| 来源： |
证券市场红周刊 |
发布时间： |
2012年08月20日 10:45 |
作者： |
刘锋 |
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《红周刊》作者 刘锋
“幸福与贫困无关，与内心相连。”这是范伟在某部电影中的经典台词，如今套用在房地产市场就是“房地产与季节周期无关，与政策息息相连。”自今年3月份以来，房地产市场复苏势头一直延续，甚至在7月也出现淡季不淡的现象。但取消预售制度传闻、国务院派出督查组摸底16省调控落实情况等消息，给房地产市场蒙上一层阴霾。对即将迎来的“金九银十”传统旺季来说，周期性意义将大打折扣，而政策的变量则关乎房地产行业的“钱”途。
预调强烈的政策变量
上周发布的7月份经济数据表明经济下行趋势依旧，市场对于“稳增长”的政策预期不断加大。然而有力度的刺激政策措施并未出台，降准迟迟不动，反而有关房地产调控的消息不绝于耳。这不仅由于在今年降准、降息流动性宽松以及刚性需求释放背景下，导致限购限贷政策效果逐步减弱，而且从目前的政策环境上看，稳增长似乎与房地产市场关系不太紧密，相反担心房价反弹成为降准迟迟不发的重要阻力。随着史上规格最高的督查组摸底地方省市执行中央政策情况的行动收官，市场预期8月份很可能成为地产新政出台的重要窗口，毕竟面对房价的持续上涨，若不出台有效措施则等同于默认。
中国指数研究院公布的数据显示，7月全国百城新建住宅平均价格为8717元/平方米，环比上涨0.33%。另据北京中原市场研究部统计，8月上旬，北京楼市成交量再创调控后同期新高，新建住宅签约套数同比涨幅达到了230%。成交量的放大也带动房价的上升，部分楼盘创出价格新高。倘若不给楼市打“退烧针”，市场经过短暂观望之后，尤其是即将步入房地产旺季，房价再度被推高的概率将加大，到时政府再去降温楼市，其难度和负面效果将大大增加。因此，市场对房地产政策预调微调的预期也是题中之义。
不过预调的空间和力度有多大?预售制度取消、问责制重启、信贷收缩等各种猜想不断。接受《红周刊》采访多位业内人士表示，取消预售制度不太可能，也不会出台更为严厉的打压政策，政策可能在房产税上有所加强。“预售制度受城市管理法保护，不可能轻易取消。”全国房地产经理人联盟副秘书长、知名房地产专家陈宝存表示，国家也不会出台更加严厉的调控政策，可能会加强房产税试点力度，房价上涨趋势短期将会受遏制。
据本刊记者了解，继重庆、上海开展房产税试点的基础上，近日全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展存量税提供技术储备。业内人士表示，对存量房征税从长期来看是我国房地产税收的发展方向。国开证券首席策略分析师李世彤表示，国内房地产税收太多，尤其是各种间接税，税收的不均衡转嫁给购房者，而重庆虽实行了试点增量税改革，但对房价的下降作用并不明显。他建议改变现有政策，容许居民买多套房，但需按人均面积来征税，加大超过人均以外面积的税收力度，有利于遏制恶性投资，带动刚性需求。
明后两年房价存在较大反弹可能
可以预期的是，现在房地产市场到了敏感阶段，如果本月没有相关政策出台，按照惯例，“金九银十”可能会出现房价上涨的情况。而一旦打压政策出台，下半年房地产市场的走向将会更加复杂，市场将在乐与悲之间转换。而转换的逻辑仍在于绝不让房价大涨与房地产投资下滑影响经济增速之间的博弈。
新开工项目下降，库存周转率提高，销售回暖带动行业资金回笼，降价压力减轻。这使即将迎来“金九银十”的开发商有了充足的底气。数据显示，1～7月，全国房屋新开工面积下降9.8%。而销售市场连续3个月回暖，前5月、前6月、前7月的降幅分别为-12.4%、-10%、-6.6%。同时，1～7月行业资金来源增速首现回升，房地产行业资金到位50832亿元，同比增长6.2%。同时，房地产去库存正由2月底的最高峰21个月下降到目前的10个月。
标普本周曾预计今年下半年我国房价降幅将低于5%。报告称，由于政府放松了信贷限制并降息，房地产销售正在上升。但由于库存高企，房地产价格仍面临一些压力。开发商可能继续降价以出清库存，但降幅会缩小。但从中长期看，亚豪机构副总经理任启鑫认为，宅地的缺口与房屋新开工面积的负增长将导致明后两年商品房供应偏紧，未来房价存在着较大的反弹之忧。
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