| 来源： |
理财周刊 |
发布时间： |
2012年06月28日 15:43 |
作者： |
甄爱军 |
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刚需忧心房价反转
上海的老张决定加快实施购房计划。
考虑到孙子出世之后自己要搬过去跟儿子同住，老张决定把自己现有的房产出售掉，然后买一套大面积的住房。就在他找房子的时候，恰逢"红五月"的出现，市场的回暖已经让老张心中有些忐忑。进入6月之后，市场热情并未回落，这让他有些心慌了。面对这种境况，他不得不加快买房进度，"说实话，我这也是担心房价上涨啊。"他如是说。
其实，老张的担忧并非毫无道理。目前市场的变化的确有些出人意料。6月16和17日，南京重现排队买房现象。如复地新都国际原本定在6月16日开盘，但在前一天晚上7点左右，听到风声陆续赶来排队的购房者达到100多组，开发商只能星夜开盘。此外，位于南京江宁区的同曦青春水岸，也在开盘之初就有人排队选房；另一个江宁区的楼盘骋望骊都销售情况也不错，80套新房源在一小时之内就卖掉了56套。
为何又出现排队买房呢，一位赶来排队的购房者对当地媒体表示，"最近总听人说有楼盘重新开始涨价了，最近又赶上降息和利率折扣优惠，我自己也害怕房价会再涨啊。"其实，这样的心态已经普遍存在。
就在6月份初，杭州、深圳、上海等颇具风向标意义的城市，购房热情并未随着淡季的到来而下降，反而出现了持续升温迹象。如上海、深圳等地出现了千人购房景象，或者推出房源遭到抢购。
新房市场的高涨情绪，已经波及到二手房市场。据汉宇地产市场研究部监测结果显示，6月份前半个月，不少刚需板块的成交活跃程度较5月份上半月进一步增加，如宝山高境板块、浦东周浦板块的带看量上涨两成。
债务重压尚未解除
观察市场如何变化，我们不妨从考察房企债务压力方面着手。
根据以往的经验来看，房价的变化与房企的债务压力有着直接关系。衡量房地产企业债务压力最主要指标为带息债务，包括短期借款、一年内到期的长期负债、长期借款、应付债券、应付利息等。根据万得资讯提供的数据显示，截止到2012年第一季度，沪深两市总共126家上市房企带息负债总额为6134.38亿元，较之2011年底的5791.91亿元，增长了342.47亿元，房企债务压力加剧。
我们观察另一个指标--货币资金的变化，便不难发现房企目前的日子并不好过。数据表明，2012年第一季度，126家上市房企货币资金总额为2222.13亿元，较2011年末的2216.07亿元，仅增加6.06亿元，也就是说，出现在两个多月前的"金三"行情，对房企资金短缺现状并无明显改善。众所周知，货币资金拥有量的多少，标志着房企偿债能力和支付能力的大小。而目前货币资金总额基本不变，负债持续增加，对上市房企来说，前景并不乐观。通过对比发现，2012年第一季度带息债务与货币资金总额差达到3912.25亿元，为近年来新高（见表1）。
此外，一年内到期的带息债务总额已经超过货币资金总额，如果开发商不想办法筹钱，将出现资金链断裂风险。统计数据显示，2012年第一季度，126家上市房企一年内到期带息债务总额达到2438.90亿元，以现有的货币资金来偿债，尚存216.77亿元的缺口。
除了市场整体债务压力，我们同时还应该观察标杆企业的负债情况。历史经验告诉我们，标杆房企对房价的影响起着巨大作用，因此单独观察诸如"招保万金"等在内的国内标杆企业的带息债务总额的变化，更具现实意义。
本刊选取包括万科、金地、招商地产等在内国内14家大型房企来作为考察对象。通过对比发现，这些企业在2012第一季度，带息债务总额为3373.61亿元，已经超过2011年底的3164.56亿元，也是近年来新高。再观察具体企业，发现之前带息债务接近或者超过百亿元规模的房企，在2012年第一季度，负债规模再次上升。如万科2012年第一季度的负债规模达到553.31亿元，较2011年末，增加了46.18亿元（可见表2）。这表明，国内大型房企依然承受着不小的债务压力。
房价上涨暂无可能
从资金面、政策面等多个方面分析来看，房价上涨的可能性不大。
从资金面来看，通过上述分析不难看出，到目前为止，开发商资金链状况并无改善。从市场整体情况而言，带息负债总额仍在上涨，但由于货币资金总额无法大幅攀升，这意味着房企资金链仍然偏紧。在信贷政策并无明显放松的前提下，通过销售来回笼资金，还是最为务实的选择。
而从另外一个方面来看，大型房企带息负债总额的进一步上升，这使得大型房企即使存在涨价的冲动，但迫于现实，也必须采取"以价换量"策略来加快资金的回笼。在标杆企业仍在采取平价或者打折促销的情况下，部分资金链不是很紧张的企业，也不敢贸然提价，它们能做的，最多是"捂盘"等待市场进一步好转。
此外，从政策面来看，近期各部委重申调控不动摇，其实也已经把房价上涨的可能性扼杀在萌芽状态。6月5日，住建部强调坚持房地产市场调控政策不动摇，国家发改委也申明不会松绑地产，央行新闻发言人对"房贷7折利率"进行了澄清。这表明，除了正常的市场需求外，投机性、投资性需求仍然毫无机会。
分析近期部分楼盘热销的原因，不难发现其中最为关键的因素在于开发商仍在降价促销来加快资金回笼速度。如南京同曦青春水岸，折扣价为13000元/平方米，起售价更是只有11900元/平方米。而另一个楼盘骋望骊都，售价更是低至9000元/平方米左右。
鉴于此，近期房价上涨的可能性不大。但由于刚需压抑了很长时间，加之房贷利率水平的下降，以及开发商降价促销力度不减，可以预见未来市场交易活跃程度仍然比较高。
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