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[13:25:29] 同时，今天下午还安排有两场"2012博鳌房地产论坛主题讨论"。敬请各位来宾留意组委会发布的论坛提示信息，并准时到场参加会议，谢谢大家。
[13:25:04] 主持人：各位来宾、朋友们，我们今天上午的论坛到这里结束，下午论坛仍将继续精彩。我们将请出著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生，著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生，德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员蔡洪平先生，金地(集团)股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生，星河湾集团董事副总裁梁上燕女士等嘉宾将为我们奉献精彩的演讲。
[13:24:33] 刘晓光：谢谢各位。谢谢各位嘉宾的精彩对话，请台上嘉宾留步，工作人员邀请其他嘉宾上台，我们一起合影留念，谢谢！
[13:24:17] 所以，我想现在基本上大家都不叫板了，谦卑了，是好事。但是，我也有另外一个担心，别把自己的独立思考、讨论、分析、判断的可贵精神给丢了，我就作这一点点评，谢谢各位。
[12:41:27] 巴曙松：时间差不多了，正好两轮的讨论，第一轮是刘总总结，第二轮我来总结。这一轮听下来，基本上也有共识，大家踏踏实实练内功，做好准备。但是，我总体感觉是往低级的方面说，大家变得谦卑了，俗一点是大家变得焉儿了，听政策的话，听市场的话，自己把自己的活干好，练内功。但是，实际呢，也不能放弃自己的独立思考和批判。比如说，政策有时候讲得不是很清楚，要让房价回落到合理区间，多少是合理区间？朱会长，您认为多少是合理区间呢？我思考了两年，都不知道多少是合理区间。你说，你听政策的话，政策说得很模糊。你说听市场的话，市场也是变化多端的，现在市场说了什么话，你给我解读一下，我感觉很混杂，有的卖得很好，有的还在不断地回落。
[12:41:00] 陈润福：远洋是这么看这件事的，外围环境变化以后，客户需求会产生变化，要满足客户要求的话，可能从现在开始都是很晚的。因为，从前7个月我们的成交数据来看，改善性需求占比提高的幅度比较大，可能是需求端对政策、外围约束条件的适应也在逐渐地成熟。产品结构的调整去年就已经开始了，今年看市场的变化，应该说与预期没有什么两样，按步就班的推我们后续经过修改调整的产品和项目。从6、7月份的几次推盘来看，效果都不错，业绩也是不错的。所以，从市场的稳定性来讲，需要行业内所有的从业者去保持供应的相对稳定，才能有效地平稳市场。我想，这些方面是我们大家应该多做的一些事儿，谢谢。
[12:40:53] 再就是要听市场的话，包括市场的需求，要根据需求来定位市场的格局、布局等等。再就是要练好内功，企业是自生自灭的，没有人救我们，只有自己救自己，根据前面两个大势，只有把自己的内功练好，把产品做好，把服务做好，我们这个行业，我们的企业才能永不倒，否则下一轮有利机会出现的时候，我们就抓不住这个机会了，谢谢。
[12:40:47] 另外，地产商要调整好心态，一个国家长期依靠房地产作为支柱产业，我觉得也不见得是非常科学的。那么，大环境的调整，比如结构性的调整，周期性的调整，肯定对我们是有影响的。
[12:40:42] 杨玉林：我觉得作为开发商来讲，下一步要怎么做？我个人有一个想法，要听党的话，要积极主动地顺应国家政策的调整和调控。为什么这么讲呢？在某种意义上讲，中国的房地产是政治地产学，或者叫政策地产学。从地产产生的那一天开始，一直在调控。我个人感觉到，研究政策是专家的事，你过多的去揣摩的话，会很痛苦，成本也会很大，时间耗不起，也毫无必要。因为，我感觉下一步的政策调整在十八大以后，可能是多元化的、系统的、制度化的，肯定是这样一个趋势，这是必然趋势。中国政策出现、制度出现往往是以行政手段为先导的，开发商要有这种心理，没有先导的话，怎么会有新篇呢？
[12:40:36] 第四，对于中国企业的发展来说，可以看到美国的企业家发展得很大，但美国的企业家一开始是利用两个市场、两个资源来发展的。如果利用房地产的杠杆和政策不够的话，大家可以注意到人代会上温总理的政府工作报告，走出去已经成为中国政府必然选择的一条道路。我们是第二大经济体，有大量的外汇存储在外。美国市场这么大，但美国企业家起步的时候，基本上都是采取两个市场和两个资源综合利用的方式来做。我讲的“走出去”，不仅是指现在，走出去一定要说房地产业的话，它当然是可以延伸的。
[12:40:28] 第三，大家可以关注社会的情况，由于独生子女这个政策，政策性的人口社会老龄化将会迅速到来。老龄化人口住房的问题，我已经注意到一些企业都开始关注了。现在有一种说法，老龄化人口有三种办法，家养？圈养？还是社会养？一些地区已经把街道办事处改为社区了，前面陈启宗先生讲，房地产业虽然不可以叫高技术产业，但它是一个跨学科、跨门类，是依靠多年经验积累的一个行业。所以，我赞成他的看法。
[12:40:23] 第二个机遇，显然是区域布局的机遇，这是中国了不起的地方，有大量的二线、三线城市。所以，发展机遇的潜能非常大。其实，现在二、三线城市的需求，随着GDP的增长和西部大开发的战略还在不断地拓展。
[12:40:18] 那么，机遇在哪里？第一要强调的还是绿色建筑，绿色生态小区。现在，大家买住房经过了前三十年的经验，越来越多的是买外在物，而不是买住房本身了。那么，对于房地产企业家来说，你们设计的房子功能也好，要越来越走向平衡，避免下一步机遇中存在价格战。那么，如何抓住下一轮机遇，中国向世界承诺的减排目标在最近两年都没有实现，为什么冬天要拉闸？北方地区甚至取暖都成问题，虽然我们强调单位GDP能源消耗要下降40%-45%，但至今都没有真正实现。所以，下一步对能源政策的约束会越来越严格。
今后的绿色建筑对于能源的需求，大家可以注意看一看国内以及世界上一些低碳建筑、绿色建筑，说到这儿就涉及到政府有关政策支持和鼓励的问题。那么，水的问题、信息化的问题，以及物联网技术的问题，我觉得这些都是我们可以考虑的机遇。
[12:40:13] 第二，在座的都是企业家，我想企业家更重要的是要抓好机遇。所谓均衡的、稳定的发展都是理想的，不论是从中国几十年来看，还是从世界几十年来看，这都是一个理想的目标，它可以不断地接近它，但从来不可能达到它。所以，机遇是非常重要的。经济学家和企业家是不同的，经济学家所追求的是均衡，但是这种均衡只能无限地接近，永远不可能达到。企业家找的是均衡的打破，是机会，我觉得抓机遇是最关键的问题。只是被动应对，不如主动地来抓机遇，就中国而言，13.6亿人口，我们的发展，我们的人均住房，就一个总体而言，比起发达国家来说相差得还很远，何况每年还有1000-2000万人要走向城镇化道路。
[12:40:08] 章新胜：要做点什么是吧？我很难对房地产业单独地说，总体而言，一个企业要成功最重要的还是要做品牌。当然，品牌有大有小。但是，商业的问题其实是非常当地性的，一个小的品牌在当地，包括在二线、三线城市，也是可以做出名的。所以，我觉得品牌的问题，当然是质量的问题，是产品设计的问题，是信用的问题，是售后服务的问题，等等一系列问题。当然，品牌也牵涉到社会对企业的认可，以及企业的社会地位等等。所以，我觉得围绕着做品牌来进行整合是非常重要的，这是第一。
[12:39:54] 第三，在细分市场研究的基础之上做产品创新。
比如，在去年博鳌论坛上，曾经也代表万科发布了一个信息，我们要做15平方米以下的小房子。但是，由于政策的原因，看来做15平方米还是有点不太现实。但是，做30平方米以下的小产品，针对在城市里面的这些年轻人，应该说还是一个非常受欢迎的产品，万科会坚定不移地做下去。
那么，在市场调控面前，这是万科应该做好的事情。
[12:39:48] 第二，要盖有人住的房子。
好房子盖好了，但一定要有人住，在服务上要下功夫。从去年开始，万科就尝试着由物业系统牵头去做服务上的创新。深圳的万科城搞了“第五食堂”，前两天也去“第五食堂”吃了一顿饭，确实是一个非常受社区居民欢迎的一个项目，物美价廉，保证食品的安全度，每天的营业额将近1.5万元，规模不大，但给社区居民解决了大问题。这种模式，在未来万科的几百个社区里面可能会做大规模的推广。
[12:39:42] 千里之行始于足下，我们还是要去虚心地去学习，日本人是怎么做好质量的？在万科集团的质量体系内，我们也是坚持以质量第一的目标。质量和成本发生矛盾的时候，质量优先；质量和进度发生矛盾的时候，质量优先；我是万科集团曾经负责过质量的第一责任人，我的主要手段是看到不符合质量要求的项目就现场停工，应该说这是一个毫不含糊的策略。
[12:39:37] 对于万科来讲，我们要做好这么几件事。
第一，为普通人盖好房子，坚持主流市场的定位。
好房子的概念有这么几点，一是做小房子；今年上半年1-6月份，144平米以下的户型销售占比是89%，未来也会成为一贯坚持的主流定位。二是坚持做装修房，在万科的战略中是很重要的一部分。去年，入住交付的6万多套房子里面，交付了4.5万套是装修房。今年有10万套房子要交付，其中有8万多套是装修房，这个战略是毫不动摇的，要坚持下去。三是坚持做好质量。万科集团在内部提出了面向日本学习的“千亿计划”，我们准备派1000名工程师到日本的工地上学习，和日本的工程师一起工作一个月，成本很高，可能要花一个亿的学习成本。
[12:39:32] 周卫军：对于万科来讲，我还是表明一下我们的观点，调控肯定是常态，在常态的调控过程当中，市场的波动也是正常的，无论是反弹还是下降，我觉得我们作为一个开发商，或者说作为一个对社会有责任的开发商，就应该有一个非常理性的心态。
[12:39:26] 还是要把企业内部工作做好，产品研发、开发节奏等等，最终推到市场上的产品要要一个档次，才能使企业走得更远，谢谢。
[12:39:20] 黄俊灿：我们的观点是接下来行业的波动性会比前十年大，前十年基本上是单边上涨，接下来经济形势会比较复杂，宏观经济和购买力关联性比较紧，包括行业资金、货币政策的关联性也比较紧。所以，对经济的判断，可能是一个企业要去做的一个功课。
现在，周期波动越来越强，稍微销售一回暖，从以前流拍，没有零溢价的地，又开始出现了很多溢价的地，楼市是比较长线的东西，像股市一样在贪婪中做选择吗？还是要以平常心来看待市场的发展。
[12:39:13] 以我的合作伙伴来讲，星河湾集团和国有企业有不同的地方，今年走出的路子是开始做品牌合作输出，在今年的结构中60%是星河湾集团自有产品，10%-20%已经可以和拥有优秀地块的企业进行品牌输出和共同合作，这样大家可以各取所长。这个结构完成之后，星河湾集团可能走出的路子和过去十年完全不同，每一年三个品牌，十年就是三十个品牌，坚持把更好的品质布置到不同的城市，不管是国营的还是民营的，都有自己的路子可走，主要是看企业能不能在行业中赢得更多的掌声，不论市场好与坏，就都可以走出一条比较好的路子了。
[12:39:06] 梁上燕：在这个时候除了做好规划和布局，无论一线、二线、三线城市都有机会，正如我刚才拿起麦克风一样，品质很重要。尤其是刚刚结束的奥运，尽管拿到了很好的成绩，还是被怀疑。昨天，我从香港过来，唯一可以说的是在香港吃什么不担心，但也许回到北京、广州、上海、海南，每天吃的豆腐是好的吗？吃的牛奶是好的吗？如果接下来有一轮回暖，现在准备除了做好规划的话，在这个调整期，企业文化的建立，企业的价值观，企业的朴实价值观非常重要，机会不缺，中国的机会是史无前例的大，未来的黄金十年，世界上还是看中国。但是，关键是中国的企业继续走以前的大干快上吗？还是开始把企业的价值观、朴实价值观做得更加好？那么，我想在近期企业的文化，企业的朴实价值，会迎来更多合作伙伴更大的尊重。
[12:38:49] 何剑波：其实，回暖是不均衡的，一线、二线城市回暖比较明显，尤其是一线城市开始带动。但是，很多三线城市处在一个比较低迷的状况。现在，对于一个具体的企业来说，还是根据你所在的地区做布局，来结合回暖梯度扩散的节奏，去把握好时间。
[12:38:44] 巴曙松：我想打断一下，我看了一下上半年的数据，全国的销售还在回落，但14个中心城市的销售增长很快，你要增加布局，你怎么看？要有清晰的业内交流，是布局在中心城市？继续加大供应，现在开始拿地？还是14个城市先回暖，带动全国的回暖，再去区域布局产品结构？你作为一个业内一线的高管，你觉得怎么布局比较合适？
[12:38:36] 何剑波：巴博士说，我们要为明年做点准备，确实是这样的。作为一个房地产企业来说，有一个很重要的能力是应对行业周期的能力。现在，我觉得我们的意见比较一致，大家看到明年应该会有很多市场上的变化机会。那么，从企业来说，现在更多的是要从土地储备、产品结构、开发节奏，包括销售准备等等这方面的工作，可能要抓紧铺排，包括资金上的安排，这些工作是要做的。因为，周期性非常强，周期来了，可能好的日子也会快一点到来，恒隆的陈总讲，可能卖房子的时间只有8%，这8%的时间可能要用80%的时间去做准备。
