■2011政策回顾·加息

　　■本报记者 姜业庆

　　3日下午，家住北京奥运村附近的刘先生急忙着赶到工行北京分行的奥运村支行咨询有关房贷还款的事宜。

　　2011年一年，为了应对日益严峻的通胀形势，央行分别在2月、4月、7月分三次上调金融机构人民币存贷款基准利率共0．75个百分点，目的是为了应对当时日趋明显的物价上涨压力。

　　对于2011年的三次加息，各商业银行2012年1月份开始对个人房贷业务按照新的利率标准正式开始执行，房贷一族月供还款到底需要增加多少？提前还贷是否划算等这些问题，对于人到中年，又是工薪阶层的刘先生不得不考虑。

　　提高贷存款利率，自然增加了储户的利息。但是对于还房贷的还款人来说，贷款利率增加，自然也提高了每个月的还款数额。

　　因为，买房人在与银行签订个人按揭抵押贷款合同时，大部分银行都约定将基准利率调整的时间为“对年”，也就是每年1月1日进行调整（另有规定的除外）。如果当年没有加减息，那么第二年的利息还是和上一年一样；如果当年有过加减息，那么到了第二年，就将以上一年最后一次调息的结果为基准进行利率变动。

　　“除非客户当初办理的是固定利率房贷，或者在合同中对于利率调整时间有特别的约定，大概80％以上的老客户，都属于‘次年1月1日调整’这种情况。 ”建行银行个人金融部工作人员王仙桃告诉记者。

　　2011年，经过三次加息，基准利率由6．4％上浮至7．05％，也就意味着贷款买房人要多缴纳月供。以20年期100万元等额本息还款的商业贷款为例，每月还款额 将 由 7633．40元 提 高 至7783．03元，相当于每月还款增加149．63元。

　　具体以刘先生20年期限的48万元贷款为例，虽然2009年底买房时还能享受8折利率的优惠，但每月还款额也从2011年每月的3195元上涨至2012年起的每月3324元，也就是说每个月增加了129元。对于上有老，下有小，每月开支都得精打细算的刘先生来说，累积下来，一年多还1548元也是个不小的数字。

　　“真是不算不知道，一算吓一跳，一年下来，可以将家里的老冰箱换成新的了。 ”这还不算，王仙桃告诉记者，“假设贷款利率为基准利率，如果选择的是递减的还款方式，也就是银行所讲的等额本金还款法，那么，20年下来大概多还约2．8万元利息；如果你选择的是等额的还款方式，也就是银行所讲的等额本息还款法，那么 20年下来大概多还约 4．6万元利息。 ”

　　所以刘先生的考虑是，宁肯先借点钱凑一凑，也要将房贷还上。

　　本报记者也从多家银行了解到，工薪族阶层是目前提前还款的主力群体，大部分选择偿还部分贷款，1万至5万元左右的比较普遍。

　　记者从建行北京分行了解到，从2011年12月上旬之后，提前还款的客户就开始“排长队”。主要原因是央行在2011年的加息数量达到了三次，尤其对普通贷款购房者来说压力明显增大。

　　需要提醒的是，提前还贷不一定都划算。有银行方面的专家告诉记者，使用等额本金和等额本息方式还款的人，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，提前还贷也不能有效节省利息支出，所以意义不大。同时，享受优惠利率的房贷客户，如果将准备提前还贷的钱存在银行，所收到的利息可能会比房贷的利息高，同样没有必要提前还贷。

　　此外，7折利率不适合提前还贷。另外，用公积金贷款的人群因为公积金贷款本身利率低，压力不大，公积金贷款买房的人没必要提前还贷，当然享受利率优惠的购房者则更没必要了。