全景网12月28日讯 2012年的房地产市场，无论从全年整体走势，还是从各个不同城市，再到不同的房地产企业，都呈现出反差极大的冰火两重天状态——“野蛮生长”的房地产市场在调控深入下渐入寒冬，而后又逐渐转暖，时至年末，再现翘尾行情；温州、鄂尔多斯等城市，在这一年更是经历了由火热至冰封的惨痛；大小房企业绩分化，经营策略转变……
　　在城镇化进程加速带来的机遇与新一轮的地产调控呼之欲出的情势下，对房地产市场后市的展望也是众说纷纭，整个房地产市场犹如奏起一曲“冰与火之歌”，歌之所吟是将结之年的回顾，歌之所寓是未来楼市的展望与预言。

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    全年走势：寒冰渐溶 烈火重燃

　　说今年二月是房地产最坏的冰封时期一点也不为过，这一月商品房销售面积同比下跌了20.9%，成交面积处近几年低谷。而根据日前国家统计局发布的数据显示，今年11月全国商品房销售面积环比上涨25.82%，达1.2962亿平方米，成为推动前11个月总销售面积出现正增长的重要因素，也反映出房地产市场再度回暖的现状。
　　　2012年房价也是在一系列调控政策的打压之下相对下降，但最终没有实现“房价理性回归”。12月13日社科院发布的《中国住房发展报告》中指出了原因：“应对宏观经济下降过速的微调政策涉及房地产领域，加上地方政府执行政策变相放松，引起市场预期逆转，导致市场出现恐慌情绪。”
　　纵观今年楼市的走势，并非是一条笔直上升的直线，楼市在逐渐回暖的过程中也不乏晴转阴的局面——楼市在七八月份时供需两旺、量价齐升，而“金九银十”却略显阴霾，但总体而言，全年楼市总体呈曲折回暖的态势。将年末乍现的“暖冬”与年初“倒春寒”相比，仍不乏冰火转变之势。
　　　 
    城市：火之城与冰之都

　　广州、深圳新房开盘“通宵排队”购房；北京二手房加价70万元销售；南京、上海等地总价地王再现，日光盘年末再度华丽登场……
　　年末冬日的严寒却难以抵挡这些城市中购房者的热情，使这些城市成为了楼市成交的“火之城”。而“暖冬”的热浪并未能席卷全国楼市，仍有一些城市仿佛被冰封了一般———从南方的温州到北方的鄂尔多斯，再到西南的贵阳，这些相隔数千里的城市却被相同的命运联系到了一起。这些城市都曾是房地产市场上璀璨之星，犹如被无数优势产业与巨大财富垒起的“空中楼阁”，在民间借贷资金链断裂的的重重危机之下，恐难逃一夜崩塌的命运，如今已落得满目疮痍。
　　今年5月先是温州成为了房价剧降的重灾区，成为了全国70个大中城市中房价下降最大的城市。据报道，目前温州房价与2009年、2010年时房价的最高位相比，平均每平方米下跌2万元，下降了约30%或40%不等。鄂尔多斯如今的房价也是拦腰斩断仍无人问津，烂尾楼比比皆是。再说贵阳，一个常住人口和流动人口不到500万的城市，将要面对户均好几套房的尴尬局面，楼市也开始进入到价格血拼时代。
　　 这些城市的房地产市场严重脱离的了真实需求，投机投资成分过多，令他们坐在了表面覆盖着巨额财富的定时炸弹之上，楼市被崩盘阴云笼罩。

    房企：沉默如冰与热情似火

　　从2011年年末到2012年第二季度，随着楼市调控的不断深入，加上房企资金链趋紧，开发商在在拿地方面显得低调沉默了许多，也令土地市场分外冷清，而到了第三季度，各地政府加推土地，加上房企上半年库存的成功去化，亟待增加土地储备，于是不少开发商开始借低谷增加土地储备，也令土地市场再度掀起热潮。其中万科在9月的第一周就出资46.7亿在广州等地开疆辟土。绿地、龙湖、中海等企业逆势扩张的态势也十分明显。据统计，12月以来，大型房企拿地金额已经接近400亿元，拿地总额或将创下年内新高。

    时至年末，更是地王频现，总价地王记录也频繁被刷新。12月26日，就在国土部发布整治“地王”新政后8天，方兴地产通过控股50%的合营公司以总价56.8亿元摘得上海海门路55号商办地块，刷新了2012年全国土地总价纪录。　　　　　
　　而并非所有房企都开始“抢收屯粮”，仍然有一些资金链较紧的中小型房企对此有心无力，错失补仓良机，房地产行业业绩分化现象更为明显，不少中小房企在资金压力下只好转让股权，或者只好寻求转型，走向多元化经营。

    2013房价预测：冰火之歌

　　随着年末楼市渐入暖冬，房地产市场逐渐解冻，有关房价涨跌的争论却愈演愈烈。不久前，郭建波还因“明年3月房价上涨论”而对赌任志强，称“若明年3月房价涨就裸奔十公里”。此事将明年房价涨跌的争议掀起新一波高潮。
　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也在13日举行的中国社科院《中国住房发展报告》发布会上指出，“应严惩有关房地产市场谣言的传播和炒作，我认为，说明年3月份房价要暴涨就是蓄意的炒作，就是谣言。”
　　虽然“3月房价暴涨论”被众多经济学家所否定，任志强本人事后也表示，房价暴涨说是提醒政府，而并非鼓吹涨价，但就明年楼市的走势，业内预计回暖或仍是大势所趋。
    根据媒体调查显示，接近六成的受访经济学家认为明年楼市将会量价齐升。随着城镇化进程不断提速，每年有1500万人要进城，这将形成房地产市场的强劲刚需，也是未来放低长也前行的最大动力。

（孙天龙）