[12:38:31] 巴曙松：从金融的角度来看，今年初的时候非常担心6月份大量的房地产信托到期，会不会出现大面积的资产重组局面？正好，这几个月的销售回暖，我看信托和银行的人松了一口气。一轮听下来，大家的意见分歧不大，只是前期的政策冲击，外面恢复性的增长，这是第一个判断，是共识。第二个判断，任总讲了土地周期，按照以前的规定可能要到明年的3、4月份。还有一个数字，历史上的预期大概是5个月左右，一到5个月市场预期就会变，现在推测还有6、7个月的时间，市场可能会酝酿一些编剧。如果下一轮市场真的活跃起来，会出现哪些方面的变化？因为，梁总讲了，现在要做的事情就是适应新的变化，把产品结构做好，把产品供应做好。那么，在目前6-7个月的准备期、平稳期、恢复期阶段，我们该做些什么？来迎接明年3月份也好，2月份也好，4月份也好的市场回暖？如果说现在的回暖是假象，到那时候可能是真正的回暖，可以做点儿什么？大家可以讨论一下个问题，建议从那边开始。
[12:38:25] 刘晓光：您期待有新的思路，新的政策。第一轮是大家回答问题，回答的结论差不多，回暖不是什么假象，是一种现象。但是，不是根本的拐点出现，可能是一种稳定状态。巴总，该你主持了。
[12:38:20] 何剑波：我是五矿的何剑波，刚才主持人说到今年下半年房地产从销售量、不同城房企来说有比较大的增幅，与其说回暖，不如说回归。之前的市场被各方面打压了，处于不正常的状态。但是，今年以来由于宏观的原因政策有所松动，市场逐渐回归到了正常状态，回归到了一个常态。原来，我们看到很多人处在观望、迷茫的状态，即使有需求也不买房的状态。现在，大家开始比较积极地入市了，一些年轻人就业了，结婚了，需要买房子了。所以，今年不管是从刚需，还是从改善性需求来说，都有比较明显的增长。所以，我认为这个市场实际上是朝一个合理的状态在回归。至于说这个回归是真相还是假象？我认为，这也取决于很多因素。如果说这个市场是一个比较充分的、比较正常运行的市场，我认为回归应该是开始。那么，往后的回暖、回归会逐渐进入到一个比较良性的状态。但是，如果说还是政策调控、政府措施非常严厉的状态，我认为也只是一个比较短暂的阶段。那么，是真相还是假象？可能要等到明年，等到政府可能有一个新思路来看待房地产的时候，那个时候结果就会揭晓了。
[12:38:08] 梁上燕：我认为这一段不是大拐点，只是稍稍回到正常，内外的不支撑，在短期内不会有拐点的反弹，同意到明年3-4月份有反弹，在这里面好象只有我是民企的，民企在过去十年做了很大的贡献，明年市场可能会整体回暖，但也不会像以前那样大涨，但是产品和市场有更好的契合度，刚刚接上正常，对于未来的调控，我认为也是常态的，谢谢。
[12:38:02] 刘晓光：比较残忍，还得承受。
[12:37:56] 黄俊灿：不要认为中国经济下来了，我们就得救了，不是这么回事。因为，4、5月份确确实实有需求了，与前几个月相比量上来了，但与往年相比是正常的，局部有楼盘库存去化很快，那也是正常的。所以，开发商还是要在产品结构上下功夫，政府对投机需求的打压会持续比较长的时间。
[12:37:51] 刘晓光：中国经济的下滑对于地产不是一件好事？
[12:37:46] 黄俊灿：我是金地集团的黄俊灿，我觉得目前的市场应该说不叫回暖，应该是恢复正常，或者是局部地方恢复得过头了一点。因为，自从调控以来，特别是今年年初头几个月，那种成交量的低量徘徊太不正常了，有那么大的需求在那里，每个月的成交这么低迷，主要是大家对新出台的政策一下子适应不过来，对后面的信心看不清楚。那么，到了4、5月份以后，经济下来了，开始降息了。但是，我认为经济下来对于地产来说不是一件好事。
[12:37:03] 周卫军：对。
[12:36:58] 刘晓光：这是您的判断？
[12:36:53] 刚才，任志强先生也讲了土地的供应情况，我们也注意到了开工的情况。因为销售疲软，融资缓制的双重挤压，大量的房企主动减少了开工，由于开工的减少，在未来半年时间里面可能会产生供应的短缺。我也同意任总的意见，明年3月份之后可能会产生房价上涨的可能性。
[12:36:47] 第二，从短期来看，政策调整只是暂时现象。应该说，我们看了国家统计局1-6月份的统计数据，全国住宅销售面积到6月末时同比下降了11.2%，大部分城市的房价低于去年同期，70个大中城市里面价格同比下降的城市是57个，持平的2个，上涨的是11个。所以，回暖应该是暂时的，或者说是局部的。
近期局部回升的原因是前期大量积累刚性需求陆续入市所导致的，还有首次置业信贷环境的改善，也成为近期成交量增加的原因。但是，不可忽视的是库存依然非常巨大。现在，我们在14个城市做了统计，差不多有1.14亿平方米的库存，这么大库存的去化还是一个非常非常大的压力。
[12:36:38] 周卫军：我是万科的周卫军，这个问题万科是这么来看待的。我们认为，从中远期来看，房地产行业的调控应该是一个常态，因为这已经不是一个行业和经济的问题了，现在已经上升到民生和政治的问题上了。所以，这种调控趋势应该是长期的，这是第一。
从大的政策环境不变的情况来讲，无论是把它政策化，还是制度化，从两个方面都要去做一些调控。一是在需求方面，一定要抑制炒房的现象，支持自住。二是供给方面，一定要打击囤地，增加普通商品房的供应。
[12:36:32] 章新胜：这是一个业内人士谈的事，在这段时间是看回暖？还是假象？我作为业外人士，确实没有发言权。但是，我觉得一个总的大趋势，一是中国还是以发展为硬道理，以科学发展，对我来看要渐渐走向绿色发展的道路。二是中国还是一个城镇化快速发展的国家。三是中国的政治、经济、文化以及我们所处在世界经济的大格局内，我们还是要保持一个较为稳定的，又快又好的发展趋势。四是要保持社会稳定，社会稳定和谐，城镇化问题，安居乐业的问题，房地产业是一个支柱产业的问题，我想都是不言而喻的。所以，短期看它可以有曲折，可以说是回暖还是假象，但是从中长期来看，它还是要走向持续发展，特别是我们正在期盼着十八大的召开，我想大家还是要注意再学习一下7月23日胡主席的讲话，我的理解是他强调了几点：第一，仍然要以经济工作为中心。反之意思是什么呢？我想大家也明白。第二，还是要把贯彻科学发展观，走绿色发展和转型作为主线，这对于房地产意味着什么？我想也是清楚的。但是，谈何容易？所以还是要依靠改革的办法，这是他的第三点看法，也是我对他讲话的一个理解。很多人都说，这个讲话一般来说是为即将召开的大会做准备的。
[12:36:26] 刘晓光：章部长怎么看？
[12:36:22] 杨玉林：对。因为，限购、限贷的政策有点儿微调，也是向刚需倾斜的。当然，这种政策导向，我觉得和市场上的这种释放有直接的关系。
[12:36:16] 刘晓光：你的意思是刚需的需要造成了今天的这种结果？
[12:36:08] 杨玉林：我是浙江广厦的杨玉林，对于这个问题其实有点纠结，简单地讨论是回暖，还是拐点，没有太多的意义，我很同意陈总的观点，做房地产要保证一个常态的心理，市场一种是结构性的调整，一种是周期性的调整，在这两种调整中，双方都会有一个预期。比如，90平米以下的刚需者，他结婚是不能等的，口袋里的钱可能是有限的，需要适时出手。从目前的情况讲，这是调控这么长时间以后一个正常的，或者是周期性的量升，价是否升？还不大好说，因为产品组合不太一样。所以，要保持一种常态的心理，也没必要太在乎房价，如果在乎太多可能会带来负面影响。
[12:36:03] 陈润福：我觉得不是拐点，它是平稳的，现在的市场是平衡发展的主调，从长远来看，房地产的市场发展肯定是没有问题的，大家的看法应该是一致的。
[12:35:57] 刘晓光：你的意思是暂时出现了平稳现象，不是拐点真正的出现？
[12:35:51] 对于这个题目，我是这样想的。调控进行了很长时间，如果从4、5、6、7月份的销售业绩来看，确实是销售量在上升，把它放到长一点的周期来看，其实是平稳的。这个时候，供方、需方都在适应新的市场规则。供方在调整产品结构，向更多的刚性需求，更多的改善性需求在调整产品结构；需方也在适应各种条件，怎么样达成交易的过程。所以，我觉得是一个平稳的现象，并不是出现了类似于2009年这种反转式的强烈增长，我是这样看待的。
[12:35:45] 陈润福：大家好，我是远洋地产的陈润福，非常高兴参加博鳌论坛。
[12:35:39] 刘晓光：这场论坛是回暖假象？房地产的下滑曲线。请企业家们判断一下，现在的回暖现象是真正成功逆转了过去的情况？还是一种真正的拐点呢？还是一种暂时稳定的现象？我想先请大家回答一下这个问题，这是一个判断。
[12:35:33] 刘晓光：任志强不上来了，改成巴曙松，巴博士和我一起主持。
[12:35:22] 有请以上嘉宾上台入席就坐。
[12:34:25] 调控风云突变，经济下滑的恐惧与压力被认为是房地产回暖的机会与动力，曾经成功的逆转仿佛即将再次上演，但政策烟幕依然弥漫。现在，让我们开启今年博鳌房地产论坛的首场“地产精英博鳌论剑”：可持续中国房地产之一：回暖假象？房地产的下滑曲线。
接下来，有请本次对话的嘉宾主持：北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生
以及我们的对话嘉宾：
教育部前副部长、中国教育国际交流协会会长章新胜先生华远地产股份有限公司董事长任志强先生五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生金地（集团）股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生星河湾集团董事副总裁梁上燕女士浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林先生万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军先生远洋地产控股有限公司副总裁陈润福先生[12:25:25] 下面，我们将迎来每一年度博鳌房地产论坛最精彩环节--地产精英博鳌论剑。今年的论坛，我们一如既往共安排三场“地产精英博鳌论剑”对话，今天上午进行的是本届论坛首场精英对话。
[12:25:19] 主持人女：谢谢陈启宗先生的精彩演讲。
[12:05:05] 唯有具备以上三点要素，才能具备好的房地产企业文化。因为，经验在人的脑子里，企业文化非常重要。
说到房地产行业，去年，比较热。但到了今年，比较冷。基本上，民企商业房地产商退出了市场，主要是国营企业，中海、中粮、华润、保利等等，这些国营大企业还在商业领域里运作，作为香港房地产商，我的对手不是本地的民营企业，主要是国营企业。作为房地产商，应该好好地利用市场低潮来反省我们自己，增加我们的专业知识，在下一次好机会再来的时候，我们可以更好地利用那些机会。
长远来说，中国的房地产绝对是可持续的，机会绝对是有的，问题是，在机会来临的有生之年，你和我还在不在？
谢谢。
[12:04:57] 第二，专业房地产领域极度缺乏专业知识，这些专业知识不是单方面的，而是综合的知识，好多人以为做房地产就是财务安排而已，有些地方把房地产纳入到金融领域里，绝对是错误的。也有的人请一个好的建筑师，为你设计好就行了，那也是错的，一个好的房地产商必须有相当、全面综合的专业知识，需要时间来累积经验，也需要我们用谦卑来总结经验。
[12:04:51] 第一，必须有耐性。做房地产商，好多人都以为必须是一个很快很快的行业，必须对市场的脉搏把得很准，要很快很快。我不否认，有时候是要很快。但是，更多的时候千万不能快，要慢得不得了。你试试想，房地产的周期一定是倒“U”型的走势曲线，也就是说绝大部分的时候不是你买东西的时候，绝大部分的时候也不是最好的卖东西的时候。最好的买东西的时候，一般来说只有5%-7%的时间，最好卖东西的时候，也不过是5%-7%。作为一个房地产商，真正要动作快的时候，不超过5%的时间，一般来说10%的时间是你真正要做功的时候，90%的时间是你不做事的时候。要做一个好的房地产商，就要能够90%的时间不做事，你做事就很容易出错，就不能赚到最大的回报。因为，只有5%-7%的时间是最好买东西的时候，就是谷底；也只有5%-7%是最好卖东西的时候。所以，做商业地产周期更长。第一件事就是要有耐性，耐性表现在你什么都不做上面。所以，我告诉我的股东，他们给我很高的薪酬，不是要我做什么，而是要我不做什么，我的“没行动”，本身就是一个很大、很有意思的行动，我的不行动就是一个行动。
[12:04:42] 房地产商实在不应该靠地价的增长来赚钱，要不然就不再是投资，不过是投机而已，更不用说我们是一家营运公司。那么，地价的上涨应该是额外收益，我们应该以能力、经验来创造财富。既然这个行业有一个特性，地价是你不增加附加价值也能赚钱的，那你享受这个好处就是了。但是，我希望中国的房地产商能够在经验上、专业上有进步。
最后，关于商业地产，我讲三个成功要素。
