自“三限”政策（限购、限价、限贷）推出后，房价终于低下了高昂的头。结合2011年年报房地产行业的统计，对过去三年房地产市场的变化进行梳理，可以发现它依次经历了四个阶段：

　　第一阶段是成交量下降。2011年国家的调控措施进一步趋紧，楼市的成交量迅速下降。

　　第二阶段是价格从滞涨到回落。虽然一些城市的某些地段房价并未明显下跌，但城市的整体价格、全国各城市的平均成交价回落却是不争的事实。国家统计局4月初公布了3月份70个大中城市的房价数据。按算数平均计算，在房价连续5个月环比回落后，9年来首次出现同比负增长。在2011年7 份开始公布该项统计数据时，70个大中城市的同比房价平均指数为104.5，而3月份已经回落至99.5。

　　第三阶段是土地出让价量齐跌。中投证券房地产分析师李少明最近专门研究了全国土地出让情况，他说，从全国来看，一季度全国城市土地出让成交量均出现下降，土地出让金普遍环比大幅下跌。地价二线城市环比降幅最小，而一线和三四线城市楼面地价环比下降超两成。

　　第四阶段是房地产新开工增速下降。据全国一季度房地产数据，一季度全国房地产开发投资同比增长23.5%，较1~2月环比回落4.3个百分点，较2011年同期回落10.6个百分点。其中，房屋新开工面积增速近乎零增长。一季度房屋新开工面积同比仅增长0.3%，增速较2011年同期回落23.1个百分点，较1~2月回落4.8个百分点，距离负增长仅一步之遥。

　　沿海房地产开发集团中国区副总裁成实认为，以上描述的前四个阶段比较接近房地产市场这三年来的变化。如果房地产调控政策不变，第五波也是一定会到来的，那就是新盘供应量减少。在第五波到来之前，量、价等指标会有反复，但总趋势必定向下。

　　他说，目前还是去库存的阶段，而且还不断有新的库存。因房地产开发周期一般为2.5年至3年，因此全国房屋供应量减少的苗头，大概要到两到三年以后才会出现。

　　俞开江认为，因开发商买地和新开项目减少，未来几年的的房屋供给将显著减少，而刚需则可能保持一定的增速，房价下跌的空间可能不会太大。此外，房地产涉及很多行业，为确保经济增长的7.5%的目标，政府对房地产政策必然将采取有保有压的政策。