房地产开发的成本向来犹如女人的三围般不便轻易透露。近日，陕西省出台限制房企利润的调控新政，犹如捅了马蜂窝，引起业内诸多争论与质疑，多数人认为此新政的可操作性极低。
　　10月23日，陕西省住房和城乡建设厅（以下简称“陕西省住建厅”）有关官员回应，10%利润“红线”是合理标准，“成本核算或将每半年发生一次变动”，并表示，近期陕西省还将选择一些典型区域进行试点，以量化区间的方式加强对房价的控制，以此来引导刚性需求购房人理性购房。
　　根据公开数据显示，2011年陕西省土地出让收入为242.98亿元，其中90%来自西安和榆林。而以省会城市西安为例，2012年上半年土地财政收入不足百亿元，下半年亦不乐观。在土地收入下降的情况下，陕西省面临的财政压力可见一斑。
　　业内人士分析，结合近两年陕西省的房地产和土地市场情况，以及目前处于十八大召开之前的特殊时期，陕西省政府出台此新政的目的，极有可能是想一方面对中央表态坚持宏观调控，另一方面则可能是想要提醒开发商“以价换量”，明为打压房价，实为促进“刚需”购房。
　　平淡市场突遭限令近日，陕西省住建厅和陕西省物价局联合下发通知，要求各地按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据《陕西省建设工程工程量清单计价规则（2009）》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，在这个成本的基础上，加上10%左右的合理利润率，得出房屋最后的售价。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。
　　10月23日，陕西省住建厅房地产市场监管处处长张继刚表示，他们将在陕西省选定试点区域，选取区域内已销售完毕或接近销售完毕的项目作为典型样本。由地方建设部门和物价部门联合对上报的财务数据进行审核，核算成本，并按照10%的利润率作为区域定价区间的依据。开发商在该地区申请预售时，房价需要在相应的区间范围内，否则不予备案。
　　记者结合国家统计局近两年数据分析，可以看出省会城市西安的房价和成交量一直处于不温不火的水平，未曾出现大幅上升和下降，在全国70个大中城市中也并不突出，甚至排名多次靠后。
　　根据陕西中原地产9月份市场月报显示，9月份，西安市普通住宅成交面积约80.76万平方米，环比上月下降15.08%，较去年同期相比上涨10%；成交价格6829元/平方米，环比微涨0.19%，较去年同期相比下降4%。
　　“西安是陕西省房地产市场最为活跃和相对发达的城市，房价这几年未曾出现失控的局面。”陕西中原物业顾问有限公司研究顾问部高级咨询经理杨涛说，省政府出台这项政策后，业内同行一片哗然，觉得很诧异。他告诉记者，西安市的成交量并没有暴涨，价格也是在一个区间内上下浮动，这两年的价格变化并不大。除了中心城区稀缺地段的房屋均价过万，其他供应量较大的区域，房价并不高。而且，所谓的成本是很难摸清的，开发商虚报成本也是非常容易的事情。
　　“9月份，区域成交量第一的是城北区，环比上月还下降了3.46%。”杨涛说，商品房价格方面，9月份西安市各区域成交价格除城南、城北和城内出现小幅上涨，其他城区均出现了不同程度的下滑，“西安楼市并不火爆”。
　　一位上市房企相关负责人也对记者表示，西安普通商品房住宅价格这一年多来，就在7000元/平方米左右徘徊，并未出现过大涨和大跌，“西安房价应该是比较稳定的，符合宏观调控的要求”。所以他对限利新政的出台也感到很困惑，认为省政府并无大的必要加大调控尺度。
　　地方政府增收冲动隐现来自陕西的新政不仅于此，近期，西安市政府还通过了《西安市综合治税工作实施意见》，拟尽快出台西安市房屋租赁税征收管理办法。
　　据西安市某二手中介公司相关负责人告诉记者，早在2010年西安就曾提出拟征收房屋租赁税，但一直没有实行。“有些一线城市也征收这个税种，但征收效果并不理想”。
　　杨涛说，税费是政府收入的来源，今年西安市土地出让方面的收入锐减了不少，政府有可能是想通过增加税种来填补财政缺口。
　　根据中国指数研究院数据显示，2012年上半年西安土地实际成交397.26万平方米，环比下跌37.43%，同比上升83.92%，成交额92.7亿元，环比下滑40.15%，同比增加了53.81%。多数成交土地均以底价成交。尤其在二季度西安土地共挂牌80宗，279.17万平方米，较上季度减少117.61万平方米。
　　半年土地收入不足百亿元，而且土地市场持续低迷，对于一个正在快速扩张，加大保障房和基础建设的省会城市来说，经济方面的压力不小。陕西独立房产评论人苗雨认为，土地财政的吃紧，扩大收入来源，是西安增加税种的主要原因。
　　然而，以目前国内一线城市的租赁税收入来看，一年也不过十几亿元，二三线城市则更不理想，这部分收入对补充财政收入不足来说，只能算是杯水车薪。
　　而传统的“金九”楼市也并没预期中的火热，杨涛分析认为，主要原因来自于购房人对价格预期的失望，这一市场表现对于开发商来说，也缺乏拿地的动力。预计10月份，西安会有诸多项目相继入市，进一步带动价格和市场回暖。供求比将达到1:0.45，超出0.8~1.2的稳定区间,供大于求，市场将有可能趋于紧张。
　　“很多都是协议出让，然后走一个招拍挂形式。”当地业内人士对记者透露，作为二三线城市，西安的土地成本与一线城市相比是不那么透明的，所以商品房成本很难计算，据他了解到的情况是，“目前大多数普通商品房的利润在25%~40%，”所以如果按照真实成本控制利润到10%左右，对于开发商可以说是“亏本”的，“如果事先知道利润只能在10%之内，开发商可能就选择不做项目了。”所以，他认为，这个政策是不可能执行下去的。
　　而在目前这样一个土地成交困难，商品房成交低迷的市场情况下，“地方政府应该是希望市场被拉动起来的。”上述业内人士推测，一方面是地方政府明显的收入不足，另一方面又出台一个操作性并不强的限利新政，极有可能是地方政府希望通过此举，逼迫开发商适当让利，以价换量来推动购房市场，以此来增加财政收入，也能带动土地市场的成交。而在十八大即将召开之前，出台调控政策也能起到向中央表态的作用。
　　张继刚也表示，近一段时间陕西省商品房销售出现下滑，购房者观望情绪渐浓，通过公示项目成本，可以打消刚性需求的购房顾虑。与陕西省最近的回应中提到的“引导刚需人群理性购房”的说法不谋而合。