[12:04:37] 大家知道，恒隆公司在这方面被人认为比较能够抓住周期，希望大家从一个正面的角度来看，运作资产是长周期的资产，是周期性很长的一个行业，从另外一个角度来看这是非常好的一件事，这正是作为房地产商能够赚钱的好机会。现在，大经济都不太好，世界如此，中国也如此，对于一个好的房地产商来说是一个极好极好的机遇，不要浪费这个机遇。
[12:04:32] 说到房地产的周期性问题，大家不要忘记一件事，房地产这个行业本身就是一个长周期的行业，难得有另外一个行业像房地产行业这样有这么长的周期。刚才，有演讲者说两三年就可以盖起来，凡是两三年可以盖起来的都是垃圾，真正的周期不是两三年，应该是六七年才是正常的周期循环。所以，周期长的话，就有前期的维系在里面，就有热和冷的说法。
[12:04:27] 最后，成功的房地产商，大家看得见；失败的房地产商，没人管。大家对房地产业成功人士比较眼红，是现实，房地产商不被社会尊重更是现实。房地产商不得到社会尊敬，至少得到了钱，失败的房地产商最可怜，既不被社会尊重，又没有赚到钱，你最后是一无所有。
[12:03:31] 再来一点，房地产的特性比较特别，什么都不做的话，也可以赚钱。因为，地价会涨，只要整体经济向好，作为房地产商，在土地上不盖什么也能赚钱，就很难保证社会上对房地产商没有意见。也可以说，因为这个特性，房地产是赌博性比较强的东西，投机成份也非常炽热，这也是被别人不尊重的原因。当然，无论是在海外，也包括在中国内地，很多房地产商的个人素养也不见得比别人好。所以，这方面也是房地产商不被人尊重。
[12:03:26] 第一，房地产商一般都想赚快钱，加上行业可以借贷，可以用10元做100元的生意等等。那么，这些赚快钱的人，总是对社会上的这种人有一点意见。
另外，很多人以为做房地产的人没有专业知识，没有专业特长，有钱有地就能做房地产商。是，有钱有地就可以做房地产商，但你绝对不可能做一个负责任的房地产商，也不可能做一个被人尊敬的房地产商。但是，到现在为止，中国房地产市场不过二十年的历史，大家有很强的观感，房地产商不需要特别专业的知识。
[12:03:20] 周期，对于做房地产的人来说，绝对不是一个新的事物。我还是先讲另外一件事吧，我看到任志强就会想起全世界的房地产商都是不被尊重的，你们知道这个事儿。在美国如此，在欧洲如此，在全球凡是做房地产的，都是不最被社会尊重的。所以，任志强绝对不是唯一不被社会尊重的，反而你是非常被社会尊重的。原因何在？有几个原因。
[12:03:14] 今天，要讲中国经济和商业地产热，对于“热”字我觉得也有难度，有冷的时候，也就有热的时候，也就是说根本是一个周期的问题，房地产无论是商业，还是住宅，都不能够离开这个周期，就是说中国经济与商业地产热，中国经济恐怕也必须是在周期的大环境之下来看待商业房地产热的。
[12:03:09] 你想想看，从政府分配房屋到现在市场占了相当大的份额，都是在短短十几二十年里完成的过程，从这个角度来看，不平衡是可以原谅的，也是可以理解的。当然，大家要尽量达致平衡，无论是在政策上，还是在各方面的努力，都是应该进行的。
[12:03:03] 这个命题很特别，“平衡与发展可持续的中国房地产”，“平衡”这个字大有问题，平衡是大家都应该追求的，但是以中国的国情来说，改革开放只有三十年左右的历史，真正在制度上的改革，不过是15-17年的历史，之前主要是意识形态的一些障碍。之后，大概94、95年之后，才可能真正在制度上有改革。我常常说，96年之前，中国连中央银行都没有，人民银行是96年左右是当时的朱熔基总理才设立的。所以，在那么短的一个历史过程里，要达致平衡根本是不可能的事。再说，中国之前的情况和现在的情况，那个落差恐怕是世界上其他任何一个国家都没有见过的，只有战争才能带来如此的落差。但是，中国能够在没有战争的情况下，能够从一种社会制度转到另外一种社会制度，带来一般老百姓生活的改进，我认为这是人类历史上非常了不起的事情。不过，在那么短的历史过程里，要达致平衡简直是不可能的。
[12:02:58] 陈启宗：谢谢，首先评论一下任志强所说的强奸论。我看，国家没有强奸房地产商，反而救了房地产商。所以，客气一点说，房地产商是犹抱琵琶半遮面，还好政府来了4万亿、10万亿，要不然恐怕2009年大部分的房地产商都已经破产了，当时是没有办法。
[12:02:50] 主持人女：好的，再一次以热烈的掌声感谢任先生的精彩演讲。接下来的这位嘉宾连续六年参加博鳌房地产论坛，他演讲的题目非常魔幻，摩天魔咒中国经济与商业地产热，陈启宗先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
[12:02:33] 谢谢。
[12:02:28] 比如，英国1平米的工业用地要配5平米的住宅，日本说1平米的工业用地最少要配3.5平米的住宅，而我们工业的面积远远大于城镇建成区的面积，所以才有了大量的农民工。如果没有土地、户籍的问题，土地和户籍这两个问题能够解决好的话，中国根本不缺地，也不会出现高房价。因此，当政府过多的追求GDP，宁愿把过多土地用于工业的时候，而不让老百姓居住的时候，对不起了，你们要忍着高房价。而我们现在面临的下一步，当房地产越是被调控和抛弃的时候，越是下一次面临更高房价冲击和报复的时候。
[12:02:21] 例子很简单，美国的城镇建成区占了国土面积的3.1，他只有3亿人，同时他的国土面积远远比中国的国土面积大，相比之下相当于美国人在城镇中一个人所占用的面积是中国一百人所占用的面积。有的人说美国土地大，倒过来看日本。当中国人口密度为1的时候，日本是1.24的人口密度，可利用的突然远远比中国少得多，而日本的城镇化率已达到国土面积的60%，而日本人拿出国土面积的4.2%用于城镇建设。反观，我们真正用于居住的用地面积只有国土面积的0.11%，可想而知，我们比日本和其他任何一个国家用的国土面积用于居住面积的用地要少得多。所以，是在土地配置上出现了问题。
[12:02:14] 为什么土地可以解决问题？很多人都认为房地产把土地用了，从中国历年的土地供应量情况看，整个建设用地是图上的蓝色部分，可以看到2003年全国所用的建设用地只占了当年用地总量的8%，后头涨了一些，是不是建设用地都归房地产商了？不是。建设用地里面分为六类，有工业、基础设施、军事、旅游、水利、建设，而房地产只用了多少土地呢？大概用了全部土地的2.4%，其中仅说住宅只用了1.5%，全国土地1.5%用于住宅，中国人没地住，房价能不高吗？
[12:01:47] 因为，当土地低增长的时候，第二年形不成供应量，要形成供应量要先有土地，形成生产周期，然后变成房子，再供应到市场。如同母猪没有了，就没有猪崽，有了猪崽，还要用催肥剂，等猪杀了猪肉价格平稳。那么，只要你想用房地产来拉平中国的经济，就一定是失败的。
[12:01:37] 有一种办法可以抑制高增长，就是不准买卖了，取消市场了。否则的话，在供求关系恶化的情况下，必然会导致房价一定是涨的。我们已经有了前一轮、第二轮两次土地低增长情况下的报复，我们能排除第三次土地低增长之后再出现报复吗？所以，我认为“被抛弃”的结果就一定是土地的低增长，然后形成了房价的高增长。这时候，把房地产作为产业工具，或者把这个产业作为调整中国经济波动的工具。如果土地供给有了这样一个巨大的波动，那经济有可能不出现波动吗？你可能用房地产去填平它吗？这是根本不可能的。
[12:01:27] 现在，我们依存的是2010年土地低增长，导致2011、2012年有大量的库存，但这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这种低的土地供给再形成的将是下一轮土地的高增长和房价的高增长，土地供应情况又说明新的供给情况不会再出现。下一轮，一定是房价的高增长。
[11:27:52] 如果只有2-3个月的库存时，房价一定是高涨的，因此房价高涨的同时推动了土地价格的高涨，形成了恶性循环，到2011年，樊纲说不得不用政治手段和行政手段抑制。结果是，当2011年年初出台相关政策以后，再次看到出现了与两防现象同样的情况。土地增长迅速下滑，滑到2012年土地现在仍然是负增长，再看最后的图，虽然不完整，但是，再一次出现了前面所出现的循环，这种循环是行政导致的周期，而不是自然导致的周期，这个行政周期是什么？只要2006年以前的土地是低增长、负增长的，2007年房价一定是高增长，到2009年土地是低增长、负增长时，2010年房价一定是高增长。
[11:27:42] 再到2010年，由于4万亿+10万亿的信贷，再加上开发商把大量的库存变现为现金，就有了2010年土地的暴涨，土地不单是高增长，而且天价是高增长，因为天价来源于2009年土地稀缺情况下的短缺供给。虽然，2008年持续下降导致有一部分库存，但更严重的是导致了价格的飞涨。于是，你们可以看到，凡是在土地低增长的情况下，一定会形成后期的房价高增长。2010年土地很多，但不能在2010年变成库存。所以，2009年消化库存以后，到2010年的时候房地产库存快没了，因此2010年出现的现象是供给短缺，大多数城市只有2-3个月的供应量，比如上海、北京。
[11:27:36] 2003年没有SARS的话，就会提出了房价过热。2007年提出两防，防止投资过热，防止通胀。因此，在两防的指导下又出现了房地产业为主导，连续出现了持续下滑，一直变成负增长。大家说，2007年的经济下滑是由于美国次贷危机，但我不这样认为，美国次贷危机爆发的时候，中国经济没有出现任何问题。2007年年底的时候，美国就开始为经济的再启动出台各项政策，但中国那时候是两防坚决要打下去。2008年初，布什总统开始用拉动方式提高美国利率，而中国执行的是与美国相反的政策，到不行的时候说都是美国人闹的，没什么道理。到同年10月份雷曼兄弟出现问题的时候，我们出台了振兴政策，但为什么2009年全国土地进入负增长？没有人想过这个问题吧？2009年，大量的库存化，把2008年大量积压的库存通过2009年的销售变现了。但是，那时候开发商大部分的变现钱是还债，没有钱用于新的投资。
[11:27:30] 2007年，这种饥饿再也无法用土地的短缺来填补了。2006年年底，副总理召开了座谈会，我们两次提出要求用房价的负增长来推动土地的供给，用增加供给的方式来推高房价。于是，2007年出现了土地的高峰，几乎都是天价地，而这些天价地的来源，大家说来源于开发商炒和媒体炒。但是，我们看到这张图就会发现，是因为之前大量的负增长让开发商手里没有余粮，很多饿狗在同抢一块骨头就出现了天价地，于是出现了房价的暴涨。
[11:27:20] 2003年发生了一个巨大的变化，这个产业不再以产业发展的角度出发而制定产业政策，两条，第一条是严格控制土地供给的闸门，“严守18亿亩红线”；第二条是严格收紧信贷闸门，因此出台了121号文件。2003年以后，尤其是831完成以后，土地总的供给量连续下滑，连续十几个月低增长，负增长，延续到2007年。换句话说，在土地上欠了2-3年的债，但这个债欠得不够深，是因为此前保持了40%左右的速度增长，填补了一部分，手里还有一些余粮。因此，在这个过程中出现了房价的波动，但没有形成巨大的上涨。
[11:27:13] 第一个阶段是2003年以前，当中国的产业政策为需要市场化取消福利分房的时候，平均每年的土地供应量大约以40%的速度增长。那时候的土地是充分供应，因此在1998年-2003年的几年里，房价平均增长3.5%，老百姓收入增长平均为9.5%左右，收入增长远远超过了房价增长。因此，1999年的时候，上海房价虽然很低，但卖不出去，实行了一条特殊的税收政策，即购房时减免个人所得税，这项政策一直执行到2001年的6月31日止。
[11:27:06] 任志强：只给我二十分钟时间，我只讲一个问题。为什么我认为现在房地产“被抛弃”？其实，这个题目是大会写的。
以前，我是说它在产业中的重要性，看这张图。这张图是国土资源部公布的按月计算的房地产业使用土地的供应量，这个供应量充分显示出对这个产业的重视度和它面临的问题，以及它未来的预期。
[11:26:58] 主持人女：下面有请任志强先生演讲题目是：为什么我说房地产“被抛弃”？演讲时间为20分钟，有请。
[11:22:36] 主持人女：好的，感谢台上嘉宾带来的精彩讨论，也感谢各位嘉宾的支持，谢谢您！
[11:22:28] 陈启宗：为三位嘉宾鼓掌！
[11:22:21] 陈淮：首先，是媒体接受，媒体还不接受，领导就听不到了，领导是按照互联网信息摘要来办事的。刚才，任志强先生说的话，其实我还要再补充一句，你从小有没有听说过中国有一句话，天下没有有不是的父母。所以，你刚才说政府都错了，你都对了，你这话是不对，天下没有有不是的父母。
我想，其实我们别把那些期望把中国城镇化，老百姓住房改善这些问题，在一分钟之内都说明白，说不明白的。支柱产业这个问题，也不仅仅或者主要不是它能带动多少产业，最重要的是13.6亿的中国人，6.9亿的中国城镇人口走到了一个阶段，大家从要求收入的增长这个利益诉求，走到收入增长和个人财产累积并重的诉求，我们从越穷越光荣，越穷越革命的阶段走到了有产是一个好事的阶段，这是房地产业势必成为国民经济支柱产业最根本的、最广泛的、最深厚的社会基础，谢谢大家！
