如何结合自己的换房需求和财务状况，做出最明智的选择呢?

　　房子始终是中国人最热门的话题之一。在家庭进入成长期后，换房是很多城市人要面临的问题，如：为提高生活品质的小房换成大房，为改善生活环境的郊区房换成市区房，为方便子女读书的非学位房换成学位房，为减轻退休负担的大房换成小房，等等。但换房不是简单的一“换”了之，而是涉及卖旧房、买新房(包含一手房和二手房)两个独立而又关联的交易，如考虑不周，可能会增加很多换房成本，甚至影响换房大计。因此，换房之前弄清相关政策和税费，是非常必要的。

　　辩明政策

　　2011年1月26日，国务院出台“新国八条”房地产调控政策，内容如下：二套房首付比例提高至60%;对个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税;本地二套房和外地一套房家庭将停购;商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;囤地捂盘房企股票债券停贷;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施;坚持和强化舆论引导。各地方政府据此制定了各地住房调控政策。

　　因此，换房前要查阅所在地的住房调控政策，看看自己是否有资格买房，并了解各银行的贷款政策。

　　在“二套房”的认定上，多数银行既认房、又认贷，即：只要是曾经购买过住房或贷过款(只要能查到相关记录)，无论现在是否仍然持有住房或有未还清贷款，再次购房都被认定为“二套房”。而二套房贷的最低首付比例是6成，贷款最低利率不低于基准利率的1.1倍。按目前5年以上贷款基准利率6.55%计算，二套房贷的最低利率是7.205%。公积金贷款二套房贷利率也要上浮10%，贷款期限小于5年的贷款利率为4.4%，5年及以上的贷款利率为4.95%。

　　算清楚房屋交易所产生的税费

　　了解了房子贷款的政策，还要了解二手房在交易过程中产生的税费。

　　以广州个人住宅为例，主要有以下税费：

　　卖家应缴税费：

　　●个人所得税：房产证满5年且为家庭唯一住房的，免征;房产证未满5年的，按成交价的1%或成交价减购房成本及合理税费后的20%征收。

　　●营业税及附加：房产证或契税完税证满5年且144平米(指总建筑面积，下同)以下的普通住宅，免征;房产证未满5年或144平米(含，下同)以上的非普通住宅，按成交价的5.65%征收。

　　买家应缴税费：

　　●交易契税：购买家庭唯一住房，90平米以下的，按成交价的1%征收，90-144平米的，按成交价的1.5%征收;非家庭唯一住房或144平米以上的，按成交价的3%征收。

　　其他还有交易服务费、印花税、抵押登记费等，金额不大。

　　如找房地产中介公司代售，还需支付1-3%的佣金，买、卖双方各自支付。

　　例如：如通过中介公司出售一套持有时间不足5年、成交价100万元的房子(假设佣金费率为1%)，卖家需要支付的税费为：

　　(1)营业税及附加：100万元*5.65%=5.65万元

　　(2)个人所得税： 100万元*1%=1万元

　　(3)中介的佣金：100万元*1%=1万元

　　合计7.65万元，加上其他费用，超过成交价的7.65%。

　　当然，如果房产证满了5年，并且是家庭唯一住宅的，可以省下营业税和个人所得税，实际增加的成本就是中介费1万元了。

　　因此，选择合适的时机卖房，可省下不少钱。

　　卖房有成本，买房也有成本，主要成本是契税。如果重新买入一套120平米、总价200万元的普通住宅，要交纳3万元的契税;如通过中介买入的二手房，还要支付中介费用2万元。

　　从上述分析中可知，一卖一买所产生的交易成本超过10万元。目前大多数业主变得聪明了，以实收的方式出售住房，把税费直接转嫁给买家。而二手房的买家通常以学位房需求为主，为了孩子能读上一个名校，多数会承担卖家转嫁的税费，但会增加交易的难度。

　　当然买房需要考虑的因素还有很多，挑选房子的时候也要把这些因素一并做出考虑，根据实际情况做出合适的选择。

　　利率对换房所产生的影响

　　除了交易成本外，贷款的利息成本也是换房需要考虑的一个因素。如果卖掉原有住房，要先偿还银行的贷款。例如：原来价值100万元的房子，房贷利率在基准利率下享受7折优惠，贷款余额为40万元。在房产调控的大背景下，再次购房则被视为二套房，再次贷款的利率为基准利率的1.1倍，是7.205%。如出售原有住房，需先还贷款余额40万元，假设购新房时需再向银行借40万元，期限同样20年，每月的还款额则为3132元，比原来每月要多还近600元，20年总共要多还约14 万元。如果贷款额度增加，换房所产生的房贷利息就会增加更多，这可是一笔不小的成本，换房时可要考虑清楚。

　　另辟途径，乐做“双租族”

　　通过以上例子可以看出，房子一卖一买所产生的税费及房贷利率变化所产生的新的购房成本合计超过24万元。在如今的限购政策下，对于有改善住房需求的购房者来说，无疑会加大购房成本。但对于要解决家庭人口增多、孩子读书、工作调动或出行不够便利等特定换房需求，可以考虑先做“双租族”。把自己的房屋租出去，然后再根据自己的实际需求，租住一套合适的房子。以“换租”的方式，达到改善居住需求的目的，又大大降低换房的成本。

　　这种方式还适用于首次置业的年轻人，苦于丈母娘要有房子才将女儿下嫁，而早早成为房奴，可以先买下一套适合的房子，再去租一处经济实惠的居所来过渡，以部分租金抵消贷款，缓解初期房贷的压力。

　　目前来看，当个“双租族”也是一种较好的选择，可以更自由灵活地把握和改善特定时间的住房条件，如交通远近、便利程度、合适的住房面积和舒适度等，还可以得到一定的价差补偿，以减轻经济压力。

　　算清总账，做好计划

　　通过上述分析，读者应该明白了换房所要注意的事项：一是地方住房限购政策，二是地方二手房交易税费政策，三是地方银行在住房贷款方面的政策。在充分掌握上述政策后，再结合自己的换房需求和财务状况，相信聪明的你可以做出最明智的选择。

　　(本文由财进万家理财团队供稿，团队成员为徐正国、马科峰、刘丽新、林淑云、谢菊芬)

　　简介：本团队成员拥有注册财务策划师(IRFP)、国家高级理财规划师(CHFP)、特许财富管理师(CHWM)、金融理财师(AFP)等专业资格，具有较强的企业和家庭财务分析能力、丰富的综合财富管理经验，是实战型财富管理专家团队。