| 来源： |
理财周刊 |
发布时间： |
2012年01月06日 15:50 |
作者： |
石齐平 |
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2011年11月大、中城市房价指数，在70个城市中新建商品房环比下跌城市达到49个，首次过半，表明楼市确实出现拐点，且下跌幅度在加深之中。
刚结束的中央经济工作会议，在厘定2012年宏观政策的基调时，明确表示房地产调控政策决不动摇；与此同时，一些来自房地产业者、地方政府及金融界的信息，则明显对当前的楼市动向感到忧虑。双方观点出现分歧是完全可以理解的，因为各自关注的角度不同。
中国内地楼市在2008年全球金融海啸爆发前，原本即存在了一个不小的泡沫，政策当局正在采取从紧的货币政策希望能把泡沫挤掉。但9月金融海啸爆发，让执政当局别无选择，只能采取尽可能宽松与积极的政策救市。大力拉动内需的结果，虽然实现了连续三年9%以上的高增长，却也使得楼市泡沫不但未破甚至吹得更大。因此自2010年下半年之后，不但货币政策开始再度从紧，还包括针对局部城市限购令等行政措施的出台，希望将飙高的楼价调控到比较合理的水平。在这样的形势下，房地产相关产业与地方政府首当其冲，企业利润及地方财政收入自然大受影响，连金融产业也深受泡沫破灭后产生的冲击。
但中央执政当局的考量可能更为复杂与多面向：（1）经济方面，过度的地产开发，导致大量空屋，是资源的错误配置；（2）社会方面，资产泡沫的形成无疑也拉大了贫富差距，这在负利率情况下尤其严重；（3）资产泡沫也加剧了金融风险，金融风险一旦成为危机，最终还是要由政府以昂贵代价来处理；（4）政治方面，地方政府致力于地产开发，在征地、拆迁上经常招致民怨，过度重视地产开发，也使地方施政在民生部分受到巨大排挤，当然也是许多腐败的源头；（5）除此之外，环境、生态、永续发展，也在这种畸形开发下被严重忽略及牺牲了。总而言之，对中国近年来经济增长作出巨大贡献的房地产开发，其实是进入到了一个巨大的误区，不及时矫正，整个国家社会长久将为此付出巨大代价。矫正必然有痛苦，但拖延矫正，长久而言，总的代价更难以估计。该重视的是，如何矫正才是正确及最好的矫正之道。
目前，中国内地的楼市政策主要有宏观及微观两个部分。宏观，指的是从紧的货币政策。货币政策针对的不只是楼价，还有一般物价，所以在这两个价格都还未能回稳下，相对从紧恐怕仍有必要。微观，指的是针对部分楼价上涨过快的城市采取限购令，目的在于防堵非本地居民炒高楼价，用意良佳，可惜是行政手段。
于此，不妨看看同样在近年来饱受楼价上涨困扰的中国香港与新加坡采取了什么对策。
中国香港为了打击投机性甚至是投资性炒房，推出了印花税。印花税是一种交易税，或由买方，或由卖方，或由双方负担；规定购入房屋在很短时间内，例如半年或一年即售出者须付较高税额。
新加坡跟中国香港及中国内地的不少一线城市一样，楼价推高的主要原因之一，是过多的境外购屋行为，因此最近推出了一种有别于中国香港的额外印花税，凡本地人买第一幢房，正常税率；买第二幢或以上物业，额外缴付3%印花税，至于境外人士在当地置业，须额外付10%印花税。
印花税是一种行政成本很低的课税方式，针对"交易"行为，也即是针对"炒作"行为。限购是行政调控，税是价格调控，后者非"一刀切"，较优。新加坡尤其针对境外置业者，还可视情况随时调整税率，故又优于中国香港。
其实，房屋政策(也包括其他产业政策)，租税政策可以提供很多选择（如交易税、增值税、房屋税、赠与税、遗产税等等），很值得我们有关部门认真参考。
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