| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2012年09月05日 08:13 |
作者： |
胡廷鸿 |
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每经记者 胡廷鸿 发自深圳
6月，碧桂园在惠州的滨海项目十里银滩二期开盘，当日卖出了3300套房，成为整个广东省销量前十的楼盘。
但是十里银滩的热销，只是惠州旅游地产的一个特例。《每日经济新闻》最新调查显示，惠州东部的旅游地产今年总供应量将超过2万套。除了十里银滩靠相对较低的售价抢走大批客户外，其他多数楼盘都遭遇严重的滞销。甚至有开发商称，实在卖不动，就作为自己的资产来持有。
同是一个惠州，冰与火的双重体验。在这种情况下，开发商各显神通，围绕惠东滨海旅游大盘展开了各式各样的营销。无论是碧桂园的低价策略，还是万科双月湾、金融街承诺固定投资回报，再或是中航、合正的高端私人游艇会和帆船营销，都试图在惠州这个目前基础配套设施缺乏的旅游度假区突围。
现实 2万套的供应量压力
由于各开发商采取的营销策略不同，惠东旅游地产成交量冰火两重天的局面正在上演。
在残酷的市场竞争之下，“不管黑猫白猫，能抓住耗子的就是好猫”的直观判断，仍是这个旅游地产市场的不二法则。
僧多粥少 压力显现
对开发商来说，碧桂园的热销使得潜在客户资源收窄，加上今年金融街巽寮湾、合正东部湾、中航屿海等酒店式公寓集中放量供应，僧多粥少的局面，让当下众多惠东滨海旅游度假项目一出生就要面临残酷的竞争压力。
据《每日经济新闻》记者粗略统计，在长达170公里的惠东海岸线上，包括万科、碧桂园、中航地产、中信、合正、富力、世茂、莱蒙国际等多家开发商盘踞稔平半岛，争相出手抢占滨海旅游度假高地。
2011年，十里银滩、万科双月湾、合正东部湾、富茂威尼斯湾、金融街巽寮湾五盘齐发，推出滨海旅游度假产品近万套。而未来十年里，整个区域内的建筑规模将达到5000万平方米，总投资规模近3000亿元。
然而，随着各个项目开发进度的推进，2012年巽寮湾地区将迎来第一波推盘高峰。今年6月十里银滩二期开盘，推出3500套山景洋房和公寓产品，价格远低于其他同类楼盘。而合正东部湾也计划在9月新推1400多套半山海景公寓，预计价在7000元~9000元/平方米；金融街巽寮湾今年已推出产品近3000套，价格在7000元~15000元/平方米。
据惠东房管局网站不完全统计，从今年3月份至今，上述5家开发商共推出旅游度假公寓、洋房和别墅产品1.1万多套。加上今年下半年中航地产屿海项目入市，多家中介机构保守估计，今年该地区供应量将超过2万套。
如此集中规模的供应对区域内的各个开发商来说，销售压力不小。是继续等待市场好转，还是调整产品策略，成为考验开发商市场决断能力的一大难题。
销量遭遇两重天
一般说来，旅游度假产品主要客户对象为度假需求和投资需求。
今年上半年碧桂园低价推出3500多套海景公寓洋房，热销3000多套。而今年上半年金融街推出海公元和红树湾畔公寓房源约1730多套，7月底又加推1000多套。据搜房网数据显示，加推项目目前销售去化率仅为六成。
在客户资源相同且市场处于低谷的行情之下，承诺固定投资回报的金融街项目促销效果要弱很多。
对于两个楼盘之间销售业绩的差异，中原地产华南区董事总经理李耀智分析认为，作为一种新的度假产品，去年惠东滨海楼盘已经消化几千套了，今年又有几千套供应。“去年能买的都买了，今年又没有新鲜产品出现，没有买的还在观望。”
金融街惠州置业有限公司总经理杨朝晖表示，“销售比预期要差一点，但还是正常水平，整个湾区供应量比较大，确实有一些压力。”
在这样的市场环境下，大多数开发商并没有勇气降价。“除非降到跟碧桂园一样，否则没什么意义。”杨朝晖称。
“房地产是拉动经济最快的一个行业，我们希望政策明年变得更好，但是不管怎么样，我们还是坚持做旅游。市场不好我们就把酒店经营好，有现金流也不怕。”跟杨朝晖的观点类似，其他开发商都期待着楼市调控政策的变化。
但如此一来，开发商的资金累计投入和资金无法回现，将影响项目后续项目的滚动开发。
如金融街从2006年就开始进入巽寮湾地区做基础配套建设，计划投资200亿元开发，为此募集资金37亿元。据悉，截至今年年底，金融街累计投资将达到30亿元，而上半年金融街巽寮湾整个销售收入约为2.9亿元。
对于此前有媒体质疑金融街巽寮湾项目高投入和低回报问题，杨朝晖称，200亿元投资并非一次性投入，而是滚动开发投入，现在公司回款压力并不大。
“市场好就快速回款，市场不好就做资产。”杨朝晖举了一个极端例子，即使短时期卖不出去，自己拿着做酒店持有经营，以建造成本持有，回报率也相当可观。
他认为，在对待项目销售的问题时，金融街以后还可以拓展更多的方式，比如资产证券化，让保险资金参与进来。
但这仅仅是开发商的一个主观想法，短期内巽寮湾供应过剩的局面仍然严重。
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