[11:22:13] 提问：每次听都很感动，今天四位在台上，两位学者，两位业者，所说的意见不同，但内容非常有真理，非常真实。一个问题，怎么让我的领导去听到你们的声音？接受你们的观点？谢谢。
[11:22:06] 陈启宗：最后一个问题。
[11:21:49] 樊纲：当然和立法有关，有些问题是在目前法的框架下有一些变通的办法也能够实施。
[11:21:43] 提问：你的意思是先立法？
[11:21:38] 樊纲：没法再把过去讨论的问题再讨论一次，这些年的论坛一直讨论房产税问题，容积率问题，税收的问题，地方政府的问题，土地问题等等，刚才你说的没依据恰恰是制度没改，制度改了不就有依据了吗？
[11:21:34] 提问：谢谢。
[11:21:27] 陈淮：不要再讲了，第一条多盖房子，快盖房子，而不是少盖、不盖房子，把任志强等抓起来枪了，这是根本的不条，最根本的是要多盖房子，这是简单的逻辑。第二条，调整城市结构，都住在北京、上海、广州，什么样的政策都解决不了房价问题，要让更多的人住城里，大中小城市要协调发展。第三条，调整中央政府和地方政府的协调关系，要让马儿跑，不让马儿吃草是不行的，与地方不动产资产相联系的税收制度，还不只是房产税制度。第四条，调整社会收入分配结构，是最终解决房价与收入比问题的第一个依靠，里头包括国民收入分配结构，包括国家和个人、穷人和富人，这个问题没法三两句话说清楚，点到为止。
[11:21:16] 提问：樊纲先生讲了制度建设替代的措施，我想请各位都讲一下，如果有替代措施的话，第一条措施是什么？刚才，樊纲先生谈到的是房产税，根据我的判断没有法律依据，2000年的立法是新的税收必须要立法。
[11:21:11] 陈启宗：10万亿绝对是房地产调控的后遗症，所以赚了头，就埋起头来，不要说了，赚了就算了。现在，只剩下三分钟了，台下有没有观众要发问的？请举手。
[11:21:04] 任志强：是10万亿。
[11:20:56] 陈启宗：其实没有强奸你，你自己也快乐了嘛，钱到你口袋里了，你怎么不算那个帐呢？总而言之，当时的4万亿是当时有需要，电的用电量掉了20%多，当时没有那4万亿就没有办法，那4万亿进来就有后遗症。
[11:20:50] 任志强：你这理论就是被强奸的人还快乐着！
[11:20:45] 陈启宗：你不要老算别人的帐，你自己还是赚钱了嘛。既然赚了钱，被抛弃一下又怎么样呢？
[11:20:40] 任志强：土地价格上涨是政府赚了，房价上涨了，税收也涨了，房价从1万元涨到3万元，那2万元是小业主赚了。
[11:20:34] 陈启宗：钱还是你赚了，任志强。
[11:20:28] 任志强：我完全同意樊纲说的观点，我也同意政治问题使得政府不得不采取措施。我只想问一个问题，从2008年房地产下行，到2009年房地产上来，再到产生这么多怨恨，原因是什么？因为，这4万亿和这10万亿，如果没有这4万亿和10万亿的信贷，那房地产商能把房价弄得那么高，让大家都怨气吗？很明显，这是你犯的错误，别把这个错误搁我身上来啊，其实道理非常简单，你有错就承认错误，然后解决自己的错误问题，那大家就没有怨恨了。所以，怨妇的过程是因为你把你犯的错弄到别人身上，本来你把人家妇女强奸了，然后还要说你这个妇女调戏我的男人！这是什么？最后，不是我抛弃你，是你把我抛弃了。我们没有说房价过高就好，很多时候都是你把房价催高的，我能管住土地吗？我能管住税收吗？我能管住房价不上涨吗？所以，他强奸完别人，然后说别人错了，这可能是政策中最大的问题。倒过来说，你要解决老百姓的怨恨问题，要解决房价问题，你要从根儿上解决，别从面上解决，根上的问题是土地问题、制度问题、城乡差别问题等等，哪一个根上的问题讨论了这么多年，没一个人动，最后反正把房产商收拾了，房价不让你涨，高价格的房子不让你卖，把你桉住就完了，这是逃避责任，所以我认为是“被抛弃”了。所以，樊纲的理论是验证了我说的“被抛弃”就是“被抛弃”的现象。陈淮说这么一大堆，解释的是即使这个产业“被抛弃”了，但产业还是好的，他不能证明没有“被抛弃”。樊纲说了，它就是支柱性产业，但到关键的时候要按一按，有民怨，但民怨不是我弄出来的。
[11:20:21] 陈启宗：任志强，你回应一下这个社会问题。
[11:20:14] 所以，在这个问题上，我要提醒一句，房地产不仅仅是金融问题，不仅仅是经济问题，也是社会问题，也是政治问题。这一次，当作政治任务在完成，不是当作经济任务在完成。那么，我们要用更大的视野来看房地产，因为你们太重要了，不管政府承不承受，一个人花钱最多买的东西就是房子，怎么可能不是支柱产业？房子要装修，里面要有家电，正是因为它太重要了，涉及的面太重要了，所以管的婆婆也多了一点，各种说法也会多一点，怨妇的情绪也会多一点。
[11:20:08] 2010年4月之前的那几个月里面，当时各地人代会50%以上的提案是关于房价，当时的社会舆论整个是一个反弹，这个时候说政府抛弃不抛弃，你都不要想政府，你想其他国家，想另一个政府。你去南美看，在这种情况下，那个政府采取的措施就厉害了，各种社会舆论、社会利益团体、各种利益冲突会导致某种东西出现。
[11:19:02] 樊纲：我第一次参加博鳌房地产论坛就说了一句话，在座的房地产商是中国最幸运的一批商人，回过头来想想，这些年你们是挣钱挣得最多的一批人，怎么现在和怨妇一样？抱怨“被抛弃”了。不抛弃的话，还要继续捧着？要继续再挣更多的钱？说到这儿，这次不管是抛弃还是不抛弃，这次这个政策和宏观调控关系不大，这次是因为社会问题，[11:18:53] 陈启宗：樊纲，你来评评任志强的心态，他到底为什么会有这个心态？好还是不好？对还是不对？
[11:18:47] 陈淮：就因为我们的房地产业老想让政府不抛弃，老塞红包，你别抛弃我，所以就腐败了。我们讲房地产业，不管有没有腐败，它的发展并非是按照政府的想象在发展，我非常同意樊纲教授讲的两条精髓，希望我们都听进耳朵里。第一条，房价收入比是一个好东西。但是，要注意到中国过去几年的房价收入比在降低，而不是简单地和国际比有多大的差距。第二条，房地产调控政策是必要的，但当前不是简单地把房价降百分之多少，而是用符合客观规律的制度化办法、经济办法、市场办法来取代临时性的行政性措施，我认为这两条见地叫做经济学家的大家。
[11:18:42] 陈启宗：政府抛弃房地产，就没有贪污吗？
[11:18:36] 陈淮：还是没理解客观规律，你爹妈重视不重视，你自己努力不努力是决定未来能不能成为人上人的客观规律，我听到爹妈重视的富二代都是开着法拉利半路把一个女孩子撞死，都是这类问题。
[11:18:31] 任志强：那也就是说，他承认我们“被抛弃”的现象，但要告诉大家“被抛弃”是好事，你们只要努力就行，抛弃不抛弃都没关系，他要不抛弃，房地产就完啦，这可能是真的！
[11:18:23] 陈淮：凡是政府大量花钱的，从移动、高铁、高速等等，都是腐败高发区。
[11:18:18] 任志强：哈哈。我很同意陈淮主任的说法，凡是被政府抛弃的都一定活得很好，凡是被政府振兴的产业都垮得稀里哗啦。
[11:18:13] 陈启宗：任志强，你回应一下。
[11:18:07] 我们能举出中国的例子，过去一些年也能举出很多的例子。当年，政府重点挂牌支持的企业基本死光，连户口都不给报的黑孩子，现在都是世界级的家电企业。2009年，所有的人都说要去库存化，汽车也听信了，结果减少原料采购、压缩生产能力、鼓励抛光库存，2009年那一年中国汽车产业就在世界金融危机最严重的背景下，当年产销量量增长45%，政府的判断能力其实也是人的判断能力，摆脱不了个人主观的局限性，我们还得按客观规律办。所以，别老想着抛弃和不抛弃，你老想着“被抛弃”的感觉，就有点儿高中生的感觉，父母不关心我，等你走到办公室，真正工作三年才知道你的对手不是父母，不是政府，是你的上司，是你的同事，是你的竞争对手，那个时候你就没有抛弃和不抛弃的感觉了，谢谢。
[11:18:01] 陈淮：他有些说法我觉得还是对的，但是他说“被抛弃”，我觉得还值得商榷。因为，从来没有被拾起来过，本来没有捡起过，何来抛弃一说呢？朱会长讲98年金融危机和世界金融危机中房地产发挥了不同的作用，我稍微说点不同的意见，朱熔基总理说住房、汽车是支柱产业的时候，它并没有发挥支柱产业的作用。但是，我不想它成为支柱产业，要把它压回去的时候，也没有被压回去，千万不要高估政府优化选择的能力，产业结构升级、支柱产业这些词儿，都是从日本产业政策来的，我专门研究过两年的日本产业政策，并且一一地拜访了当年日本制定产业政策的大驾，机会是最成功的，房地产发奋图墙成为了支柱产业，日本的经验如此，别以为政府不能选自己的儿子是最优秀的，政府都选不对，抛弃你的时候，你要努力的研究市场才对。
[11:17:52] 陈启宗：陈淮，你同意吗？不同意的话，告诉我他错在哪儿，任志强错不是第一次了。
[11:17:45] 2003年以来，每次经济过热的时候，樊纲先生的这套理论就来了，就是因为经济过热了，所以就有泡沫了，尤其是经济过热的时候，第一刀就砍在房地产上。但是，1993年朱熔基上台，那时候是副总理，也是做的宏观调控的措施，同样用的是砍房地产。但是，那时候还是计划经济时代。1988年的时候也是如此，用的是存款剑，计划经济时代就是用的这种手段。但是，现在看到的都是取消市场化的部分，要用行政手段把房地产调控当成工具来调整经济过热的问题。所以，这就是我们看到的现实现象。
[11:17:36] 2003年以后，这届政府在两任时间基本上是把房地产当工具，从来没有定过房地产产业的发展政策，从来定的是因为别的经济政策拿房地产当工具，就像樊纲说的，热的时候把房地产往下压一压，冷的时候就把房地产业往上提拉一下。中国某个人说过夜壶论，冯仑就把夜壶论引入房地产业，房地产业就变成了夜壶，需要的时候从床底下拿出来用一用，不需要的时候就踢到床底下去，让它待一会儿。
[11:17:32] 任志强：陈总让我单独先讲，但讨论完以后再让我讲二十分钟，那就说不清楚了，三分钟更说不清楚。简单地说，朱熔基制定了产业政策，取消福利分房而市场化，23号文件以后就形成了中国的市场化。
[11:17:27] 陈启宗：我们只有20分钟，今天的讨论主要是针对任志强而来的，先给你三分钟，你先讲为什么被抛弃了，然后请陈淮和樊纲批评你，然后再请台下的嘉宾更厉害的批评你。
[11:17:21] 主持人：提醒一下四位嘉宾，本次讨论时间是20分钟。
[11:17:16] 参与讨论嘉宾是：
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生华远地产股份有限公司董事长任志强先生让我们用热烈的掌声欢迎四位嘉宾上台就座。另外，也欢迎台下所有嘉宾积极参与讨论，请工作人员准备好话筒，谢谢。
[11:17:09] 去年的博鳌铿锵行主题讨论推出了“调控围城中国房地产政策选择”；一年过去，我们请出相同的四位嘉宾上台，再论政策，探讨全新形势下“被抛弃”的房地产行业。本场博鳌铿锵行主题讨论的嘉宾主持是香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生。
[11:16:53] 主持人：接下来我们要进行的环节是博鳌铿锵行主题讨论：再论政策“被抛弃”的房地产。
[10:52:15] 主持人：谢谢樊纲先生的精彩演讲。大家都知道，樊纲先生是我们非常熟悉的著名学者，自第一届开始就应邀出席了博鳌房地产论坛，并留下了许多传诵至今的言论、观点和意见。最后，让我们再一次用掌声感谢以上四位嘉宾为我们奉献的精彩演讲。
[10:52:03] 以上三个问题，实际上也是讲政策当中面临的很多问题，怎么看待现在的宏观经济增长？怎么看待房地产调控的成果？怎么看待现在各种制度和政策的相互关系？希望看到今后一段时间在这几个方面能够有更清晰的认识，在调控力度和调控手段上能够根据新的情况做出必要的调整，我们的市场会更加健康一点儿。
我就讲这些，个人观点，供大家参考，谢谢大家。
[10:51:56] 几个月前就听说，有些省份在申请试点，房产税这样的新制度、新政策，迟迟没见新的东西出来。两年了，一些新制度的建设好象没有什么新的进展，除了上海、重庆那边有很小范围的试点之外。我认为，第一是面可以宽；第二是试点的力度可以加大。针对投资性需求问题嘛，总之有很多办法，特别是经济方面的办法可以用，不管是房产税，还是交易税，大家是有争议，但是可以试点，尽快抓紧这方面的试点，尽快抓紧这方面制度的改革和推出，替换掉临时、应急的一些行政手段，才能做到使房地产市场长期稳定的发展，用不着政策一天到晚的在那儿调来调去。
[10:51:50] 应该说，两年半的时间过去了，一直坚持调控，在这一点上我基本同意。否则的话，如果放弃对投资性需求的控制的话，中国贫富差距这么大，中国金融体制存在的一些问题，确实很容易产生新一轮的泡沫。但是，想想这些年的一个主要问题就是，这些行政手段用得很快。但是，制度的改革走得太慢。
