深圳商报记者 陆剑伟

　　去年９月初，本报曾对深圳火热商业市场中频出铺王的现象进行了报道。受益于炒作资金推动，深圳商铺价格上演了一波疯狂行情，南山后海湾片区曦湾华府一转角铺开出了４８万元／平方米的天价。时隔半年，记者实地采访时发现，上述铺王至今仍然空置，不同区域的铺王有价格回落现象。业内人士称，一些非理性铺王的价格存在透支未来风险，普通投资者应谨慎对待。

　　铺王已经长期空置

　　２月２４日，记者来到南山后海湾区实地采访，发现这里有南山最大数量的新盘，马路上只有偶尔经过的车辆，行人甚少。沿着中心路两旁，分布着数量众多的街铺，但绝大多数空置，仅有数家银行、地产的地铺尚在正常营业。

　　在中心路与支六路交会处，记者看到，曾在去年８月开出４８万元／平方米天价的曦湾华府一３５平方米的转角铺铺王至今仍空置，未发现有营业的痕迹。

　　同样的情形也出现在与之相邻的几个楼盘，卓越中心大道、三湘海尚的转角龙头铺也是“铁将军把门”。

　　在南山中心区，记者也发现了一个空置了四五个月的铺王，这一位于保利文化广场的地铁口地铺目前报价为３５万元／平方米。

　　价格回落是主流

　　在经历了一段飙升的行情后，深圳商业地产也步入了调整。据中原地产统计数据，２０１１年１月全市二手商业成交价摸高到９９６３６元／平方米，现已回落到４１５７８元／平方米。那些频频刷新片区商铺价格新高的铺王，价格是否依旧坚挺？

　　记者从市场了解到，曦湾华府有两个街铺近日以买入价（１８万元／平方米）转手，业主“暗亏”近一年的贷款利息。

　　中原地产商铺部区域营业董事肖霄介绍说，近期后海湾片区租金价格也呈回落态势，已经由去年三季度的１０００元／平方米迅速“跳水”回调到３００元／平方米。以此推算，该片区街铺合理价格在１０万～１５万元／平方米左右，铺王价格不乏虚高成分。

　　关外市场方面，铺王的表现各有千秋。西乡泰华阳光海一街铺在去年以１０万元／平方米的价格成为片区新晋铺王，而目前市场价格降至约为８万元／平方米；宝安宝城８区香缤广场４２平方米的街铺以１２．６万元／平方米的价格刷新了该区域的商铺成交记录，目前仍是该记录的保持者；龙华五米阳光一街铺以１３万元／平方米左右的价格创出了区域的“天花板价”，今年的市场价格仍停留在这个水平。

　　中原地产商铺部区域营业董事丁长申接受记者采访时表示，成熟区域的铺王由于片区商业氛围积淀多年，具有良好的消费基础和租金支撑，铺王价格尚能引领该片区商业的发展态势；而新兴片区尚不具备成熟片区的质素，如炒作程度过高，铺王价格回落在情理之中。

　　投资者不可贸然入场

　　在记者的采访中，尽管业界对深圳商业地产的未来前景持乐观态度，但对铺王的“非理性成长”，表现出隐忧。

　　“保利文化广场商铺价格从一手的６万元／平方米，到现在的２８万元／平方米，用了５年；后海湾片区部分街铺价格一两年间从１０万元／平方米飙升到三四十万元／平方米，脱离了正常的价值轨道，”肖霄如是说，“以该片区现在市场接受的三四百元／平方米的租金，不能支持其售价，或存在透支未来的风险。”

　　“透支未来”，成为业界对铺王过高价格的担忧。

　　仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅说，“商业地产价格短期内涨速过快，涨幅过高，而且后市供应量大增，而全球经济事态令人担心，这些都将阻碍深圳商业地产的发展。”

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，新兴片区尚是不成熟、不完型的市场，在市场投资面狭窄的市况下，过于集中的投资资金涌入，过高炒作了铺王的价格，其中隐藏着泡沫成分。目前深圳商业市场已步入调整，普通投资者对铺王应保持谨慎态度，不可贸然进入。

　　开发商两会前上书

　　建言政策松绑

　　日前，上海易居综合研究部部长杨红旭表示，一股开发商“上书热”正在暗涌。可以预见，在全国“两会”即将召开之际，房地产将再次成为焦点话题。

　　实际上，在本轮调控持续的近两年时间内，开发商及行业协会曾多次向管理层建言，希望政策不再加码或适度松绑，但均未获得响应。在不久前各地召开的地方两会上，部分地产商再次呼吁政策进行调整。

　　在深圳，万科集团总裁郁亮提议：“原特区外区域在房价上涨结束后，可以适当放宽限购标准。”万科集团副总裁毛大庆则在北京提议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整。对首次购房的家庭降低信贷门槛，并给予税费减免。

　　开发商不仅寄希望于通过即将召开的全国“两会”看清政策走向，同时也希望在“两会”的提案中发出自己的声音。

　　海尔地产董事长兼ＣＥＯ卢铿撰写了一份“万言书”，拟通过辽宁省政协提交全国政协。卢铿在接受记者采访时表示，目前一刀切的调控政策“用药过猛”，应允许地方政府进行微调，对不同地区采取不同的限购政策。

　　在业内等待全国“两会”召开之际，部分地方政府已经按捺不住，纷纷“暗度陈仓”。据统计，调控以来共有１７个城市将其调控政策进行过微调，北京中原将这些城市政策微调的结局总结为：“触及红线搁浅、有利刚需执行。”

　　“调控政策会进行微调，但是幅度、力度有限，是量变到质变的过程。像芜湖出台的一揽子政策影响太大，必然很难实行。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

　　值得注意的是，落实差别化住房信贷政策成为业内人士认为最需要调整的方面。