| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2012年02月10日 09:43 |
作者： |
阴雪 |
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“我们最近推出了10套特价房，一口价14800元/平方米，比我们之前16000元/平方米的均价便宜了不少，您有时间可以过来看看。”最近一段时间，位于房山区的金地朗悦项目销售员小于正忙着给客户打电话通报他们的最新降价消息。
然而，力度并不算大的促销措施并未给该项目的销售带来明显改善。
来自北京市住宅和城乡建设委员会的信息显示，自去年9月24日，金地朗悦6栋楼324套房源取得预售许可证至今，已签约套数为64套，签约率不足两成，签约均价为15560元/平方米。而该项目去年12月17日取得预售许可证的两栋楼123套房源的成交则更为惨淡，截至目前仅签约7套。
成交下跌超五成
在新一年的北京楼市中，成交寥寥的不只是金地朗悦一个项目，而是一个颇为普遍的现象。
根据北京市住建委的统计数据，2012年1月，北京市共成交期房住宅4016套，环比上月下降69.7%；现房住宅共成交457套，环比上月下降76.1%。期房与现房共成交4473套，环比上月减少了70.5%，同比去年减少了61.3%。元月商品住宅成交量更是创下7年来的新低。
另一组数据更能反映出北京当前的楼市现状。
链家地产市场研究部的统计显示，2011年下半年以来北京入市的项目中，有85个项目在今年1月份实现成交，而在1月份“零成交”的项目则有94个，其中有52个项目的累计签约率不足50%，占比超过一半。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从往年的经验来看，春节所在月份由于受到假期限制，多为一年当中成交量最少的月份。而2012年的1月份又有其特殊性，一方面元旦假期也集中在这一月份，造成工作日进一步减少；另一方面，深度调控的延续使得市场主体的预期进一步降低，因此2012年的房地产市场在1月份的成交极度萎靡中拉开了帷幕。
进入2月以来，市场的冷清局面仍在延续。
数据显示，春节后第一周（1.30~2.5）北京市期房住宅仅成交705套，环比节前一周下跌4.86%；现房成交85套，环比下跌42.57%。期房与现房共成交790套，总签约量较春节前最后一周下跌11.14%，为近四年来节后楼市热度最低的一年。
北京中原市场研究部统计数据显示，截至2月8日，今年年内北京包含期房和现房在内的新建住宅签约套数为5643套，而2011年同期则为11544套，虽然同样受到春节长假影响，但是今年的成交量同比下调幅度达到51%。
尽管成交状况不容乐观，但仅有少数房企如金地朗悦般采取小幅降价优惠，大多数仍在静观市场变化。
据链家地产市场研究部统计，2011年下半年以来入市的在1月份实现成的85个项目中，有41个项目的成交价格较开盘当月的售价出现下降，平均降幅为6%。其中降幅10%以上的项目有8个，其中降幅最大的是绿地花都嘉园，1月售价较开盘时下降18.4%。降价幅度为5%~10%的项目有7个，而降价不足5%的项目最多，达到26个。大部分项目降价意愿较低，此前人们预期的一季度房价“探底”并无明显迹象。
谨慎降价
“年初房企的降价和推盘的意愿都较低，观望情绪浓厚。”链家地产市场研究部冯联联认为，虽然今年北京调控继续执行，但也传出促进刚需购房以及房价软着陆的信号，但目前并未出现政策微调的迹象，买卖双方对于未来政策方向以及房价走势的判断仍不明朗。
虽然当前房企并不急于促进成交，但不可否认的是，其资金压力正与日俱增。
上市房产负债情况大多不容乐观。据链家地产市场研究部统计，截至2011年6月末，A股上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。在港上市房企的负债率也令人堪忧。另外，2012年房企自筹资金中的海外债和房地产信托偿还高峰来临，部分开发商或将面临流动性资金缺口。
“2012年流动性压力与日俱增，房企负债率步步攀升，同时仍然难以叩开直接融资之门，无疑使房企面临着资金上的‘紧箍’。”冯联联分析，目前房企最容易获得资金的方式就是快速去库存，当前市场条件下，有可能以降价的方式短期回笼大量资金。
由此，她预计，2012年上半年商品住宅价格还会出现大的调整，尤其是限购政策比较严格的一线城市，同比下降幅度将会达到15%。“经过二三月份观望后，房企逐渐进入市场，2012年二季度开始，将会逐渐形成今年的首轮降价潮。”
然而，从目前的情况看，降价还只是二三线城市的中小型房企的做法。
根据CRIC对今年1月11日~2月1日的全国地产市场降价信息统计，降价力度排名前十的项目中，仅有恒大、佳兆业入榜，其他全部是区域型中小企业。在优惠力度方面，恒大延续了以往的买房送精装修的促销方式，折扣下来相当于8折；中小型企业多用特价房的形式促销。降价力度较大的项目所处的城市大多是琼海、三亚、成都、南京等二三线城市，除广州外，北京、上海、深圳等一线城市的项目无一入榜。
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