[10:51:43] 第三个观点，现在房地产市场调控的当务之急不是每天重复要抑制房价，而是要尽快地用经济手段替换下行政手段，用制度替换下政策。天天说要调控，调控的对象，调控的目的很明确了，就是要抑制投资性住房需求，保证消费性住房需求的供给。针对这一条，刚才孟总说是打麻药，我也同意这个观点，临时采取措施的话，我说中国的优势是可以用行政手段作为临时措施。但是，你不能总是这样吧？不能总是行政手段吧？我也同意朱会长所讲的，行政手段不能在这个问题上拘泥于市场上一些西方性的观点，当制度一时紧急又建立不起来的时候，经济手段无法马上用的时候，作为应急手段，行政手段要马上上来，把泡沫先抑制住再说。但是，这终究不是长远的办法，终究要通过各种新的制度的建设，包括经过一段时间的试点来建立新的制度，用经济的手段、用税收、利率、信贷等政策来替换下类似“限购”这样的政策。
[10:51:36] 因此，从这个角度来讲，只要这几年价格不再涨，哪怕没有很跌，事实上相对于收入而言，已经实现了一定程度的调整。这在对于现阶段形势和下一步政策的判断上，我认为要充分认识到这一方面的问题，这是第二个观点。
[10:51:27] 这个判断对理解现在的形势和政策的分析很重要，怎么看待调控的成果？第一，从2010年下半年开始，政策出台以后，那些价格高涨的地区基本上稳定了下来，没有波及到全国的绝大多数二、三、四线城市去，因此全国平均数总的来讲没有形成大泡。这句话是什么意思呢？2010年出台政策还是相对比较及时的，这是第一句话，起到了作用，没有使泡沫形成全国性的大泡沫。所以，孟总讲的全国价格实际上这一两年还有所上涨，都和这个是有关系的。因为，全国尽管几个大城市事实上有很多楼盘跌了20%-30%，但全国的数看不出有很大的跌幅。第二，要理解房地产市场的话，房价高不高和收入高不高是相对而言的。平均来说，假定这两年（2010-2012）价格基本稳定，但这两年城镇收入、人均收入（民意值）增加幅度10%以上，甚至农民工的收入在这两年都是10%以上的增长，什么意思呢？如果两年收入增长互利的话，房价和收入比在产生变化，不要看房价有没有降，而是要看房价和收入关系在发生的变化。当然，房价没降，有些阶层收入增长没那么快，平均增长10%，不一定每个人都增长10%，有可能原来收入低，即便增长了10%，也仍然感到房价比较高，买不起房子，真正有些社会问题没有解决，对于那些问题的解决，要靠廉租房、保障房了。
[10:51:00] 第二个观点，房地产调控已经取得重大成果。
[10:49:28] 什么是中国经济的正常增长？这与房地产的正常增长有关系，最好不要过热增长，平稳增长最好，太低了往上调一调，太高了往回压一压。大家不是羡慕美国吗？弄出个泡沫，次贷危机，如果中国到那个地步，我们可能就会出局了，第三次革命，还是第几次革命就跟不上了，这是第一个观点。
[10:49:21] 所以，当各种悲观论调充斥市场的时候，我们应该有一个客观地分析。中国经济增长不是越高越好，最高的点在哪儿？今年12%？明年13%？后年14%？那中国经济会大崩盘，希望中国经济增长在今后10-20年不要大崩盘，不是大崩盘中国房地产业还有很大的发展前景；相反，如果大崩盘的话，那就惨了。
所以，我现在讲讲8%经济增长的问题，是针对目前有很多说法而讲的。那么，还有很多的说法，刚才还接到邮件问我知不知道某报纸上登了一篇文章，关于中国的外汇储备五年之内将耗光等等，各种说法多了，不多说了。
[10:49:13] 那么，如果高于7%-8%的增长，房地产过热增长，多了一块，往往就容易出问题，整个经济也是这样，多了一块就出问题，出什么问题？政府一天到晚调来调去，建了企业，没市场了还倒闭，年预算是几万亿的GDP增加值，那得涉及多少企业啊？一定在低谷时候是很多人难受的时候，一定有倒闭破产，不倒闭破产也会有兼并重组，一定会有这种情况。所以，追求的目标是平稳增长比较好一点。
[10:49:08] 第二，现在降到8%就是低增长吗？今后几年8%左右的增长是低增长吗？两位数的增长就是好增长吗？两位数的增长对中国来讲是过热增长，到9%一定通货膨胀，到10%以上是通货膨胀+资产泡沫。回到8%左右的增长，世界上若干个研究小组研究的结论是，中国经济潜在增长率就是8%左右，低于7%通货紧缩，高于9%通货膨胀。所以，回到8%左右的增长是好消息，而不是坏消息。
[10:49:00] 现在是软着陆，从12%的增长降到8%，有的人说中国从此告别过去二十年的两位数增长，现在到了8%的增长是低速增长。我说：
第一，讲话要注重事实，过去二十年多数时期不是两位数增长，多数时间是7%-8%的增长，90年代末通货紧缩的时候，6%-7%的增长，那时候也是一大堆说法，世界上还有一本书《即将崩溃的中国经济》，新加坡政府还请我过去和这位作者在新加坡的党校一对一进行行政辩论。这个时候是各种说法都比较多的时候，FT等杂志上，各种观点、各种说法都很多的时候，我们自己要有清醒的分析。
[10:48:46] 樊纲：谢谢，非常高兴再次出席博鳌房地产论坛。由于时间有限，国际的就不讲了，着重讲国内的经济形势和房地产的问题。
现在是这次软着陆的底部，最低地时候，大概二季度是最低的，三季度后边也许开始会有点儿起色。最低的时候，是各种说法都比较多的时候，是似是而非的说法也很多的时候。从一定道理来说，这次确实不应该这么低，如果政策调整及时，不该这么低。但是，现在经济增长速度比较低，也不是说中国经济就进入了低增长，也不是说中国经济就需要拯救了。所以，第一个问题，我想讲的是什么是中国经济的正常增长。
[10:48:40] 主持人：樊纲先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
[10:48:33] 主持人女：接下来我们有请到的嘉宾是中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生，他演讲题目是：不确定的复苏全球债务危机与房地产，掌声有请樊纲先生。
[10:44:25] 调控能抑制经济增长，却压不住房价上涨。最近几年，专业人士计算出来，去年房价总比上涨了6.87%，今年1-6月份房价与去年年底相比上涨了8.5%。我们要不要把完不成的任务交给政府？降低房价？把这个任务交给政府是不公道的，政府要承揽降低房价的责任，也是他做不到的，是不理性的，本届政府完不成，下届政府也完不成。
我们早就知道，“国四条”的重点主要是要增加供应量，只有增加供应量才能稳定房价。现在，购房需求仍然旺盛，6、7、8三个月都不错，金九银十难道不会来吗？
现在，救经济的药方很简单，就像马三立相声里讲的，挠挠就可以了，但要挠对地方，只要房地产业拉动，实现稳增长不难”。
我的演讲完了，谢谢。
[10:44:18] 为什么一把好牌会打成这样呢？国家统计局发言人明确回应了这个问题，说房地产调控是经济下滑的重要原因，这可不是我说的，是他们说的。
这就让我想起侯宝林的一个相声，贼要偷米，把包袱皮铺在地上，最后米拿走了，包袱皮还留在了地上。对于各大产业来说，房地产就是这个包袱皮。总理讲了十二项需求，十一项都要靠房地产业拉动，特别是节能建材、节水洁具，没有房地产，它们安在什么地方呢？
中国确立新的经济增长点才10多年，刚刚进入到工业化时期，难道我们就过去这个时期了吗？我们就不需要这个时期了吗？现在就要转型进入到后工业化社会了吗？国务院领导同志回答的是不是。李克强总理在博鳌论坛上讲到，我们正处在可持续化发展时代。胡锦涛同志的重要讲话讲到了工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。这说明，我们还处在一个正常的阶段。
[10:44:12] 从2000年起，中国就进入了重化工时期，主要是主导产业的拉动。从钢铁的消耗来看，最近10年达到了73亿吨，多是用于基本建设和房地产行业，房地产行业由此起到了巨大的拉动作用，它的拉动力是1：2.86。从去年的数据来看，房地产业直接拉动GDP的总量是13.1%，再加上2.86的拉动率，总共合起来占了GDP的50.6%，超过了GDP的一半。
2000年我提出将房地产业作为经济发展的支柱产业，得到了肯定，温家宝总理说过房地产业是国民经济的重要支柱产业。现在的限购，开始我认为是打麻药，但麻药不能打太长，不能把病人长期麻醉，长期麻醉就会使经济受到损失。现在，抑制内需已经使相关产业受到了巨大损害，包括钢铁、水泥、有色、运输、重化工等等。电力需求减少使煤炭行业陷入困难，包括焦煤和电煤，大幅度降价压港，造船行业把订单都取消了，不需要热轧板了，不需要热轧板又加重了钢铁业的负担，形成了恶性循环，在这样的情况下股市能好吗？股市持续下跌，股市今年是熊市，明年也将是熊市。在这样的情况下，人们看到房产新政造成了诸多问题，也使得地方政府减收，使得保障房建设缺乏资金。
[10:44:04] 现在的中国是不是到了要转向后工业化社会的时代？最近，有不少人用结构转型在否定房地产，他们说宁要经济降到底，也不要房地产的GDP。中国能不能直接进入到以服务为主的后工业化社会？不会的。因为，各国的经济发展都要经过三个阶段，即：农牧业阶段、工业化阶段、服务业阶段。
在1996年，我就预告农耕时代转型到轻工业时代是转型初期，接下来是中国经济转型重化工，朱熔基总理充分肯定这个观点，讲出了“两型两点”的重要论断。1996年10月，由我担任房改方案设计组长，推进住房制度改革。住房制度改革使得新的支柱产业得以形成，现在中国老百姓消费的新三大件，即：住房、汽车、电子信息产品。当然，里面价值最大的是住房。
[10:43:58] 最近，量价齐升，是对不合实际的泡沫论又一次打击，人们又在记起结构转型的大旗，说房地产不利于结构转型。恰好伦敦奥运会的开幕式就演绎了一番英国结构转型的过程，首先是从农耕社会转化成工业化社会，布鲁内尔说“从这梦中醒来我泪流满面，我真希望这样的梦能够重做一遍”。这是最好的年代，也是最糟的年代。
“后工业化社会”转化为服务业，医疗、保健、教育、文化、金融、保险，最糟糕的事情没有了，但好也慢慢没有了。那么，英国梦后来被美国梦取代，在世界上进行了若干次转移。
[10:43:52] 孟晓苏：各位好！
我觉得地产不用救，只要不打压就会恢复正常；而经济确实需要救，只要不打压房地产，经济也会好起来，所以我带来了这个题目，“依靠房地产拉动，实现稳增长不难”。这个题目可以反过来读，“没有房地产拉动，实现稳增长很难”。
[10:06:24] 主持人：谢谢朱中一先生为我们解读中国房地产政策与形势，下面将请出中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏先生他演讲题目是：救地产，还是救经济？我对调控的几点意见。有请孟晓苏先生！
[10:06:14] 房地产界的各位同仁，新闻界的各位朋友，目前的房地产市场调控确实处于关键时期。本人希望房地产界的各位同仁要识大体、顾大局，顺应政府调控政策，理性规划企业发展，坚持以合理价格销售。希望新闻界的各位朋友，要积极做好舆论的宣传工作，正确引导房地产行业的健康发展。
我们相信并期待，随着我国住房制度改革的不断深化、相关制度的配套和大家的共同努力，市场必将逐渐规范，保障必将逐步到位，房地产业的相关业态也将日趋配套完善，百姓的"住有所居"和房地产市场平稳健康发展的愿望，也必定能逐步实现。
上述发言，如有不妥之处，欢迎各位批评指正。
[10:06:09] 按照2012年度的工作计划，住建部在6月底前已基本完成了40个重点城市个人住房信息系统联网工作；在此基础上，继续加大推进力度，到2013年，将形成覆盖全国的城镇个人住房信息系统。2012年，国务院有关部门和各地还将加快编制城镇住房发展规划，以明确"十二五"时期我国城镇住房发展的指导思想、基本原则和发展目标，明确城镇住房发展的主要任务和政策保障措施。全国城镇住房发展"十二五"规划，我们协会前两年组织一批专家做过一些基础性研究。我们觉得，规划在政策保障措施中，自然涉及到中长期制度的建设，包括进一步完善土地的供应制度和出让制度；稳步推行房地产税改革，增加持有环节税负，减轻流转环节税负；进一步健全差别化的信贷政策，完善住房公积金制度，推进房地产金融产品创新，拓宽保障性住房和房地产融资渠道；保证推进住宅产业化的经济政策和技术政策；以及进一步加强理论研究和顶层设计，完善双轨制的住房供应政策和房地产的法律法规体系等。我们相信，规划的编制与实施，对稳定市场预期、完善住房制度顶层设计、加强和改善房地产市场调控，促进房地产业发展方式的转型和房地产市场平稳健康发展都具有重要的作用。
[10:06:04] 目前，房地产市场总体平稳、调控成果正在进一步显现；各级政府在加大保障房建设，加强和改善房地产市场调控方面也积累了一定的经验。要抓紧利用当前的有利时机，在坚持现行调控政策、巩固调控成果的基础上，妥善处理好市场供应与政府保障的关系，合理划分中央与地方的责任，抓紧建立中长期制度。
