始于2009年底的本轮房地产调控已进入了第3年，在一系列政策组合拳打压下，房价正朝着决策层所希望的方向改变。在近日举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新再次强调，2012年要坚持房地产调控不动摇，无疑给饱受高房价之苦的老百姓吃下了一颗定心丸。

　　毫无疑问，如今我国正处于楼市调控的关键时期，坚持调控不动摇是必须的。不过，调控的目的更多在于纠正过去十年里因行业发展过快、过热而造成的扭曲和错误，这并不足以构建起行业长期健康发展的基石。同时，随着楼市调控进入深水区，行政调控的效果将不可避免地边际递减。因此，未来房地产行业政策思路可能需要进一步从调控向改革转变。

　　当前，供需矛盾仍是我国房地产行业面临的最大矛盾。虽然在“限购”、“限贷”等一系列政策的打压下，卖方市场正在或已经转向了买方市场，但如果未来行政性限制政策退出，这一局面能否继续维持下去，可能需要打上一个问号。即使不考虑投资和投机性需求，随着城市化进程的推进，外来务工人员，以及越来越多的旧城改造和房屋动拆迁工程的开工，这部分新增需求也不容小视。虽然我国已经大规模地开建保障性住房，但受制于建设周期，距离保障性住房真正地大批量供应市场仍需时日，特别是对于土地资源比较紧张的一线大城市而言，其面临的供需矛盾更为突出。

　　毋庸置疑，要解决供需矛盾，大规模建设保障性住房当是一条出路。但对于中国这个拥有庞大人口基数的国家而言，即使保障性住房准入门槛一再降低，其所能惠及的人口毕竟只是少数。而从当前房地产供应结构看，虽然正在向着商品住房与保障住房双轨供应渠道转变，但商品住房仍占据了较大比例，却是不争的事实。因此，加快建设多层次的商品房市场，以满足市场不同层次的需求，应该是未来改革的重点。

　　具体而言，一方面需要增加满足自住型需求的商品房供应。令人高兴的是，姜伟新在住建部会议上要求，把“加快中低价位、中小套型普通商品房建设”，作为2012年的一项重要工作，并提出要研究支持中低价位、中小套型商品房建设的政策；加快对普通商品住房规划、建设和销售的审批，尽快形成有效供应。

　　而另一方面，坚持遏制投资投机型需求，仍是房地产调控的主线，也应该是未来房地产改革的重点。对于投机行为，监管层必须处以重罚，不过，房地产作为资产配置的一个组成类别，完全杜绝该领域的投资需求，并不符合市场经济规律。因此，笔者以为，与全面限购不同，未来改革对投资型需求的控制应该注重差异化管理，比如规定每个家庭只能购买一套中低价位、中小套型普通商品房；中低价位、中小套型普通商品房购买后一定年限内不得买卖等等，将投资型需求从满足自主需求的市场中分离出去，这样不仅能够有效保障自住型需求不受资本流动的冲击，同时，也可引导投资型需求合理进入房地产市场，对我国房地产行业长期健康发展是件好事。