“四个字，夹缝求生。”记者在采访一位从事房地产开发十余年的四川老企业家时，他这样总结当下四川本土房地产企业的生存境况。
　　“在2003年以前，还能见到本土企业活跃于大宗土地成交市场，而近两年，大宗地块举牌已经鲜见本土老房企身影，较好地块的拍卖俨然已经成了万科、保利等大型房地产企业竞相展示风采的舞台，本土老牌房企在围观中则尽显落寞。”上述老企业家表示。
　　在四川，本土房企垄断省会市场的神话从2000年就开始破灭。万达、中海、建信、华润、上海绿地、香港和记黄埔等一大批地产大亨和财团先后登陆成都。雄厚的资本、成熟的房地产开发经验、强大的品牌号召力成为它们在成都楼市征战的矛和盾，而本地企业在这场市场话语权的争斗中显得腼腆、稚嫩而青涩。
　　面对一线企业的大肆进军、宏观调控深入的种种逼压，四川老牌房地产企业难以为继。但也有一些企业开始转战三四线城市，以“中小城市综合运营”为战略理念，借此在逆势中谋得一片蓝海。
　　市场份额被占本土房企寻求出路成都锐理数据总经理郭洁为记者提供的一组数据，充分展现了在围猎中“负隅顽抗”的本土企业的境况。2012年上半年房地产央企占据了成都半壁江山，上半年成都房企排名第一的是保利，其次是华润、万科、中海、绿地。本土房企大佬蓝光和置信已3年未出现在榜单的前5名，2012年则分别是第6位和第12位。内忧外患的中小企业更是困境重重。
　　四川荣新集团就是这样的一个企业。上世纪80年代初的荣新还是一个在自贡靠承包小工程的一个十余人的建筑队。自自贡荣县发家后，偶然的机遇涉足房地产开发。和中国千万房地产中小企业一样，在商品房兴起的上世纪90年代初仅凭优先涉足的优势，在区域开发的浪潮中掘金。
　　上世纪90年代，成都本土房企一片欣欣向荣之势。第一个房地产集团成都金房集团1993年成立，后来成为成都本土房地产企业龙头的成都置信也于1997年扬帆起航。而在1988年成立的成都首批20余家房地产企业，金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司也持续发力，成都本土房地产企业在那个时候风生水起，呼风唤雨。从开发商的数量上，成都楼市由此进入了前所未有的鼎盛时期。
　　然而，这种境况随着2000年大批外来房企入驻成都后发生了改变。自2008年起，成都房地产市场呈现出“强者恒强”的格局，20%的品牌开发商统领了80%的市场份额，名列销售榜首的除了置信、蓝光外，都是龙湖、万科、华润、保利等外来品牌开发商。
　　面对资金、人才、战略实力皆无法抗衡一线房企的局面，荣新集团开始思考变局出路。“仔细审视了我们的资源与优势后，我们觉得市场应该下移，只是没想到一移就移到了三四线城市边缘。”荣新集团副总裁管勇向记者坦言。
　　“上世纪90年代初，城市综合运营的概念尚不成熟，然而房地产开发为城市化带来的巨大作用力让我们嗅到一线商机，随之作出一个惊人之举——在距离成都两百多公里的一个小县城新区做一个6000多亩的项目。我们一度被业界嘲笑这是拿了一块荣新的子孙都开发不完的土地。”回忆当年，管勇笑称。这个项目也让荣新集团真正熟悉了郊县市场的开发模式，并从房地产开发开始涉足土地整理与一定面积的区域规划，为真正的城市综合运营奠定了基础。
　　时至今日，这个耗时8年，分6期开发的造城项目已于2011年全部开发完毕。最后一期的单价已到了4800元每平方米，远高于一期开盘时的500多元每平方米。“我们没有享受过部分二线市场房价暴涨时成交量大幅度上升，当然我们也没经历过调控至深冬时零成交的惨淡。”管勇说。
　　发掘市场个性借“中小城市运营”突围郊县大盘的模式给荣新集团积累了一些三四线城市的市场规律。为其“中小城市综合运营”的模式的发展奠定了基础。根据管勇的解释，中小城市综合运营商是指把握部分三四线潜力型城市的城市化进程，通过参与规划与新区建设拉动城市发展，布局产业结构，享受产业发展带来的资产溢价与土地升值。
　　此后荣新集团对多个中小城市进行大范围的调研。“人口相对较多、财政收入不发达、资源比较贫乏、农村人口多，这是经过调研后，我们认为中西部地区中小城市最普遍存在的问题。例如，2007年四川省安岳县城区规划面积仅仅6平方公里，但却需要容纳150万人口，而这其中大多数都是农村人口。这背后是巨大的市场，人口基数决定了一个地区对房子的需求量，而明显滞后的城区开发压制了这种需求的释放。”管勇说。
　　目前荣新集团在中小城市综合运营方面已经积累了一定经验，并且已形成一个相对科学的模式，使该模式可以复制到地域情况类似的湖北、贵州等多个地区。他向记者透露了几项选择项目城市的基本指标：西南三四线城市中进入标准为总人口100万及以上（含农村人口）、人均GDP达1万元以上等标准的城市。
　　“在整体城市运营中，需要满足地区多方面的需求，比如城市建设、规划提升、产业发展、政府财政、税收来源等等。”管勇表示，目前荣新集团已经与国内外一些大型的城市规划设计机构保持了密切的合作关系，为意向合作的城市做出完整的顶层“三规设计”。
　　同时管勇也坦言，城市综合运营也有一定的特殊性，与合作单位的沟通、地域理解的差异都可能导致很多设计并不能落地执行，这些都需要在开始参与项目时就做好一定的心理准备。参与到具体某个子项目的开发时，三四线城市市场也有其特殊性。例如，对于当地首次置业的业主来说更注重房子的实用与方便，对园林景观的精细化要求就不如一二线城市业主。由此，在产品设计的地域化差异方面，本土企业的优势立刻显现。在营销方面，他们的营销队伍甚至会深入到乡镇农户的家里，跟居民拉家常。
　　“一线大企业不会这么做，至少，它们没有必要这么做。”管勇说。
　　2012年年末，恒大集团董事局主席许家印宣布调整战略，逐渐收缩三四线城市所占市场份额。而在同年，荣新集团计划在三四线城市年均超百万平方米的开发量进入扩张期。“一线房企在三四线城市的扩张尚有水土不服的症状。地方本土企业应该趁此喘息之机，找到资源优势与市场的结合点，摆脱被动的境地。”上述从事四川房地产开发十余年的老企业家表示。（李楠李岗）