[10:05:57] 房地产是不动产，房地产市场是区域性市场；再加上房地产项目一般都有2-3年的开发周期，政策效应一般滞后。因此，无论是实现群众住有所居的目标，还是保持经济平稳健康增长，都离不开一个长期稳定健康发展的房地产市场政策环境。
[10:05:52] 四、利用当前调控的有利时间，抓紧建立中长期制度，促进房地产市场的长期平稳健康发展[10:05:48] "十二五"时期乃至2020年以前或更长一段时间，仍是我国房地产业发展的重要机遇期。随着工业化、城镇化的持续发展及国民经济持续稳定增长的需要，以及居民自住性、改善性住房的需求，保障性住房的继续推进，我国"十二五"时期住宅产业的规模肯定要大于"十一五"时期的规模；再加上商业地产、旅游地产和产业园区地产的发展，我国房地产业在2020年以前肯定仍有较大的发展空间。对此，大家务必要充满信心。但同时我们也要清醒地看到，我国的房地产业在未来发展中也面临着诸多挑战。主要的挑战有四个方面：（一）城镇资源、能源和环境条件的制约与城镇人口继续增加的矛盾将在较长时间存在，解决的办法，一是将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，二是大力发展省地节能环保型项目，提高住宅产业现代化。（二）我国人口基数大，流动人口多，解决他们的就业和居住问题难度很大。适当放宽住房保障收入门槛和稳妥推进户籍制度改革将成为必然趋势。（三）我国人口老龄化步伐加快。如何建立起以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为支撑的老年人宜居环境体系，也是我们已经面对并将日趋严竣的民生问题。（四）商业地产、旅游地产、产业园区地产等投入大，回报时间长；再加上这些业态在招商、运营、管理等方面又有其各自的特点，因此，大家在看到这些业态市场前景的同时，务必也要高度重视其风险与挑战。
[10:05:43] 三、展望未来，房地产市场既充满了机遇，又面临着诸多挑战[10:05:38] 针对一些地方可能借口稳增长而放松调控的现象，温家宝总理7月7日在常州视察时再次强调，必须坚定不移地做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，并强调要加强市场监管。对地方出台变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性及时制止纠正。同时，要求抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。之后，国土资源部、住房与城乡建设部也及时出台了"关于进一步严格房地产用地管理，巩固房地产市场调控成果的紧急通知"。国务院从7月下旬开始，也派出8个督查组，对16个省市贯彻落实调控措施的情况开展专项督查。本人相信，随着国家加大对各项调控政策措施的监督检查和约谈问责等措施的到位，我国的房地市场总体上仍会朝着调控预期的方向发展的。
[10:05:31] 房地产业关联度高，带动力强，在1998年应对亚洲金融危机和2008年四季度后应对世界金融危机中发辉重要的作用。但同时，2009年6月后房价的一路走高，引发了越来越多的人对房地产业定位的思考。在总结了经验教训后，2010年4月，国务院在"新国八条"中，对房地产业主要是住房问题做了这样的定位："住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高，上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。"这是中央政府近两年来对住房和房地产业地位和作用所定的基调。当前，既要防止经济进一步下滑，又要坚持房地产调控不放松，这确实是一个难题。因为房产地业与相关产业的联系，与国民经济的联系是客观存在的。房地产业作为一种基础性的产业，应该与经济社会的发展、与相关产业的发展相协调，滞后了会影响相关产业与国民经济的发展，过度超前了，会形成泡沫，造成资源能源的浪费。我国今年把经济增长预期目标调低为7.5%，已经为房地产调控留出了空间，体现了中央政府坚持楼市调控，促进经济转型发展的决心。
[10:03:34] 今年以来，欧债危机持续蔓延，外需不足矛盾突出，我国GDP增长不确定因素增多。今年二季度，我国GDP增幅"破八"至7.6%，创12个季度以来的新低，稳增长已成了全社会关注的重要任务。但同时，一些城市从今年5月以来，随着商品房销售量的明显回升，新建住宅价格出现环比上涨。部分城市土地市场也再现高价地。在稳增长与地方财政的压力下，一些城市试图放松调控的愿望也时有露头。当前，"稳增长"与"控房价"处于两难，调控进入了关键期。
[10:03:28] 二、"稳增长"、"控房价"处于两难，中央政府坚持调控不放松[10:03:23] 加大保障性安居工程的建设力度，是本轮调控的又一个重点。它既是解决中低收入家庭住房困难户的有效措施，也能在一定程度上冲抵商品房投资增速下降给相关行业带来的影响。2011年，保障性安居工程新开工1043万套，基本建成432万套。今年上半年，已开工470万套，基本建成260万套，均超过了全年计划开工的700万套和基本建成500万套的50%。尽管大规模保障性安居工程在总量、融资、准入、分配、退出及质量管理等方面尚有需要。研究完善的地方，但整体的效果还是明显的。
[10:03:15] 2009年6月份以来，一些地方投机投资性购房因素增加，房价迅速回升并大幅上涨。面对严峻形势，国务院先后在2010年1月、4月和2011年1月分别出台了"国十一条"、"新国十条"和"新国八条"。随后，各地根据中央政府通知精神，也纷纷出台实施细则。从49个地级以上大中城市出台"限购令"，到600多个城市出台房价控制目标；从上海、重庆启动房产税收改革试点，到各地加大保障性安居工程建设力度；从二套房贷严格执行差别化信贷政策，到央行3次加息、6次上调存款准备金率。在上述一系列政策措施的作用下，房地产市场逐步降温。特别是从2011年9月到2012年4月，在70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降与持平的城市总数占绝大多数，同比下降的城市也逐月增多，调控成效逐步显现。
本轮调控，重点是抑制投机投资性需求，关键措施是限购、限贷。近两年来，尽管社会上对限购的议论一直没有停止，但实践证明，其效果是明显的。邓小平先生曾有一句名言：计划与市场都是手段，是计划多一点，还是市场多一点，这不是社会主义与资本主义的根本区别。本人也认为，行政措施和经济措施都是手段，关键是看能否解决问题。何况，限购既是抑制投机投资的有效措施，还与一些大城市和热点城市的资源、能源的承载能力有关。如北京市，按规划，到2020年，常住人口为1800万人，而现在实际上已达到了2100万人；如不实行限购，还将助推人口的快速增长，这对一个特大城市经济社会与人口、资源、环境的协调发展肯定是不利的。本人还认为，限购政策本身还是比较温和的，对城镇居民家庭，限购的是第三套，对购买第二套的没有限制，但对支付能力不足的家庭，加上限贷，其改善型需求被抑制了。所以，如何满足支付能力不足又有改善性需求的家庭，还能防范金融风险，这确实需要研究。另外，对一些人士建议的尽量采用税收等方式进行调节，本人也有同感，但改进也有一个过程。这里，也希望媒体要加强对住房居住属性及合理消费、梯度消费观念的宣传，使大家认识到限购的合理性。
[10:03:09] 一、本轮房地产调控针对性强、方向正确，已收到一定的效果[10:03:04] 朱中一：根据会议主办方的要求，我就当前的房地产政策与形势谈点个人看法。下面主要讲四点意见：
[10:02:50] 主持人：朱中一先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
[10:02:43] 主持人：谢谢章新胜先生为大会作的致辞和演讲，章先生在苏州市担任主要领导职务期间，曾主持并推动了苏州工业园的建设，再次感谢章先生为我们奉献的精彩演讲。下面，我们请出另外一位重量级嘉宾，为我们作大会主旨演讲，有请中国房地产业协会副会长朱中一先生，他演讲题目是：对当前房地产政策与形势的看法，有请朱中一先生。
[09:56:07] 主持人：章新胜先生，您的演讲时间为20分钟，有请！很高兴首次来到博鳌房地产论坛，我想这次来的时候也有不少人议论房地产正在困难、纠结的徘徊时期，会十年河东、十年河西吗？还是从更广泛地视野来看，六十年风水轮流转？这次论坛的主题是可持续发展，我认为这个主题充分体现了当前世界发展的潮流和我国发展的实际，并不断为后者提出新的启示，如今博鳌房地产论坛已经成为中国房地产行业的见证者和风向标。那么，本次主题“平衡与发展可持续的中国房地产”，观察中国房地产业的过去，现在的发展轨迹、意图、洞察未来的变化和走势，无论在应对国内的发展战略，还是回应国际及世界的潮流大势上，可以说都是恰逢其时，从宏观的角度来看，中国房地产发展与当下国际、国内经济的发展大趋势是息息相关的，它要求突破以往经济发展导致的无节制的对能源的损耗和对自然资源的无限索取，提倡绿色经济和可持续发展。如今，我们探讨房地产问题是在可持续发展（本届会议）的大背景下，我作为业内人士也只是从宏观视角和力图有些前瞻性的眼光来探讨可持续发展的问题。那么，今天主要是想谈两个问题，第一是当前国际国内经济发展的一个总趋势和大潮流；第二是新的变化带来了一个什么样的历史性机遇呢？最后，说几句关于如何把握百年一遇的历史性机遇。一、形势和展望。谈到发展问题的时候，无论谁都想认清我们所处的这样一个时代是什么样的时代？现实是，目前我们所处的时代正在发生不可逆转，同时影响又是极其深远的变化，今天这个舞台已经不再是历史上地中海作为文明的交替，或者是大西洋两岸对世界的支配，也不只是黄河流域或长江流域可以独善其身的。我们现在面对的是一个全球化的时代，不仅是全球化的时代，我们面对的是对地球的资源、环境、生态系统，也就是说是所有物种的生命支持系统，它的承载使人们开始认识到增长是有极限性的。因为，承载是有极限性的。经过数百年的发展，我们如今已经积累了和所获成就一样多的问题和危机，而他们正在日益威胁着今日发展的空间，更威胁着我们子孙后代的发展。因此，我们的时代是一个大变革的时代，是机遇和风险并存的时代，是共赢或者是全输？而非你赢我输的时代；是拥有最深刻的焦虑和最美好憧憬的时代，是人类历史上从来没有过的，新的，要产生大变化的时代。仅仅在21世纪刚过的头十年里，世界的局面已经发生了意义深远的历史性变革，我想在座的和我一样会有这样一个回忆，在90年代后半期的时候，西方所描绘的全球化带来的绿轴，带来的莺歌燕舞，至今还记忆犹新。但是，刚刚21世纪，2000年3月就是纳斯达斯股市的崩盘，紧接着2008年随着雷曼兄弟的倒台就是次贷危机。那么，从次贷危机可以看出，当时的世界经济论坛所谈论的主题是什么呢？并没有像我当年在论坛上见到牛津一位教授所担忧的，他深刻的担忧危机还会再重来。那么，当时的主题是重振增长，力图回避我们所面临的一个大变革时代，力图回避矛盾的本质和实质问题。那么，这十年新的变化是一个什么样的新现实呢？我想，在全球更大的范围里谈谈自己的看法。第一，世界经济发展模式发生了变化。世界经济发展模式在二战前引领了产业革命，但在二战以后不仅仅是依靠科技发展，更多的是依靠“两高”，即高消费、高举债。这个模式，按照很多西方有识之士的说法是现在难以为系了，现在中国的问题是困难重重、矛盾重重。但是，中国应对20G集团的11个国家，他们的经济还在增长。那么，我们可以探讨一下这个模式为什么难以为系？我们不妨从政治角度来看。比如，希腊和葡萄牙为系的时候，大家还不以为是。但是，当希腊和西班牙这两个国家发生1/4的家庭没有就业，过去主要靠旅游业、房地产业发展，现在他们已经遇到了历史上从来未遇到过的经济困难。我们可以看到，现在的发展模式应该是多元化，应该坚持走自己路。第二，亚洲正在成为最重要的新兴经济体。其中中国、印度这两个新兴经济体已经日益快、日益多、日益广的介入到世界经济的核心中去了，不管我们想不想，也不管我们意识没有意识到，中国已经被抛到了世界的重心。因为，1987年日本超过德国成为世界第二大经济体，与之不同的是，中国不仅是世界第二大经济体，还是联合国五常，有一票否决权，中国有五千年的文明史。所以，当第二大经济体，当老二并不好当，我们看到现在内外所遇到的困难和矛盾。但是，不管怎么说，现在的势力东移，不管从哪个方面统计的数据来看，2008年次贷危机以后世界经济增长近70%主要依靠新兴经济体，现在全球实际GDP份额新兴经济体已占到接近50%，更重要的是新兴经济体的消费已成为全球经济消费的40%。第三，人们常说气侯变化，或者是地球暖化。但是，这个问题是一个放大器，地球的暖化已经威胁到人类作为整个物种的生存，威胁所有物种作为整个生态体系存在在地表，大自然可以满足人类社会所有的需求，但不能满足人类社会所有的欲望。大自然的承载力是有极限的，大国小国、弱国强国从来没有像今天一样要冷静地坐在一起，共同关注如何发展、如何生存的问题了。