随着中国经济的成长、社会与体制的转型，房地产领域的重要性、复杂性和敏感性前所未有地凸显出来。由于城市中心区和周边土地稀缺、城镇化推进及其它相关因素的综合作用，一些城市已出现房地产泡沫，对房地产市场的健康发展产生了较为严重的影响，引发了史上最为严厉的房地产市场调控。

　　有一种观点认为，中国的房地产价格不断上升是因为地方政府对土地实行了垄断——地方土地垄断抬高了地价，进而抬高了房价。我认为这种观点是不成立的。在该观点看来，治本之策必须是打破地方政府对于土地的垄断，实行充分竞争，地价便不会再往上抬高，房价也会随之而降。这一看法看似有道理，实际上却是一个伪命题。

　　设想一下，如果不是地方政府拥有土地所有权，不是政府代表国家所有的终极所有权来实施对土地批租的管理，而是由土地私有化或所有权多元化所形成的非政府主体管理，其结果也一定是垄断性的。在城镇化过程中的中心区土地资源稀缺性程度日趋强化这一情况下，在政府—开发商—消费者三者利益博弈之中，即使压低地价，也不能带来房价的合理回归，无非是扩大了开发商的暴利空间而已。实际上，这里真正的问题是：面对自然垄断，如何在合理规划之下，引导需求，实施供需动态平衡的制度安排，形成适应各社会阶层的有效供给。

　　如果没有有效的制度建设，仅靠在政策层面调来调去，就只能越来越偏重“限购”等行政手段，至多治标而不可能治本，难以真正解决问题。为此，需要有一个通盘的考虑，积极建立一个“双轨统筹”的制度框架，即：在一个合理的通盘规划之下，让由政府负责的保障房这一“保障轨”与由市场调节的商品房、产权房这一“市场轨”，得到合理、有效的并行与衔接，从而优化土地资源配置，实现所有居民“住有所居”和社会和谐。

　　在这个制度框架内，最高端的层面应该是由政府统筹管理，设计一个总体的全部国土开发的“顶层计划”。具体到某一个地方政府，在整个辖区的通盘规划里，要把所有的相关事情处理好，包括这里面的住宅怎么建。从棚户区改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，这是市场主体怎样试也试不出来的，必须由政府牵头做好这种顶层的规划。在下一层面，在“保障轨”上，政府首先要管托底。

　　另外，在这一制度框架中，还有一重要内容——在不动产保有环节形成财产税制度的调节和制约，即：除了在交易环节征税之外，同时还要在保有环节征收房地产税，而这恰恰是我国现有制度的一项缺失。上海和重庆的房产税改革试点值得肯定，具有制度创新意义。

　　近年的房地产调控新政在运行一段时间后取得了成效，也出现了一些问题。为提高调控的效果，我认为：

　　第一，从调控运行来看，要防止单纯求快的倾向。某些城市——主要是一线大城市——的确出现了房地产泡沫，但挤泡沫需要用柔性的手段。现在我国社会处于矛盾凸显期，一味图痛快，搞那种力度大、速度快的操作，可能会导致一系列不好的结果，甚至可能带来宏观经济风险。单纯求快不可行，非理性目标的求快更不可行。有一些非理性目标只是为了迎合社会心态。例如，不少人希望房价回调50%，这样他们就能买得起房子了。这种愿望似乎还得到了某些管理部门的回应。我认为，我国商品房房价总体回调50%，是国民经济无法承受的。

　　第二，在进一步做好房地产调控的过程中，需注重引入区别对待的方式，看清大的趋势与方向。在调控中，对不同城市、不同地段、不同情况要区别对待。有了理性的区别对待，才能挤去真正的泡沫。如果挤的不是真泡沫，那就可能造成新的扭曲。随着工业化、城镇化加速，房地产热总体上必会梯度推移。如果说，在前一轮房地产建设中，一些大城市出现了房地产泡沫，那么，在梯度推移的过程中，我们就要找到更好的办法防止二、三线城市出现新一轮的泡沫。从长远看，我们需要注重经济手段的运用并强化对相关制度的创新与建设。