| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2012年06月14日 11:03 |
作者： |
宋振庆 |
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■宋振庆/文
张华(化名)万万没有想到，曾经美满的一场工业园区联姻，如今却因为规划的变更而与地方政府陷入旷日持久的纷争之中。地方政府将原本用于园区建设的工业用地变性为综合性用地，既让张华的园区开发计划变成泡影，也将眼看着更多的土地升值收益被他人收入囊中，一场游走在法律边缘的企业与政府利益博弈就此上演。
随着产业地产不断升温，多元化的法律风险也日渐暴露，对于产业地产商而言，这一领域既是一场企业和资本趋之若鹜的盛宴，也可能是风险密布的荆棘丛林。产业地产在诸多法律法规上存在的盲点，既给了企业打“擦边球”的机会，同时也可能使其陷入风险泥淖。
先“上车”后“买票”
张华担任董事长的昊天置业是一家民营工业地产开发商，其模式在于从一级开发时就进行介入，直到招商引资、销售厂房一手包办，全面的能力让利润多点开花，在赚得盆满钵满的同时，也积累了不少的品牌优势和客户资源。
5年前，张华与一家地方政府达成协议，在当地一块1500亩的工业用地上进行一级开发并规划建设一个中小汽车配件企业园区，由于昊天置业强势的风格和当地政府急于拉动当地经济的需要，这片土地基本是零地价到手。
长达5年的一级开发结束，正当张华已经做好进行园区前期规划并完成大量的招商准备之时，当地政府突然找到他，表示由于周边环境已经发生变化，这片土地将更改性质，由工业用地转变为综合性用地，用于建设住宅和商业地产，希望能够从昊天置业手中进行土地收储并重新进入招拍挂程序。
这种违约行为令张华非常不满。5年时间已经让这片土地价值急剧提升，而且该地块正处于新城规划内，一旦工业园区建成，销售前景将非常乐观。然而一旦收储并重新招拍挂，昊天置业的资金实力完全无法跟已经进入到当地的众多大品牌住宅、商业开发商抗衡，最终可能仅仅拿到有限的一级开发收益。
在反复的拉锯谈判后，张华希望能够和当地政府达成一项私下的协议，即政府可以收储，但要承诺将一部分用地以不高出约定价格的代价出让给昊天置业，如果最终拍卖时被其他开发商以更高价格取得，政府必须额外返还一定比例的土地出让金。当地政府则不太认同这一建议，双方陷入僵局。
尽管这场纷争仍未等到最终皆大欢喜的结果，但无疑已经给众多产业地产商展示了这一领域法律风险的一个典型案例。在大成律师事务所合伙人李晨看来，无论是昊天置业，还是当地政府，都面临着一定的法律风险。
李晨认为，当地政府违背原本双方约定好的工业园区开发协议，更改土地性质，本身就是一种违约行为;而昊天置业却在这一基础上试图和政府进行私下勾结，“先上车后买票”，更是对国家招拍挂政策的无视。
风险敞口洞开
正是地方政府与开发商对于包括产业地产在内的地产法律风险认识不清、曲线规避甚至直接凌驾其上，导致这一领域种种违规、违法的混乱现象迅速累积。
“这只是冰山一角，产业地产的法律风险正在呈现多元化的特点，需要地产企业更慎重地对待。”李晨表示。
在目前混沌的产业地产界，一个最显而易见的法律风险在于对于工业用地上建筑产品的分割销售。由于缺乏统一的管理口径和严格的监督途径，加上一些灵活规避的手段，很多工业园区不仅能够分层、分单元销售，甚至可以突破7%的配套比例上限建设住宅、商业、酒店、会所等。
在业内人士看来，一旦相关法律政策收紧，产业地产的这部分风险将会暴露得最为明显。
当然，产业地产商可以通过种种途径规避这种产品上的风险，然而与地方政府打交道可能产生的风险则避无可避。尤其类似张华这样的一二级联动的产业地产商在目前市场环境下大量存在，例如华夏幸福基业、铁岭新城等，都是具有相当品牌认知度的上市公司，但即便如此，这些企业在一级开发中也面临着各种风险，其中尤为突出的是土地收益分成无法兑现的风险。
目前，一级开发的收益分成模式在国内各地管理情况不同，可变因素较大，很多地区一级开发企业分成比例很高，如海南甚至高达70%，这其实是与现行《土地出让收支管理办法》相冲突的。而2011年5月，四川省已明令企业不得以任何方式参与土地出让收益分成，凡政府与企业签订的土地出让收益分成相关协议，合同立即终止，由此已经引发很多后续的合同问题。
“如果没有对该地区土地分成规定研究透，或者没有预先与当地政府就这方面问题协定清晰，产业地产商可能会失去一块丰厚的利益，并带来大量的诉讼问题。”李晨指出。
问题丛生
即便一级开发顺利完成并拿到收益，接下来的园区开发同样会问题重重。除了自己目前面临的这种土地变性利益分配不均的问题，张华还列举了在其他地区开发园区时曾经遇到的一些纠纷。
例如某地区管委会在引入产业地产商后，产业地产商垫付资金进行了一级开发和园区招商，而管委会的职能却仅限于招商，在向当地土地主管部门申请土地指标时却被告知已经没有指标了，很多工业用地指标都被批给了一些大型知名企业自用。
然而这些财大气粗的企业却未能按期动工、正常生产，“圈而不用”或是“用而不实”的现象比比皆是，这导致了“大项目排队等地、小项目无地安置”的尴尬局面。产业地产商面临垫付资金无法收回的尴尬境地，只能走上诉讼道路维护自己的权益。
甚至有一部分地区管委会无奈之下只能在政策允许的范围之内，采用土地流转的方式为中小企业争取工业用地。“但是，据我们估算，当地完成1亩土地的流转费用大约在50万元，1000亩就是5个亿，如果全部依靠政府拿土地，然后园区引入的都是税收贡献并不高的中小企业，甚至微型企业，地方财政根本负担不起。”张华表示。
不仅如此，一些地方政府在和产业地产商共同开发园区和招商引资过程中，为了能够顺利完成目标管理任务，一味迁就投资者和开发商，甚至承诺自己或下属单位为投资者提供各类担保。然而这种担保违背了相关法律中政府机关不得为保证人的规定，因为这种担保主体不合法而可能产生的法律纠纷也值得警惕。
此外，随着产业地产日益升温，不少民间私募基金已经积极进入到这一领域进行投资。这些PE很多采取与地方园区开发公司共同设立SPV公司的方式，在一大片园区中开发小型的园中园，政府方往往处于控股地位，而PE则拥有49%以下的股权。然而在民间私募PE本身就不成熟的前提下，介入同样成熟度较低的园区开发，就愈发催生了众多潜在风险。
“如何有效管控基金?如何保证PE的小股东权益?园区地价补偿超出既定范围内怎么解决?未来引入战略投资者后在股权比例方面怎么保证不产生纠纷?”李晨认为这里已经潜伏下了众多复杂的法律风险，未来需要以更充分而明确的法律法规去予以匡正。
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