| 来源： |
融资中国 |
发布时间： |
2012年06月26日 16:36 |
作者： |
王哲 |
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地产过去经历十年的高速增长，住宅业赚得钱是最多的。但接下来，因为住宅业受到中央政策的调控，大家看到，可能商业地产的机会来了。
商业地产在过去十年也有它的一个独特特征--重资本。住宅通过预售变成相对而言资本投入不高的行业。目前，由于住宅销售速度趋缓，住宅投资开始变成越来越重的资产，而商业地产，通过各种融资手段的创新，有可能比过去要轻。收益率上，在今年这个点，住宅收益率在下降，商业收益率在上升。
作为开发商来说，未来资金的运作如何突破，这是目前最重要的，也是未来十年谁能赢的关键。
用一些数据来阐述，为什么未来的房地产融资是决定胜负的关键。
从数据可以看到，全国房地产开发资金来源在一季度下降比较大。主要原因是销售，定金和预售款下滑较多，按揭贷款也有下滑，外资减少。所以，整个行业资金的来源是收缩的。
事实上，贷款是越依赖它越懒。整个房地产行业在国内银行贷款余额越滚越大，而现在贷款的口子收得很紧。尽管银行贷款肯定要放松，因为存款准备金率在下降，但主要是定向放松，这是政策决定的。接下来会对农业贷款，对中小型企业贷款定向放松，而不是一个泛泛放松规模，所以不要对此抱太大期望。
在基金融资方面，当然也有一些限制。备案制推出；外汇管制，有时紧有时松，有些地方紧有些地方松，也不具备大规模推广。
国内现在房地产企业限制上市，香港还可以上，今年还会上三个，但是P/E很低，为了换得上市地位，可能拿到10亿元的资金就算了，不可能大规模融到40、50亿元。
整个形势还是很严峻的。怎么突破？很多境外上市公司发债，成本从4.8%~14%都有，要看企业的等级。因为这个钱是可以做股本的，可以做土地投资，开发商觉得发债成本还不错。但如果企业等级不高，成本则可能达到10%，且这个10%是从境外获得的，对境内的业务拓展还隔了一个海关，资金要进来，本身是很难的，且审批上也很困难，通道很窄，所以若加上转换成本，总体上很高。
在境内的公司，因为没有境外平台，往往主要以信托为主。此外，几乎所有的开发商都涌向了基金。因为基金是一个股权融资，可以用来投资土地，从根本上解决了房地产商资金要扩张又没钱的局面。
几种模式各有优缺点。首先，信托增加了负债，融资综合成本也在17%以上，同时，还有其他限制，如四证齐全。另外，还有相应的监管，通常，信托公司参与度很深，要进入董事会，拥有一票否决权。
我们最近正在研究并推出，突破信托+基金的模式。信托本身对房地产有7千亿元的投入存量，份额已经投进来，不会轻易放弃这个市场抽身而走。但碰到的问题怎么解决呢？就是要与基金进行结合，转换为以基金为核心的一个主体，将自己变成一个通道。
比如，对于收租的物业，通过该模式设计一个基金，下面保底上面封顶的浮动，心理上愿意付15%，做成8%~20%之间的浮动，将来物业升值可以拿到20%，投资者可以去赌。但反过来最低支付一个银行贷款利息。通过这样的结构产品，让投资者得到一个浮动的收益，无论未来房屋价值升值或贬值。
第二个是高风险的杠杆翘动模式。优先劣后，优先是作为一个固定的收益，依赖于劣后的股权，劣后借优先做了股权投入。劣后这个层次的投资者如果看好，那么他来翘动杠杆，承担百分之百的股权浮动收益。这也可以应用到商业地产上。
第三个是股债结合的方式。在投资者的层面，也是优先和劣后，在基金层面，投入项目时，也是股和债，并非是全股，而是进行搭配，在搭配过程中进行结构性的调整。
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