| 来源： |
中国经济时报 |
发布时间： |
2012年04月20日 11:17 |
作者： |
范媛 |
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■本报记者 范媛
房地产信托集中兑付如期而至、８家信托公司的房地产信托计划提前清盘、银监会再次向信托公司下发窗口指导……房地产信托大规模爆发违约风险的预期在不断恶化。
房地产信托兑付压力增大
今年６月、７月和８月将是继３月之后，接下来的另外三个房地产信托兑付高峰期。中金公司预期，１０％—１５％的房地产信托项目可能在今年出现违约风险。据此测算，如果按照２０１２年到期的产品规模来计算，１５０亿元到２３０亿元的房地产信托项目可能有违约风险。
有分析人士指出，除了随着还款期限的集中到来，其面临的兑付压力将越来越大，势必会通过提前清盘释放悲观预期。
根据好买基金的不完全统计，今年２月份，已经有天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托等８家信托公司，或公告或被证实有房地产信托计划提前清盘。
在浓重的悲观情绪中，另有传言称银监会再次向信托公司下发窗口指导，要求对以股权投资方式运用信托资金，而实际上是融资类业务的信托项目，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到３０％，开发商二级以上资质”等条件，简称“四三二”。虽然具体细节没有得到全面的证实，但多名信托业内人士表示，监管层最近确实对融资类业务的规范进行了强调。
上述传言尚未得到权威部门证实。
其实，从２０１１年上半年开始，关于银监会叫停房地产信托业务的传闻不断考验着舆论的神经，甚至引起了完全叫停房地产信托的猜测。
银监会官员曾经两次在公开场合澄清：“房地产信托还在批，只是放缓了审批的节奏。”
对于监管力度的加大，４月１９日，中国人民大学信托与基金研究所所长刑成在接受中国经济时报专访时认为：“中国银监会对于房地产信托的控制、监管和窗口指导是一贯的，也是依法监管的，从来没有更加特殊的方式和方法。只是说在现有的市场环境下可能监管的更加审慎一些，严格一些，这也是正常的。”
不会有大的系统性的风险爆发
“房地产信托和其他的房地产投融资的业务相比较，他的市场风险也好，系统性风险也好，一点也比别人多，也不比别人大，因为他在房地产融资中，占的比重只是九牛一毛，比起银行的开发贷和银行的按揭贷来说都是非常小的，所以他所面临的市场调控的风险，不比其他任何的融资渠道大。”刑成告诉本报记者：“我不认为现在或者将来房地产信托会爆发系统性的，或者说是超过其他机构规模的风险，甚至说从目前监管机构对于信托公司的监管力度，以及信托公司自身的市场化程度和自身的风险的防范程度看，以及他们对于项目的把控和筛选来看，都不会有大的系统性的风险爆发。”
盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席投资官张健也认为，信托公司总体风险不会很大，这个不能夸张。总体来说，信托公司还是有方法解决的，可以出让给基金或者资产管理公司。而且如果房地产企业兑付困难，信托公司也有资产处置的权利。
地产私募高调入场
在融资渠道收窄的背景下，房地产私募基金高调入场。据住建部政策研究中心今年早些时候发布的研究报告显示，人民币房地产私募基金总规模已达千亿元，较２０１０年增长了一倍。
华兴资本创始人、ＣＥＯ包凡认为，房地产私募基金早已在关注房地产信托相关项目，已做好随时进场接盘的准备。
“房地产私募基金因为紧贴市场，高度的市场化操作，因为它有非常专业的团队，在目前房地产投融资渠道受到调控的情况下，它不仅仅是有益的补充，而且今后还有可能更大的市场空间和发展空间，甚至更大的层面上登堂入室，在某些层面上唱主角，而且也是今后的一个趋势，也是目前我们国家在目前宁波改革的一个方向，就是把民间的资金导入到规范的投融资渠道中。我相信它一定会有生命力的。”刑成说。
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