| 来源： |
融资中国 |
发布时间： |
2012年06月26日 16:35 |
作者： |
Kenneth Rhee |
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内外部环境发生变化。尽管社会资金的流动性比较强，但银行信贷资金比较紧的情况下，行业整个生态发生了根本性改变。未来商业地产的商业模式与整个行业将面临怎样的机遇与挑战？
"第五届亚太商业地产国际峰会"上，众多专家对产业链进行深入剖析，挖掘最前沿热点话题，共同探讨亚太地区商业地产的未来趋势及运营模式
中国商业地产是头大象
Huhan Capital执行董事、前摩根斯坦利董事总经理 Kenneth Rhee
盲人摸象的故事大家都比较了解。这些盲人以前从来没有见过大象，有的人在摸大象尾巴，有人摸到大象的腿。最聪明的人则坐在大象身上，告诉他们真正的大象是什么样子。这个故事说明不同的人有不同的观点，是基于他们自己的经验。
现在，中国就好像这头大象。对于国际的房地产基金而言，这个大象太大了。有越来越多的外商投资来到中国，想要建设这个大象。尽管不同的人对中国有不同的观点，但大家都有一个共识，中国可以提供非常多的机会，尤其在房地产方面。
我们来看这头大象如何变得越来越大。2000年中国GDP全球排名第五，在德国之后，2010年升到第三，十年间GDP增长非常快。中国的中产阶级增长也很迅速，今后十年增长将会更加迅速。
越来越多的开发商会关注二三线城市的写字楼等建设和投资。之前，海外投资商投资中国的商业地产，喜欢在一线城市，如北京、上海，很少在二三线城市投资。
实际上，若按中国城市人均商业空间来看，中国的商业、物业是比较有限的。对于零售物业来说，中国人均是0.9平方米/人，韩国是1.3平方米/人，香港1.5平方米/人，美国则是3.9平方米/人。中国商业地产占总房地产存量为8%，市值占到17%。而商业地产在日本占30%，市值占到54%。
事实上，写字楼市场在北京、上海依然非常强劲，比如陆家嘴出租率在95%以上。全球金融危机经济下滑之后，租金却没有很大下降，租金价格还在飞速增长。大家可能低估了当地一些企业对于写字楼的需求，过去写字楼主要租户是海外公司，而现在有很多新的租户，他们都是本地公司，并且这个趋势还会继续增长。
一些优质的商业地产还是比较短缺的，A级写字楼，北京超过14%，上海超过30%，但上海大部分的楼宇都是5年前建造的。
一般外商投资者倾向于在黄金地段进行。一些成功的例子，比如外商投资新天地写字楼、中信广场，还有陆家嘴21世纪广场等。
零售市场怎么样呢？零售资产对于外商投资者来说有很大的挑战。通常因为商业地产比较容易管理，容易控制，只需请一些地产中介帮忙来管理。但是零售资产没办法这么做，需要每天关注，而且零售地产下降的风险会更大些。很多外商投资者对于零售市场的投资可能会更少些。
外商投资者面对的诸多挑战是本地投资者所没有的。尤其是面对金融投资者，他们要看开发的能力，因为他们会倾向于购买现有的一些地产，而这个存量是比较有限的，比如上海、北京这样的城市，很多热钱都在追逐这样一些地产。
回到开头，并不是真说外商投资者是盲人。他们很多人对中国非常了解，他们在中国生活了很多年，了解这个大象不同的部分，只是他们在某种程度上是盲的。
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