因为，地球已经有了70亿人口，再过三四十年将达到100亿人口，更重要的是60-70亿人口发展的时间之短，如果按照中国人均的生活方式将需要1.2个地球的资源和环境生态系统的承载，如果按照欧洲人的平均生活方式需要3个地球，按照美国人的平均生活方式需要4个地球，这不是一种假设，而是一种科学的计算和统计。第四，新的现实发展使鸿沟在加深，不仅是数字鸿沟在加深，而且是贫富悬殊加大。全球70亿人口中，将有1/3的人口生活不能保障。在长久困扰人类古老的生产性问题首次得到历史性解决之后，营养不良，人饥挨饿的情况会越来越多，不仅在中东，在很多地方发生了不仅是经济的衰退，而且社会动荡不安，特别是社会媒体及年轻人失业群体的问题。那么，不仅发生在很多发展中国家，更是在第一次产业革命引领，英国本土青年人的骚乱和不安已经是一个现实。那么，在以上四个大背景下，今年2月22日联合国召开了里约日内卢20G的峰会，在这次峰会上人类共同认识了我们依赖生存的地球，召开了地球峰会。可持续发展，是发展中国家和发达国家的一个妥协产物，最后在里约20G的峰会，近130个国家的地区和领导人，6万多的代表出席了会议。这次会议最重要的是通过了一份文件，《我们共同憧憬的未来》。这次会议一是生不逢时，全球各国面临大选；还有其他的原因，第二个原因是山雨欲来风满楼，人类现在面临的不仅是各国利益的纠葛问题，这次峰会最终还是通过了这样一个文件。那么，我们对这个文件的看法，也就是说人类历史将逐渐地由黑色经济所引领的工业文明渐渐过渡到以绿色经济所引领的生态文明社会。而且，对可持续发展的三大经济，也就是经济社会、环境生态意识到的核心问题还是经济问题。各位，在国内关注绿色发展的人都很关注胡锦涛主席在7月23日省部级干部培训班上的讲话，胡主席谈到必须把生态文明建设的理念、原则、目标等深刻融入和全面贯彻到我国经济、政治、文化、社会建设等方面的全过程。我希望大家能够关注这样一个讲话，因为，这个讲话预示着中国也不可独善其身，也必然坚持绿色发展的道路。那么，在绿色发展的问题上，我想大家都会知道，现在美国有一本书，这本书的名字是《第三次产业革命》，它再次预言着即将到来的社会革命，这位大预言家的名字叫做杰夫里里夫金，这本书目前在经济界最最热门了，希望大家有机会看一看。他提出了一个有趣的观点，人类经历了两次产业革命，每次产业革命都是信息、能源问题交汇的时候，现在是喷气时代，所遇到的问题是可再生能源，与在座的各位息息相关，每一个可建筑物在将来有可能是再生能源的发电厂，这是不是一个方向？大家可以再研究一下第三次产业革命的问题。那么，中国的贵阳举办了千人大会来回应这个问题，在第二次产业革命发生的时候，即蒸汽机和电力，1840年是中国一次最大的耻辱。那么，本次产业革命最大的不同是什么？面对即将到来的第三次产业革命或绿色发展，我认为绿色发展有四大支柱，我们和欧美几乎处在同一个起跑线上。过去六十年来中国的发展，不管怎么说已经成为了第二大经济体，而且走了一条自己发展的道路，不管是农村的联产承包，还是民营经济的发展，一个国家最重要的精神支柱是企业家的精神，是企业家的敢冒风险和执着，如果美国仍然是世界第一大国的话，那美国就拥有着500个支柱，即500强企业。所以，我坚信在座的企业家可以不再去想象十年河东和十年河西的问题，而是六十年风水轮流转。由英美，由大西洋领导的世界发展模式，中国不应走解读西方世界的发展道路，要像过去所写下的篇章一样，眼前的巨大变革正孕育着巨大的机遇和巨大的美好。谢谢大家！
[09:56:07] 主持人：章新胜先生，您的演讲时间为20分钟，有请！很高兴首次来到博鳌房地产论坛，我想这次来的时候也有不少人议论房地产正在困难、纠结的徘徊时期，会十年河东、十年河西吗？还是从更广泛地视野来看，六十年风水轮流转？这次论坛的主题是可持续发展，我认为这个主题充分体现了当前世界发展的潮流和我国发展的实际，并不断为后者提出新的启示，如今博鳌房地产论坛已经成为中国房地产行业的见证者和风向标。那么，本次主题“平衡与发展可持续的中国房地产”，观察中国房地产业的过去，现在的发展轨迹、意图、洞察未来的变化和走势，无论在应对国内的发展战略，还是回应国际及世界的潮流大势上，可以说都是恰逢其时，从宏观的角度来看，中国房地产发展与当下国际、国内经济的发展大趋势是息息相关的，它要求突破以往经济发展导致的无节制的对能源的损耗和对自然资源的无限索取，提倡绿色经济和可持续发展。如今，我们探讨房地产问题是在可持续发展（本届会议）的大背景下，我作为业内人士也只是从宏观视角和力图有些前瞻性的眼光来探讨可持续发展的问题。那么，今天主要是想谈两个问题，第一是当前国际国内经济发展的一个总趋势和大潮流；第二是新的变化带来了一个什么样的历史性机遇呢？最后，说几句关于如何把握百年一遇的历史性机遇。
[09:56:02] 教育部前副部长、中国教育国际交流协会会长章新胜先生中国房地产业协会副会长朱中一先生中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏先生中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生华远地产股份有限公司董事长任志强先生等演讲嘉宾为我们奉献精彩的演讲。除此之外，今天上午议程还安排有博鳌铿锵行主题讨论以及2012博鳌房地产论坛首场地产精英博鳌论剑。
下面，我们马上进入论坛的首场演讲，有请第一位演讲嘉宾：教育部前副部长、中国教育国际交流协会会长章新胜先生为本次大会致辞并做主旨演讲，有请章新胜先生！那么，他演讲的题目是：形势与展望如何看待当前的房地产行业。
[09:55:56] 主持人：下面，先为大家介绍演讲的嘉宾，我们很荣幸的邀请到：
[09:55:49] 2012年，全球经济风雨飘摇，欧债危机持续侵蚀世界，中国未能独善其身。宏观经济低迷、调控政策不退，房地产行业在内外交困中未能迎来黄金十年后的新发展。所以，2012博鳌房地产论坛的大会主题是：平衡与发展可持续的中国房地产。
接下来，我们开始今天上午的议题：宏观经济篇失去的世界。
[09:55:43] 主持人女：好的，谢谢陈诗涛女士。本次大会的嘉宾致辞到此结束，接下来进入今天上午的议程。
[09:55:35] 十二年以来，博鳌房地产论坛以开放的心态海纳百川，论坛的参与者包括政府机构、开发企业、金融机构、建筑设计、咨询策划等，我们希望短短的三天三夜能够给与会者，或者给行业有一个精神食粮，就像昨天下午三个小时的博鳌理事沙龙已经提前掀起一个小高潮一样。
所以，作为主办方的观点，我们希望在座各位的演讲与开发企业、媒体的对话更为深入，因为你们的演讲你们的对话可以使得行业更加有生命力；感谢参与论坛的所有企业来宾与传媒朋友，因为你们，行业的声音更加雄壮更加豪迈！
同时感谢支持论坛的莱蒙国际、文登政府、德国高仪。
谢谢大家，让我们共同预祝论坛圆满成功！
[09:55:29] 上午好！
十二年以来，博鳌房地产论坛一直伴随着中国房地产行业风雨同行。特别是在行业低谷或者盘旋交着期，其实在这个时候共同的信念、共同的坚持尤为重要。
本届论坛，注册的时候超过了预期规模，达到了近千人，不过由于台风的原因，整个江浙地区目前还有90多位没有到达现场。
博鳌房地产论坛一直希望与观点地产新媒体一样成为行业专业化的标杆，关注行业发展的本质，关注房企生存的状态，期望论坛无论是在内容还是形式上，都希望有高度、有深度、有广度。
[09:55:24] 陈诗涛：尊敬的各位来宾：
[09:55:16] 主持人：谢谢杨勛先生。最后，我们有请本次论坛主办方观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞，掌声有请。 [09:55:09] 我们作为主办方，有责任在此时此刻反省中国房地产业的进退得失，在短短几天内，我们将用准确、深刻的报道完成对行业的反思和提炼，作为中国的主流财经日报，已全部覆盖中国核心经济区域，我们愿意与在座的各位专家、学者、企业家一道共同见证中国楼市的健康、持续发展。
最后，祝愿本次论坛获得圆满成功，谢谢各位！
[09:55:05] 所以，在这里，我们又开始了今年新一轮的讨论，希望对中国的楼市能够有所引导，对人们的困惑能够有所疏解，使人们懂得平衡与发展角力之下的中国房地产该如何保持可持续的生产力。
[09:55:00] 每年不同的约定让我们又相聚在美丽的博鳌，共同探讨中国房地产业和中国经济的现状、未来。作为本届论坛的联合主办方，我谨代表《每日经济新闻》报社，代表本次论坛组委会，对2012博鳌房地产论坛的开幕表示衷心的祝贺，对房地产各界人士的莅临表示最衷心的欢迎和感谢！
伴随中国城市化进程高速发展，中国房地产行业涌现出了无数令人骄傲的企业。2012年，经济调整与转型之年，房地产阵痛之年，当然也是房地产充满机遇之年。
一年一届的博鳌论剑，相信业内的讨论和观点会继续影响整个行业，影响中国的房地产业，影响很多人，影响老百姓的投资，影响他们的生活。
[09:54:55] 杨勛：尊敬的各位嘉宾、各位朋友：
大家早上好！
[09:54:50] 主持人女：谢谢肖勇先生，接下来我们有请《每日经济新闻》华南区域总经理杨 勛先生为我们致辞，有请杨勛先生。 [09:54:44] 博鳌房地产论坛十多年来成为中国房地产业最重要的思想库，和观、产、学、媒互动的知识平台，相信本次论坛能够听到各位专家大胆犀利的观点，也希望这些观点能够被政府部门采纳，甚至写进十八大报告。
最后，祝贺论坛圆满成功，谢谢！
[09:54:40] 搜狐焦点坚持客观公正地媒体立场和价值观，报道鲜活生动的事实与观点。同时，为了适应市场的变化，搜狐焦点正在向用户中心转移，发展用户、研究用户、分析用户、服务用户，同时把用户资源为房地产营销服务，帮助开发商解决销售问题。通过传统的网络推广模式，以及创新的线上线下互动的活动营销、圈层营销和房地产电子商务，为房地产商达成成交。搜狐焦点还成立了商业地产、产业地产、旅游地产事业部，继续推进百城战略，并且在上海建立第二总部。中国房地产的主流品牌现在已进军到超过50个以上的城市，搜狐焦点计划在三年内到达300个城市，在中国广大城市等待着主流品牌的到来。
[09:54:32] 首先，代表搜狐焦点和搜狐焦点总经理曾先生对博鳌房地产论坛的隆重举行表示最热烈的祝贺！
在中国房地产这样一个微妙时刻，博鳌房地产论坛的举行引起了极大的关注，是这几天中国房地产的一个真正焦点。搜狐焦点作为中国最大的门户加垂直的房地产媒体平台，今天有130个站点直播此次论坛盛况，搜狐焦点上千万用户和搜狐上亿用户有机会看到大家的精彩观点。
[09:54:13] 肖勇：各位嘉宾朋友们：
大家上午好！
[09:54:08] 主持人女：有请！
[09:54:03] 主持人男：谢谢笔夫先生，下面有请致辞嘉宾搜狐焦点运营副总经理肖 勇先生为我们致辞，有请肖勇先生。
[09:53:56] 最后，祝各位代表心情愉快、身体健康，祝大会圆满成功。
谢谢！
[09:53:52] 各位来宾，即使在最悲观的环境下，一个高水平论坛的目的不是为了制造更悲观的气氛，至少博鳌房地产论坛就不是这个目的，为了寻找更加乐观的未来，由于有了辉煌的十年，我们就更加有理由相信期盼一个房地产更加健康、稳定发展的未来十年。
今天来到博鳌，我们每一个人都将不虚此行，在未来的日子里，华夏时报都将与您同行。
[09:53:47] 与十年前相比，房地产行业的金融属性已十分明显，热钱已将不再将中国作为目的地，相反曾经流入中国的资本正在悄然流出，欧债危机肆略，可能导致全球风险价值巨额波动，全世界不得不承受资产下跌带来的风险。
[09:53:42] 各位来宾，当我们坐在这里展望未来的时候，中国宏观经济正以远远超出人们想象的速度下滑，毫无疑问，这样的下滑与房地产业遭受的调控存在某种逻辑关系。在央行连续降低利率之后，政府对房地产业的调控态度实际上已经发生了悄然变化，以某个行业作为对象的宏观经济调控政策显然无法进行下去。但是，政府的调控并不是全部，真正令人忧虑的是一个行业性的内生性周期规律，这个规律或许才是今天要探讨的重要话题。
[09:53:35] 上午好！
2012博鳌房地产论坛又一次在蔚蓝色的博鳌海边举行了。首先，非常荣幸地代表华夏时报对会议的召开表达热烈的祝贺，对各位专家学者、地产界的精英表示热烈的欢迎。
2012同样的盛会，不一样的主题，中国房地产业伴随着中国经济走过了史诗般的十年，在这个产业群体的身上闪耀着经济腾飞的光荣与梦想，见证着中国居民财富增长。当我们还没有来得及为过去的成就进行总结的时候，一场针对房地产业如急风暴雨般的调控开始。房地产业成为宏观调控的起点，也是此次调控效果最后的评价指标。众所周知，这是史上最为严厉的一次政府主导的调控。
[09:53:30] 笔夫：尊敬的各位来宾、女士们、先生们：
[09:53:19] 主持人男：有请。
[09:52:59] 主持人：谢谢曲朝先生，有请第四位致辞嘉宾华夏时报副总编辑笔 夫先生为我们致辞，掌声有请。
[09:52:26] 最后，预祝本次论坛圆满成功。
谢谢大家！
