| 来源： |
理财周刊 |
发布时间： |
2012年02月17日 17:01 |
作者： |
张安立 |
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在目前各式各样的贷款方式中，抵押贷款无疑是各家银行机构最为普遍接受的贷款品种。从抵押率上来看，各家银行的政策也比较类似，一般按照住宅、商铺（办公楼）、厂房三种分类，设定不同的抵押率，分别为70%、60%及50%，而且通常不接受二次抵押。这就使得企业资产无法充分发挥能量。
不过现在，传统抵押率在新型贷款方式下已经可以轻松"突破"，民生银行、招商银行、宁波银行等银行机构都特别开发了创意产品，大限度盘活企业资产。
“共同担保”抵押率可超过100%
上海新新农产品批发市场是上海颇具规模、设施先进的农产品批发市场之一。蔬菜、果品、粮油、土特产、调味品、肉类、冻品等农产品在这里可谓应有尽有。不过，资金流的问题却困扰了市场中不少个体经营户。"要一个个分别向银行申请贷款肯定不现实，好在我们共同担保，都获得了充足的贷款资金。"肉类经营户周老板说，他价值80万元的铺面在抵押后，就拿到了80万元的资金支持，抵押率高达100%。有了这一笔款项，他的生意就能越做越大，再不为流动性犯愁了。
据记者了解，共同担保是民生银行在标准抵押贷款基础上开发的"扩大抵押率"的担保方式。它最大的特色就在于可以直接将抵押率提高到100%，甚至120%。
"简单来说，就是指符合民生银行审批条件的借款人以自己名下或第三方名下的合法房产进行抵押，并加入民生银行认可的第三方保证以扩大抵押率，向民生银行申请用于生产或投资经营活动的人民币授信业务。"民生银行有关工作人员介绍说，在标准抵押率部分之上可以采取追加担保公司保证、非关系企业保证、非关系自然人保证，乃至信用保证各种方式，满足企业更高的资金需求。
在新新农产品批发市场中，民生银行锁定了其中的肉类经营户，通过共同担保模式给予了1亿元的授信额度，在追加非关系企业或自然人保证的情况下单户授信抵押率最高可达到100％，在联保的情况下单户授信抵押率最高可达到120%。这样一来，商户价值100万元的房产原本抵押后可能只有60万元的贷款，而现在可以获得100万元，甚至120万元，最大限度地盘活了企业资产的利用效率，对发展的助推作用不可小觑。
“组合贷”方式多样 功不可没
当授信额度超过房产抵押价值或是抵押物变现能力不强时，企业主可以再追加其他一种或多种担保形成"组合"，从而获得更多的贷款--这就是招商银行小企业信贷中心推出的"组合贷"。
之所以这一方式为很多企业主提供便利，正是因为其形式的多样。据招行有关人员介绍，除了"抵押+一般企业保证"外，"抵押+专业担保公司担保"、"抵押+联保"、"抵押+信用贷款"及"多种抵押"都是组合贷认可的搭配方式。这里，我们先来看看有关担保的几种组合。
森森公司为一家生产销售涂料的民营企业，年营业额达到了近1亿元。由于工程施工量的增加以及部分工程款不能及时回收，使得公司需要补充流动资金，用于扩大施工规模。需要补充流动资金1000万元，但公司提供的房产评估价值只有950万元。尽管缺口只有50万元，可却难倒了企业主卫先生。究竟如何才能凑足1000万元呢？
最终，在向招商银行小企业信贷中心上海区域总部申请后，卫先生如愿以偿拿到了1000万元的贷款。"我们是综合考虑了该公司技术先进，管理层素质较高，且已接到了新的订单，所以才为其提供了组合贷产品。"招商银行小企业信贷中心上海区域总部工作人员介绍，森森涂料公司在价值950万元的房产抵押基础上追加另一企业担保，使贷款总额提高至1000万元。
天天公司是一家致力于电子设备研发的企业，近年来，在负责人章先生的领导下，公司成长迅猛，产品出口美国、欧洲，同时在国内也有拥有较大的市场潜力。为扩大产能，提升产品品质，公司希望能在现有厂房的基础上进行扩建，"当时，我们计划增加厂房、实验室、仓库1000平方米面积，可资金缺口有500万元。"不过可惜的是，天天仅能提供价值150万元的商铺房产进行抵押，远远低于500万元的贷款目标。
没想到，在与招商银行小企业信贷中心上海区域总部沟通后，招行为其引入了担保公司，为剩余的350万元的贷款需求提供担保，最终为天天公司提供了500万元的贷款。如今企业成功扩张，"组合贷"功不可没。
除了以上介绍的两种方式外，"房地产抵押+联保"的形式也能为客户送上及时的资金援助。主营生产各类工业缝纫机设备及相关配套产品的立元公司是一家以生产、销售为一体的生产型企业。企业的下游主要为贸易进出口商、国内贸易商、纺织加工厂及作坊。其中，贸易进出口商、及合作时间较长国内贸易商的应收账款账期在3个月左右，资金的占用，使其对流动资金贷款有较强的需求。
在提供90万元的房产的基础上，立元公司又同时寻找了两家企业，通过"抵押+联保"的方式，从招商银行小企业信贷中心上海区域总部获得了400万元的贷款。
“贷易融”一次授信 循环利用
圆园公司主营汽车零部件生产，成立3年多的时间，已经在市场上建立起不错的口碑。如今，公司接到的订单越来越多，也正因为这样，生产所需原材料、设备等都需要跟进。"如果可以保证300万元的流动资金，对公司未来稳定发展是非常有利的。"急于寻找资金支持的公司负责人林先生找到了宁波银行，希望申请商品房抵押贷款。
"不过，那套商品房的抵押价值也就300万元，我当时觉得银行能给我70%的贷款金额就不错了，没想到最后拿到了100%。"原来，宁波银行在结合圆园公司的实际情况后，对公司未来的发展前景比较认可。在给予了第一额度70%后，经过一定期限的观察、跟踪了解，认为企业的确需要更多的贷款支持，于是又发放了30%的第二额度。
据了解，宁波银行"贷易融"产品最大的特色就是满足一定条件后，抵押率最高可达100%。一次授信后，一般3年内有效。企业主可循环额度授信，额度内随借随还，能大大节省财务成本。
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