| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2012年08月03日 10:47 |
作者： |
阴雪 |
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过去房地产市场中，政府靠卖地赚钱、开发商靠囤地赚钱、炒房者靠买房赚钱的暴利时代已经一去不复返了
在宏观调控对市场产生重要影响的住宅地产行业，对于行业走势的判断，目前成为影响企业下一步生存和发展的关键所在。
8月2日，中国指数研究院发布的《未来五年房地产住宅市场趋势》专题报告（下称《报告》）显示，在调控政策的引导下，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。“此次调控是一次影响游戏规则的调控，行业将迎来重新洗牌。”对此，经济学家赵晓表示，过去房地产市场中，政府靠卖地赚钱、开发商靠囤地赚钱、炒房者靠买房赚钱的暴利时代已经一去不复返了。
《报告》显示，未来五年，重点城市住宅成交量将持续上升，但增速在2013年后会逐步趋缓，复合增速为6.5%，2016年成交面积可达2.6亿平方米；供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓，预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米，复合增长率为11.5%。
一个明显的迹象是，未来五年，重点城市的刚需成交总量、首次置业和首次改善需求都将稳步上升，年均复合增长率分别达到6.3%、5.8%和6.8%；刚需市场供应总量、首次置业和首次改善供应量都将一直维持上升趋势，年均复合增速分别达到11.8%、11.3%和12.3%，2016年分别达到1020万平方米、516万平方米和504万平方米。
基于此，《报告》判断，以首次置业和首次改善型需求为代表的刚性需求，将成为支撑住宅市场未来发展的主要动力，而一线城市以及一些快速发展的二线城市，将比其他地区具有更持续的增长潜力。
“人流和钱流决定了城市房地产发展的潜力。如北京过去十年，平均每年递增60万人口，直接推动了住宅市场的需求。”住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹对此表示。
与此同时，在国家调控政策的持续打压下，住宅投资投机型需求将受到抑制。“即便限购取消，只要信贷政策仍旧维持对多套置业的高杠杆，那么投资住宅的回报率便不会太高。以投资为重要基础的中高端住宅市场的需求，将受到明显抑制。”
资深投资银行家滕威林称，尽管现在住宅产业受到国家宏观政策的严厉调控，但对于国内住宅开发商来讲，目前仍然存在着向轻资产转型的窗口机会。“其实中国人更适合做轻资产的服务业，例如养老地产、酒店等，而且现在的资本市场是很愿意为服务业、为轻资产埋单的。”
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