| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2012年09月03日 14:56 |
作者： |
闫建武 |
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一场商业地产热潮正在席卷国内二三线城市。在此前世邦魏理仕发布的2012年《零售业全球化进程》报告中，天津以16个在建、总面积245万平方米的购物中心规模成为全球第一。在这一令人惊讶的数据背后，天津正在经历着怎样的一场商业盛宴？是盲目跃进还是适度超前？
未来4年新增223.2万平方米供应津门商忧■本报记者闫建武天津报道
在天津市东丽区华明镇与空港物流加工区之间的津汉公路两旁，不到两公里的距离之内，便有两座大型的购物中心在建。其中之一便是被其招商部员工称为“全球体量最大”的购物中心综合体——SM天津滨海第一城。“建成后将成为全球单体纯商业面积最大的购物中心之一”，项目介绍称。它的紧邻是一家叫做“美购美”的大型购物中心，目前已经正式进入招商阶段。
这只是津汉公路上相距不到两公里的白刃相接。目前，在天津整个空港经济区内，至少有超过5个城市综合体项目正在建设。
“要是让开发商按照空港经济区自身的发展情况来建设商业配套，也许一家购物中心就足够了。正是因为政府的规划和扶植，才出现了这么多的在建购物中心。”天津策源机构市场部经理乔衍说，政府的推动是目前天津商业地产建设的一个非常明显的特点。
而世邦魏理仕天津公司为本报独家提供的数据显示，目前天津在建的商业项目主要有16个，到2016年，这些项目将形成223.2万平方米的庞大供应。
全球第一的天津速度此前世邦魏理仕发布的报告称，全球10大在建购物中心规模最大的城市中国有8个，且前三甲全是中国城市。其中，天津是全球购物中心修建最多的城市，在建购物中心已超过除巴黎、莫斯科之外任一欧洲城市的现有体量，总面积达245万平方米。
此外，天津市整体仍有相当多的在建商业地产项目，其中体量超过10万平方米以上的大型购物中心就多达9个，占今年开建项目数的一半以上。
对此，世邦魏理仕天津分公司董事总经理温淑薇表示，从宏观来看，天津作为北方的经济中心，拥有吞吐量在中国北方居于第一位的天津港，有着得天独厚的地理优势，快速的经济增长也使得商业地产有着更大的发展空间。另外，53万平方米的SM滨海第一城、23.5万平方米的银河购物中心等体量较大的在建项目，也导致整体市场在建项目规模较大。
这样的建设速度是否存在过热的风险？
在温淑薇看来，天津市本身的经济发展带来了巨大的商业地产空间，因此，其对于整体天津商业地产的健康发展持乐观态度。此外，大型购物中心纷纷选择天津是因为看到了天津城市快速发展带来的巨大消费能力，从居民收入方面来说，2011年天津城市居民人均可支配收入为26921元，较上年增长10.8%，人均可支配收入的不断提高，也促使商业地产有着更大的发展空间。
“我们认为天津目前还不存在过热现象，首先天津目前优质商业市场存量并不算大，市场整体还处于起步阶段，从最近两年开业的项目看，不论是体量较大的大悦城，还是处于非传统商业区的水游城、永旺购物中心（中北）都有着不错的出租率，也得到了市场的普遍认可。”温淑薇接受本报记者专访时说。
但是天津本地的一些研究机构却并不这么认为。
“我个人认为，天津目前的商业地产是属于超前发展。”乔衍在接受本报记者采访时分析指出天津商业地产存在过热的风险。“对于目前天津的发展状况，这么多的购物中心的确是操之过急，因为许多住宅用地也配有较大的商业比例，会造成同业压力。而且很多新规划的商业项目是在市区之外的新兴区域。”乔衍告诉本报记者。
“比如SM滨海第一城所在的空港地区，目前常住人口很少，很多写字楼都处于空置状态，商业项目却还在紧锣密鼓的动工。很明显这是人为的造城概念，而不是遵循城市发展的必然规律。”乔衍说。
客群争夺战在世邦魏理仕看来，天津已经开业的城市综合体都取得了不俗的租售成绩，这其中不乏在国内已经比较成功的商业品牌，如天津大悦城。
尽管空气中仍弥漫着刺鼻的甲醛气味，在最近刚刚投入运营的天津大悦城里，即便是工作日，这里客流量依然不错，新开张的店面里三五成群的人不时走进走出。
“虽然刚开张，但是在这里逛逛，休闲的感觉不错。”坐在走廊长椅上休息的王先生带着女儿来这的书店买几本书。王先生家就住在附近，在他看来，像大悦城这样的购物中心在天津还不算多。
据悉，天津大悦城店铺的出租率已经达到了90%以上。但关于天津大悦城的租金收益，天津大悦城的相关人员多次以商业机密为由拒绝透露。
而据中粮集团内部人士透露，除了北京西单大悦城之外，国内其它的中粮大悦城项目，大部分还处于不盈利的阶段。
而与天津大悦城在工作日的人流不断相比，同样位于老城厢商圈的其他已开业的购物中心，很多项目的客流却不理想。
“造成这种现象的直接原因在于购物中心规划过程中出现的同质化问题，而且过于紧密的拥挤在这一地块。”乔衍认为，天津市商业地产的同质化现象已经到达了一定的地步，“基本上很多购物中心都是同一类型的复制，毫无特色可言，根本无法将消费者留住。”这使得天津在建的购物中心悄然掀起了一股客户争夺战，并把解决方案提上了议事日程。
“现在天津市场上同类型的购物中心太多了，基本的商业业态大多数购物中心都有。所以，怎么样才能做到差异化和特色化是我们一直在思考的问题。”天津某在建商业项目内部人士坦言。
行政推手“天津未来的市场供应以新兴商圈项目为主。”这是世邦魏理仕发布的报告中对于天津在建购物中心综合体的特征表述。这一点在位于天津东丽区的空港经济区显得特别明显。
例如，SM天津滨海第一城面临的不仅仅是与它相隔不到两公里的美购美购物中心竞争，在空港经济区，包括这2个在建项目，已经有5个城市综合体项目推向了市场，包括YOHO湾、融合广场金融走廊、橡树湾橡树街等。
在这背后，政府的主导作用不容小觑。
数据显示，近年来天津市每年开工建设大型商贸设施面积300多万平方米，投资近500亿元，竣工面积100万平方米。今年新近开业的几座商城，位于西青中北镇的永旺梦乐城建筑面积12.69万平方米，位于泰安道五大院的商业建筑面积高达近40万平方米，文化中心商业建设面积达到了16万平方米。
未来一段时间，包括和记黄埔世纪都会、SM滨海第一城等在内的近10家规模在10万平方米以上的大型商业综合体都会相继开业，总建筑面积将达300余万平方米。其中，文化广场将在河西区打造全新的文化与商业繁华区；红星国际广场将与万达广场一起，形成大型河东商业综合体商圈；大悦城、水游城将南开、红桥地区商业氛围烘托出来；SM滨海第一城将建成全球单体最大的商业综合体之一。
“商圈的建设跟城市的发展是一个互相促进的过程，其实在很多新兴房地产板块里，规划了大型的商业综合体，对于未来人群的入住有非常大的促进作用，但是同样，大型商场也需要实际的购买人群来支撑，这之间的平衡点只有靠实际的项目操作来完成。”乔衍说。
（本报记者徐妍对此文亦有贡献）
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