[09:52:20] 过去的十年是中国房地产市场的黄金十年，而从去年下半年楼市开始步入下半场，不少房地产企业在调控下倍感困惑与转型阵痛，今年伴随着央行降息等微调政策的出台，房地产市场出现了微调气象，各方对房地产市场的关注也日渐升级。目前，取消预售制的说法又突显市场，然而理性告诉我们中国房地产业在15-20年时间里，一些支持行业发展的大的基本因素依然存在。比如，城市化，所以没有必要对未来太过悲观。
借用温总理的一句话，信心比黄金更重要。本次盛会请到了行业内的众多精英人士，我们衷心的希望本次论坛能够集大家的智慧，通过交流与碰撞，为中国正在转型中的房地产业出谋划策，指点迷津，为中国经济可持续发展寻找新的动力。
[09:52:13] 《时代周报》是一份为了建设而来的高端综合性周报，致力于以全球化视野、中国立场，关注中国的政治、经济、社会、文化的发展，以锐利的新闻事实、富有穿透力的思想，做一份与主流人群、民众共同关注经济类新闻高端的综合类读物。
[09:52:07] 大家上午好！
首先，我谨代表本次活动联合主办方——《时代周报》向各位朋友的到来表示热烈的欢迎！
[09:52:01] 曲朝：女士们、先生们、尊敬的来宾朋友们：
[09:51:55] 主持人女：有请！
[09:51:51] 主持人男：谢谢邹斌先生，接下来我们有请时代传媒副总裁，时代周报总经理曲朝先生为我们致辞，有请曲朝先生。
[09:51:43] 我们衷心的祝愿全体与会嘉宾和朋友在博鳌这片智慧的土地上，博采众长、增进交流、开拓视野、收获友谊。
最后，预祝本次博鳌房地产论坛圆满成功。
谢谢大家！
[09:51:38] 近几年来，由于受国际经济大环境和国家宏观政策调控的影响，房地产行业处于低谷徘徊。同时，我们也看到通过几年来的疑惑、彷徨，也引发了房地产开发企业和购房者更加冷静、深入的思考。五年前的火热逐步降温，使整个行业更加趋于理性，这是社会发展进程中一种有益的沉淀，会使整个行业走向成熟的步伐更加稳健。
随着国际经济形势的不断好转，国家相关部门对经济政策调整的前瞻性、预见性、科学性将不断提高，我国房地产行业也将迎来生机勃勃的春天，希望本届论坛能够为房地产行业带来一股春风，增添新的活力。
[09:51:33] 今天，博鳌房地产论坛第12届年会在博鳌亚洲论坛国际会议中心隆重召开。我谨代表海南中远博鳌有限公司全体干部员工对各位嘉宾和朋友的到来表示最热烈的欢迎！
博鳌房地产论坛已成功举办了11届，与博鳌亚洲论坛同步成长与发展，借着博鳌亚洲论坛这个享誉全球、风景如画、宁静而神奇的平台，以博大包容的心境会集中国房地产业的有识之士和实业家，把握市场脉搏，洞察市场大势，祝酒论剑，碰撞思想，凝聚智慧，是中国房地产行业波澜起伏发展历程的见证者和践行者，为中国房地产行业的发展作出了突出的贡献，我们作为承办单位，对此深感自豪和骄傲。
[09:51:26] 大家上午好！
八月的博鳌小镇阳光明媚、椰风送爽，处处洋溢着大海的气息，彰显着无限的生机与活力。
[09:51:19] 邹斌：尊敬的各位嘉宾、各位朋友：
[09:51:14] 主持人男：有请！
[09:51:08] 主持人女：谢谢符市长。接下来我们有请中远博鳌有限公司董事总经理邹 斌先生为我们致辞，掌声有请邹斌先生。
[09:48:57] 同时，我们也希望你们继续关心和支持海南、琼海和博鳌的发展，期盼着你们来琼海休闲度假、投资置业，这是我们永远地邀请。
最后，祝大家在琼海期间工作顺利、心情愉快；祝本次房地产论坛取得圆满成功。
谢谢！
[09:48:51] 各位嘉宾、各位朋友：琼海的发展离不开你们的关心和支持，琼海市委市政府在此郑重地承诺，我们将一如既往地坚持让别人发财，求自己发展的理念，营造一流的人文环境，一流的投资环境，一流的生态环境，一流的法制环境，以高效热情地服务竭诚为广大投资者提供优质服务，琼海人民希望通过本次房地产论坛架起友谊的桥梁，广交天下朋友，拓宽投资合作的渠道，谋求更新、更快的发展。
我们相信，一年一度的博鳌房地产论坛必将推动海南经济的发展，推动琼海博鳌与全国各城市的互动，向开放性、国际性的城市发展。
各位领导、各位嘉宾：海南、琼海、博鳌的发展凝聚着你们的智慧与汗水，凝聚着你们的厚爱和支持，请允许我再次代表中共琼海市委、琼海市人民政府，对你们长期以来对海南、琼海、博鳌的发展所作出的贡献表示再次衷心的感谢！
[09:48:43] 伴随着建设海南国际旅游岛的机遇，海南有一大批重点项目正在推进和建设中，琼海再次迎来难得的发展机遇，琼海的未来，琼海的前景会更加美好。
博鳌是一个神奇而富有传奇色彩的地方，博鳌小镇在博鳌亚洲论坛的影响下，成为海南乃至中国最具影响力的旅游精品，成为国内外游客来海南休闲度假、举办会议会展的首选地之一。近几年来，琼海的旅游发展十分迅猛，已经由观光型向休闲旅游型发展，越来越多的游客选择琼海休闲度假，尤其是在冬季，来到琼海、博鳌的游客越来越多，已经成为内地北方客人的一种时尚。
[09:48:36] 作为东道主，我们非常乐意借这个难得的机会，结交各位远来的朋友，并向各位朋友推介美丽的琼海和神奇的博鳌。我们琼海市位于海南省东海岸，全市总面积1710平方公里，总人口49万人。目前，全市55万华侨涉及28个国家和地区，这里是闻名遐尔的红色娘子军故乡，物产丰富，民风纯朴，汇集山、泉、河、海、湖于一体，溶聚蓝天、阳光、碧水、银沙、椰风，四大旅游品牌名扬海内外。
[09:48:26] 大家上午好！
今天，2012博鳌房地产论坛在美丽的博鳌亚洲论坛国际会议中心隆重开幕了，首先，请允许我代表中共琼海市委、琼海市人民政府对来自国内外的著名企业家、房地产开发商、金融界人士、专家学者以及各位嘉宾的到来表示热烈地欢迎！代表全市49万人民感谢组委对琼海，对博鳌的厚爱！
博鳌房地产论坛自2001年举办以来，在博鳌亚洲论坛永久会址成功举办了11届，博鳌房地产论坛已成为中国房地产行业规格最高、最具权威、规模最大、影响最广的专业论坛之一，每一次论坛的成功举办都能为我国房地产的可持续发展作出突破性的贡献，给海南以及琼海的房地产带来新的生机。可以预见，本次论坛必将延续11年的辉煌，我们也相信博鳌房地产论坛会越办越好。
[09:34:57] 符传富：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们、朋友们：
[09:26:42] 主持人男：接下来，我们将请出本次论坛的致辞嘉宾。首先有请中共琼海市委常委、市人民政府常务副市长符传富先生为我们致辞，掌声有请。
[09:26:32] 主持人女：感谢大家光临博鳌，并预祝我们的博鳌房地产论坛圆满成功。同时在这里也请允许我代表论坛主办方观点地产新媒体，感谢2012博鳌房地产论坛战略合作伙伴，他们分别是：
主持人男：莱蒙国际集团有限公司。
主持人女：山东省文登市人民政府。
主持人男：德国高仪。
主持人女：雅居乐海南清水湾。
主持人男：香水湾1号。
主持人女：“香水君澜”滨海院墅。
主持人男：星月门业。
主持人女：再一次欢迎各位朋友的到来！2012博鳌房地产论坛因你们而更加精彩。
[09:26:21] 主持人男：此外，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生住建部政策研究中心主任秦虹女士今典集团董事长张宝全先生瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬先生瑞银证券有限责任公司董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生等嘉宾正在赶来的途中，他们也将为我们奉上精彩的演讲与对话。
[09:25:35] 主持人男：欢迎您。金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生。
主持人女：欢迎您。远洋地产控股有限公司副总裁陈润福先生。
主持人男：欢迎您。呼和浩特市人大常委会副主任李岳清先生。
主持人女：欢迎您。浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林先生。
主持人男：欢迎您。长江商报总编辑严强华先生。
主持人女：欢迎您。中远博鳌有限公司董事总经理邹斌先生。
主持人男：欢迎您。时代传媒副总裁，时代周报总经理曲朝先生。
主持人女：欢迎您。华夏时报副总编辑笔夫先生。
主持人男：欢迎您。搜狐焦点运营副总经理肖勇先生。
主持人女：欢迎您。每日经济新闻华南区域总经理杨勛先生。
主持人男：欢迎您。观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士。
主持人：欢迎您。
主持人男：让我们再一次用热烈的掌声欢迎他们的到来！
主持人女：欢迎！
[09:20:41] 主持人男：欢迎您。金地（集团）股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生。
主持人女：欢迎您。路劲地产集团董事局主席单伟豹先生。
主持人男：欢迎您。莱蒙国际集团有限公司董事长黄俊康先生。
主持人女：欢迎您。广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生。
主持人男：欢迎您。星河湾集团董事副总裁梁上燕女士。
主持人女：欢迎您。万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军先生。
主持人男：欢迎您。富力地产集团副总经理兼海南区域董事长赵沨先生。
主持人女：欢迎您。高仪(上海)卫生洁具有限公司总裁陈永兴先生。
[09:19:34] 主持人女：欢迎你们的到来！
主持人男：下面请允许我介绍一下出席本次论坛的嘉宾，他们是：
主持人女：教育部前副部长、中国教育国际交流协会会长章新胜先生。
主持人男：欢迎您。中国房地产业协会副会长朱中一先生。
主持人女：欢迎您。中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏先生。
主持人男：欢迎您。中共琼海市委常委、市人民政府常务副市长符传富先生。
主持人女：欢迎您。香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生。
主持人男：欢迎您。中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生。
主持人女：欢迎您。著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生。
主持人男：欢迎您。华远地产股份有限公司董事长任志强先生。
主持人女：欢迎您。北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生。
主持人男：欢迎您。著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生。
主持人女：欢迎您。山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲波先生。
主持人男：欢迎您。德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员蔡洪平先生。
主持人女：欢迎您。五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生。
[09:19:21] 主持人女：我们需要这样的光芒，同时在欢笑和激扬中分享观点，在思想与激辩中开拓未来。因为，中国房地产承载了太多希望，却在调控和经济转型中逐渐迷惘，无论是重新确立焦点还是辨明前路，现在正当其时。
所以，最热的八月，我们依然在此聚会，并且迎来一个放在火炉上烤的论坛--“平衡与发展可持续的中国房地产”2012博鳌房地产论坛。
主持人男：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，请允许我们代表主办方观点地产新媒体，联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点、华夏时报、时代周报以及首席权威主办媒体上海证券报，欢迎大家的到来，谢谢大家！
[09:19:14] 主持人男：回望这十二年来的每一个夏季，我们有幸相聚于美丽的博鳌小镇，让这里成为中国房地产行业的焦点。
我们相信，每一次重聚博鳌都是延续更多的辉煌，都将站在更高的角度，思考、学习以及交流，一同探讨中国房地产未来的发展。而这样一个炎热夏季里的火热论坛，经过四天时间激荡与沉淀，所绽放的必然是最夺目的光芒。
[09:19:00] 主持人男：尊敬的各位来宾：
主持人女：亲爱的朋友们：
主持人：大家早上好！
主持人男：欢迎大家来到2012博鳌房地产论坛现场。
主持人女：今天，我们一起庆祝博鳌房地产论坛成功举办十二年。这十二年，中国房地产在一个又一个高峰与低谷中跌宕徘徊，直到今天，我们依然在寻找一条可持续发展的道路。
