| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2012年04月16日 13:53 |
作者： |
庞一涛 |
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■本报记者庞一涛上海报道
4月12日，杭州市余杭区人民法院就杭州金星房地产开发有限公司发布破产清算公告，这意味着金星房产正式成为此轮政策调控下首家破产的房地产开发企业。
然而，杭州市余杭区房管处主任尤初阳在接受记者采访时表示，金星房产申请“破产”是受到了母公司浙江中江控股有限公司的拖累，并非本轮房产调控政策所致。在他看来，金星房产破产只是个案，并不具有普遍代表性。
金星房产注册地在杭州市余杭区，迄今仅有一个开发项目，即“西城时代家园”。该楼盘位于余杭区，分三期开发，总户数1000户左右，截至目前已全部售罄。其中，一二期已经交付，因为资金问题，该项目在2011年底就已停工，剩余839套三期已售房源无法按时交付，1.3亿预售款下落不明。
今年3月15日，该项目业主在余杭区政府获悉，金星房产将进行破产清算。在楼市调控背景下，金星房产申请破产，引发市场震动。有观点认为，即便金星房产的个案并非直接源自其本身业务经营不力，但给看中房地产这块“肥肉”的综合型企业敲响了警钟，这个资本密集型行业正面临空间危险。而盈利项目却因挪用预售款导致烂尾，也对房企预售款监管制度提出了新的课题。
预售款失踪工商资料显示，金星房产成立于2001年，但自2008年起，该公司先后经历了5次股权转让，4次法定代表人变更，目前为中江控股所控制。中江控股公司的网站显示，该公司总部位于杭州，是一家涉足地产、酒店、防污漆、香精香料、通用机场的多元化控股集团，实际控制人为俞中江。
据了解，中江控股在2008年接手金星房产并介入房地产行业。金星房产一位不愿具名的员工透露，金星房产公司的财务被母公司中江控股有限公司控制，金星公司完全是一个项目公司，只负责工程、销售等。
早在2011年底该项目反常停工，就已经有人猜测其资金链出现问题。按照杭州市2010年11月下发的《杭州市商品房预售资金监管实施细则》，开发商不得收取预付款，商品房预付款必须直接存入银行监管账户。银行根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金，动用资金必须经监理单位、银行等多方同意。
不过，监管方对“西城时代家园”预售金的监管显然不到位。杭州当地一位开发企业销售负责人表示，目前来看，该项目的预售金操作存在不规范程序，并未直接划入监管账户，而是先经由开发商再进入监管账户。包括杭州在内的多个城市目前对于预售金监管不力并未出台相应的处罚细则，这给了开发商违规动用这笔资金的空子。
据杭州银行相关人士透露，“西城时代家园”该项目应有约3.1亿元的资金进入监管账户，但实际进入监管账户的资金仅1.8亿元，且全部用完。对于其余未打进账户的1.3亿元款项，银行曾发函要求开发商支付，公司只是答应，但迟迟未打进资金。
余杭区房管局公布的“西城时代家园”项目房款收入显示，金星房产共回款8.78亿元，业内人士估算，即便去掉土地、建设等成本，该项目依然有盈利能力，不存在无力支付3.1亿元预收款监管资金的问题。
杭州当地市场人士分析，金星房产之所以资金受困无力建设最终导致破产，是受到了母公司中江控股的过度“抽血”。
据知情人透露，实际上，在货币政策紧缩之后，中江控股实际控制人俞中江的多个项目无力运转，只能依靠民间借贷维持。据媒体报道，即使把俞中江的所有资产都抵押变现之后，还有约30亿元借款缺口。2012年年初，俞中江因资金链断裂主动向当地政府申请破产保护。
为了进一步证实，记者多次拨打金星房产总经理刘治南的电话寻求证实，其电话一直处于无人接听状态。
非典型还是典型？
尤初阳认为，由于房源全部售罄且存在盈利空间，金星房产申请“破产”是由于自身的特殊原因，并非本轮房产调控政策所致。在他看来，金星房产破产只是个案，并不具有普遍代表性。
不过，在当前的调控大局下，金星房产的破产依然使得众多陷入资金困局的开发企业人人自危。汉嘉咨询副总陈焕春表示，金星房产的申请破产事件是个非常具有标志性的现象，虽然申请破产的公司自身有很多个体的原因或偶然因素，但在目前这个大背景下，它对市场各方引发的心理“连锁反应”难以忽视。
中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东认为，目前房地产政策层面没有松绑的迹象，虽然金星房产破产的直接原因并非是自身资金链断裂，其母公司深陷民间借贷泥潭无力自保依然可以视作持续的调控和市场低迷形势之下，开发企业经营和资金遇到困难的缩影。
据业内人士透露，在民营经济相对发达的浙江，房企通过民间借贷募集资金较为普遍。目前，杭州房企民间借贷的年利率为20%到30%。
杭州一家投资公司负责人举例分析说，如果开发商自己投入5亿元，加上民间借贷5亿元去做一个10亿元的项目，以项目5年建设周期、20%的年利率计算，利息高达5亿元。一旦项目资金回笼减缓或者停滞，该项目“必死无疑”，要么被收购要么破产，目前有民间借贷的房产公司均岌岌可危。
事实上，杭州当地房企资金问题已经非常严重。就在今年2月，杭州市地税局发布了杭州房产企业欠税榜，金星房地产有限公司欠税2398万元排名第二，同时上榜的10家房地产企业欠税超亿元。
陈焕春分析表示，受累于此轮调控，杭州房价从去年下半年开始回落，当前房价下调已经开始波及主城区。与此同时，开发商资金回收压力巨大，尤其是2009年、2010年高点拿地的小房企，拿地成本高，降价空间小，资金回收慢，资金链十分脆弱。加之4月份房地产企业将迎来银行还贷和信托还款高峰，这类企业一旦无力自救，即有可能步金星后尘。
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