| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2012年05月25日 09:41 |
作者： |
柳九邦 |
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今年年初，一家房企的销售负责人曾对《第一财经日报》记者表示，其操盘某项目将在房型设计、景观布局等方面下工夫而不会选择降价促销，但时至年中，这个项目已经“无奈”加入降价阵营。
随着调控的不断深入，不少原本在“周转速度型”和“品质利润型”两种模式之前徘徊的企业已经渐渐向前者靠拢。
今年2月，某央企开发商在江苏某三线城市的一个楼盘售价突然调低20%，项目负责人向记者解释称，只是试探市场的个别现象，该房企江苏总部亦对外表示，其他项目不会跟风降价。然而，相比此前在降价上“遮遮掩掩”的态度，近期这家央企开发商在国内多个城市的楼盘降价幅度均达到两成左右。
同时，一些声称“坚决不降价”的房企旗下的部分项目价格也已经出现松动。而以往擅长“以时间换空间、依靠土地升值获取高利润”的部分房企也已倾向于“以价换量”，例如，在业界堪称“囤地高手”的某港资开发商在上海开发的一个别墅项目的价格已跌去至少两成。
种种迹象表明，多数开发商已基本形成共识，转向高周转，以适应严厉调控下的市场。
中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心于近日发布2012中国房地产上市公司排行榜，名次居前的基本都是靠高周转换取业绩。
可见，“快进快出”让部分房企有了更大的生存空间，也让坚持高周转的房企开始占据市场主动。不过，在2011年信贷紧张、资金成本高企的特定环境下，上市房企的整体业绩却不容乐观。
《2012中国房地产上市公司测评报告》显示，2011年上市房企资产总额均值为270.61亿元，同比增长9.97%，但增幅减少36个百分点，净资产均值80.67亿元，同比下降3.35%。截至2011年底，全部上市房企存货总值高达2.47万亿，资金链状况让人堪忧。低抗风险企业占比高达61%，上市房企抗风险能力亟待提升。
由于房地产行业的特殊性，销售收入的确认周期较长，从销售到交房结转通常有一年左右的滞后，所以2011年年报中的营业收入在2010年就已经锁定。这意味着，上市房企2011年的实际经营业绩很有可能会比报表上反映出来的“更加逊色”。
易居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁周忻在近日举行的中国房地产金融论坛上表示，目前，本轮调控下中国房地产业最困难的时刻已经过去，但营销的主旋律依然是以价换量。“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，关键是你舍不舍得用这个价格卖房子。”
国家统计局公布的2012年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，价格环比上月下降的城市有43个，占比超过六成。
可见，面对当前持续低迷的市场环境，企业业绩的优劣不但取决于企业对政策、市场等方面的准确研判，还取决于企业能否适时转变经营策略。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于房企来讲，在存货量快速增加、负债持续攀升、资金链愈发紧张的当前市场环境下，最明智的市场策略是及时降价跑量回笼资金，“换仓”谋求下一轮市场发展机会。
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