转变为区域的发展动力，进一步发展区域经济。
案例印证：“联东项目里以中小企业为主，当中也有部分大企业。在面临这两者的选择时，联东有过这样的思考：大企业拥有税收数量大但不稳定的优劣势。这是由于大企业常常受领导层更换或经营失误等因素影响而面临更大的战略风险，加之大企业的总部、分部之分致使税收分流的情况也决定了其税收不稳定的特性。相反，中小企业虽然单个企业税收少，但却具有数量多的特点。只要园区为中小企业提供成长所需的土地及服务平台，中小企业是能够在市场土壤获得自身竞争力的。因而，大企业是偶然性的，中小企业才是战略性的。”梁环宇表示。
5.服务能力产业地产开发商在对园区进行经营管理之时要着重提升自身服务水平，确保能够为入园企业提供其成长发展所需的相应服务，其中包括硬件和软件服务的打造。这是近些年企业客户对产业地产开发商提出的重要要求之一，同时也会成为不同企业的重要差异竞争优势。
案例印证：“联东的发展重点是提高自身服务水平，从对入园企业的管理、物业服务到金融服务以及政策服务等方面都要相继落实到位。联东还会加大对入园企业获得与政府阶层对话机会的开拓力度。在未来联东还会适时打造适合园区的管理体系、非地产管理体系，对园区项目进行高效管理。”梁环宇说。
