| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2012年05月04日 07:35 |
作者： |
谷东 |
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借贷成本锐增近四成，19家房企2011年利息支出翻番
尽管房地产板块股价自去年12月起已开始触底回升，但上市房企2011年年报相关财务数据统计，受制于紧缩政策，房地产公司的融资成本已被大幅提高。
据Wind资讯对90家房地产上市公司的统计，2011年合计利息净支出已达64.87亿元，较调整后上年同期的47.15亿元锐增了38%。有19家上市房企利息支出增幅超过100%。
融资成本大增
Wind资讯统计显示，2011年，房地产上市公司负债总额计算合计高达13473.25亿元，较2010年调整后的10771.35亿元同比增加了25%。当年平均资产负债率为62.79%，尽管较2010年时的64.97%下降了2.18个百分点。90家房地产上市公司2011年合计利息净支出已达64.87亿元，较调整后上年同期的47.15亿元锐增了38%。
利息净支出的增幅远大于负债总额的增幅，这证明了房地产上市公司整体融资成本在2011年已被大幅抬高。
从资金来源上也可看出端倪。据海通证券统计，2011年1~12月，全国房地产资金来源合计达8.32亿元，较同期增长了14%。其中，国内贷款仅占房地产资金来源的15%，利用外资占1%，而自筹资金则占到41%，其他资金更是占比高达43%。相对于银行贷款，其他如房地产信托等方式的融资成本相对更高，而这种高融资成本的资金在资金来源中的占比也较高。
统计显示，出现增加的公司共有41家，其中增幅超过30%的共有31家，而增幅超过100%的有19家。
其中，“招保万金”四家公司中，就有保利地产（600048.SH）、招商地产（000024.SZ）两家公司的利息净支出出现大幅增长。另外，如合肥城建（002208.SZ）、荣盛发展（002146.SZ）、浙江广厦（600052.SH）等区域性地产公司也出现在其中。而实际上，由于区域性房地产公司受到紧缩政策影响更大，也导致很多这类公司的融资成本相对更高。
资金紧张或仍持续
在荣盛发展公布一季报之后，华泰联合证券指出，紧张的资金状况无法得到有效改善将影响公司高成长的持续性，而区域市场降价弹性不足或将影响公司销售表现。
据华泰联合分析，荣盛发展的资产负债状况虽处于向上的微幅修复状态中，但持续了去年全年的资金紧张状况仍未缓解。期内新增借款数为0.7亿元，同比下滑90%。公司在2011年的净融资也只有14亿元，同比下滑47%。而在资金状况十分紧张的情况下遭遇融资的收紧，也使得公司缓解资金压力的主要途径只有加快销售这一条路。
另外如福星股份（000926.SZ）、首开股份（600376.SH）等很多公司均面临资金紧张局面。首开股份由于财务费用较高及收入结算较少，更是首次出现单季度亏损，中金公司预计，首开股份2012年期末在手现金60亿~80亿元，将存在一定财务压力。
东方证券分析师杨国华曾以2011年6月作为分析起始点，预测到2012年6月，扣除招保万金后的115家上市房企整体的资金缺口合计约1329亿，基本相当于2011年6月时的现金总量，而这一缺口比2008年6月时还大。
东方证券根据今年一季度相关数据也进一步分析，2012年1~3月房地产开发资金来源恶化，其中国内贷款、自筹资金增速大幅下滑，其他资金来源继续负增长。
据东方证券统计，2012年1~3月，房地产资金来源累计增速8.2%，较1~2月降8个百分点，其中国内贷款累计增速12.6%，较1~2月降3.7个百分点；1~3月自筹资金增速25%，较1~2月降18.3个百分点；其他资金来源增速-8%，较1~2月降2.4个百分点，其中个人按揭贷款增速-5.5%，较1~2月降6.7个百分点。
但由于全国龙头“招保万金”整体尚无资金缺口，比2008年6月时有极大改善，这也为龙头房企未来进行“并购”提供了更多可能。
附表19家上市房企利息净支出翻番
名称 利息净支出(万元) 增长率(%)
深物业A 1134.84 493.05
保利地产 32968.25 397.45
合肥城建 2771.26 358.30
顺发恒业 1520.61 344.58
凤凰股份 6026.24 289.56
浙江广厦 21449.18 219.19
中茵股份 558.67 203.41
荣盛发展 16473.32 198.45
中粮地产 30847.40 165.94
天保基建 137.51 157.39
莱茵置业 1878.68 152.56
上实发展 13123.73 149.45
招商地产 14751.74 142.39
北京城建 6111.26 138.82
西藏城投 6058.19 126.69
金丰投资 9118.36 122.99
实达集团 1286.13 110.19
海泰发展 1212.31 106.73
云南城投 22.91 103.63
资料来源：Wind资讯
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