| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2012年05月02日 11:28 |
作者： |
李鹏 |
| |
4月中旬，一只名为“TOP 50地产母基金”的房地产基金高调入场，计划募集100亿元人民币，投向房地业界TOP 50开发商，成为其最大亮点。其高调宣传究竟是噱头？还是趟路？
■本报记者李鹏深圳报道
伴随着信贷界的“万马齐喑”，房地产基金界的“秋波”也由暗到明，越送越多。4月中旬，一只名为“TOP 50地产母基金”的房地产基金高调入场，大有搅动一池春水之势。
根据公开资料，这只“TOP 50地产母基金”由诺亚财富的FOF（基金中的基金）运营子公司歌斐担任GP（一般合伙人），拟联合易居中国和TOP50的房地产开发商共同发起设立。依托“地产母基金”这一新词，其“创新”特征成为舆论关注焦点。
4月25日，一位接近歌斐的私募界人士在接受本报记者采访时表示，这只基金早在去年年底就已启动，现在高调入场，盖因“信贷还在沉默，房地产基金自然有了跳出来试探市场的机会。”不过，据他所知，目前尚没有TOP50的房地产开发商参与到这只地产母基金之中。
房地产FOF仍在探索上述所谓地产母基金，全称为房地产私募基金母基金（PERE FOF），概念来自华尔街，是2004年才出现的一类金融产品。“国际金融危机爆发前，华尔街一度追捧这样的产品，有不少投行介入，也有很多大型房地产商介入，比如Tishman Speyer。但伴随着国际金融危机的不断演化，这种金融产品基本上销声匿迹了。”4月26日，摩根大通（香港）经济学家利民在接受本报记者电话采访时表示。
根据诺亚财富提供的数据，2007年，全球PERE FOF的融资额度已经达到47亿美元，占整个房地产基金市场融资额的3%~5%。2011年4月，随着美国房地产市场的复苏，市场上有26只房地产母基金，总募集金额为54亿美元。其中，关注亚洲和其他市场投资的即有8只基金，募集额度为18亿美元。
对此数据，本报记者无法获得第二个信源。但据公开资料，2010年9月中旬，著名基金管理公司富兰克林邓普顿发起成立了一只亚洲房地产FOF，募资对象为欧洲和澳大利亚的机构投资人，关注重点是亚洲房地产市场。
“这个事件是国内这波房地产基金热中带有标志性意义的事件。”前述接近歌斐的私募界人士评述道，房地产FOF成为国内关注焦点，也是由此开始。“不过，对（房地产）FOF的研究却一直处在探索阶段。”比如，因PERE FOF往往体量巨大，其募资对象以共同养老基金（PENSION FUND）为主，而在国内，这样的募资对象显然是缺乏的。“再比如，在PERE FOF的募资对象中，小型投资者数量不少，且必不可少，而这在国内面临的法律障碍是明显的。”这位私募界人士指的是非法集资及相关犯罪问题。
基金投向仍是一头热
正是基于这种国内尚无的房地产FOF概念，诺亚财富提出，PERE FOF“是一个在全球业界都属于非常创新的金融产品”；是一种“全新的融资和投资以及平台性的基金”。
根据诺亚财富的产品设计，在这个“平台性的基金”中，TOP50开发商将组建TOP30基石基金，成为基石投资人。而其他民间资本将像参与其他私募基金一样，作为LP（有限合伙人）进入基金，“从而组成一个庞大的基金”。
“FOF作为房地产基金进入中国，其市场机会与其他房地产基金一样，都是均等的。”上海投资学会副会长陈湛匀4月25日接受本报记者电话采访时表示，房地产基金的兴起都有赖于外部环境的逐渐成熟，比如信贷紧缩带来的资金短缺；租金回报率的稳步增加；REITs等证券化产品的酝酿及与其相伴随的金融市场成熟度提升。“但房地产母基金也无法显著突破在募资、投向等方面的普遍瓶颈。”TOP 50房地产开发商是这只PERE FOF的最大亮点。“但截至目前，这些房地产商尚未公开表态，也没有可供查证的资金注入，只能说这是一种增信背书。”利民评述道，这也是国内大部分有着开发商背景的房地产基金的“障眼法”。
至于诺亚财富与易居中国的联合，目前尚未披露具体合作细节。“从现有资料来看，仅是募资渠道方面的一些大胆尝试。”前述接近诺亚财富的私募界人士表示。根据公开资料，截至2011年12月，诺亚财富已在全国59个城市设有分支机构，服务2.7万余名高净值客户，旗下500名拥有完整资质的理财师。“其客户渠道一度是中小型房地产基金的借助渠道。”这位人士表示。
根据诺亚财富的研究报告，地产母基金有选择多种策略的灵活性。除房地产外，还可以选择债券市场，或者是“不良房产”市场，或者是高等级房产按揭证券化产品等不同金融产品。对此，陈湛匀认为，房地产既是PERE FOF设立的出发点，也是其目前投向的重点。“问题是，现在的房地产商并没有对房地产基金张开怀抱，还普遍持观望态度。”
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
