| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2011年12月19日 11:21 |
作者： |
马琳 |
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2011年的房地产图景中，不仅有住宅市场的萧瑟，也有商业地产的火热。企业的战略夹杂着资本的力量使中国的商业地产强劲增长着。而这次集体性的赴约是房地产行业的一次“飞蛾扑火”，还是行业的“救赎”呢
尽管在商业地产领域摸爬滚打了近30年，从事购物中心管理15年，但中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平却觉得自己有些落伍了。“每天都有新问题，迅速发展的市场已容不得过多回忆就已经成为了历史。”宏观调控下，企业的战略夹杂着资本的力量使中国的商业地产“野蛮”地生长着，强劲而有力。特别是在2011年，全国性商业地产开发呈现了“井喷”之势，继2010年增长34.2%后，今年的商业地产投资增速依旧在高位运行，全年投资破万亿已不是幻想。2012年的市场趋势也是“更上一层楼”。
然而，随着商业地产数量激增的是不断增加的招商难、运营难，以及盲目投资、重复建设等问题和风险的积聚。
“长此以往，一批开发商会因商业地产的开发不当而导致资金链断裂，进而会影响企业乃至行业的健康发展。”12月11日，在第13届中国住交会召开的中国商业地产高峰论坛上，邢和平担忧着行业的前景。
这一发韧于2011年宏观调控下的商业地产投资增长，将是房地产行业一次集体性的“飞蛾扑火”，还是行业的“救赎”呢？
投资增速疯狂的消息接踵而来。
邢和平最近听到了一些消息，保利地产计划在未来3～5年的商业物业投资比例达30%；金地集团也表示到2015年商业地产投资占到20%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%～15%。万科集团高层也公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。更多的中小企业也在门外跃跃欲试。
11月份，邢和平还遇到了中粮地产董事长宁高宁，向他咨询中国购物中心的多与少。并透露接下来中粮地产要在全国建30个购物中心。
除了这些消息，还有纷至沓来的机构数据。
根据北京统计局发布的数据显示，今年前10个月，北京写字楼和商业新开工面积共610.7万平方米，同比上涨104.4%。另外，一线城市土地市场最活跃的也属商业地块。商业地产的投资不仅在一线城市炙热，还开始向二三线城市蔓延。中国购物中心产业资讯中心报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%。
这表明市场的投资在转移。
加剧的风险
“投资和速度都太快了，早晚会发生问题。”面对媒体们关于国内商业地产发展是否失衡的追问，邢和平表示着担忧。
实际上，高速扩张下，风险正在隐现。
21世纪不动产的统计数据显示，目前上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需要32个月的时间才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。
来自高纬环球监测报告同样显示，在北京已经有一些购物中心出现招租难的情况。尽管项目即将完工，但由于招租情况不利，这些本应在2012年入市的项目有可能推迟入市。
到11月份，商业地产销售形势已经开始恶化。北京、上海、深圳、广州四大一线城市的商用物业项目成交量环比跌幅均超过20%。其中，深圳一手商铺成交面积环比下降23%；北京商用项目(写字楼、商铺)成交11.65万平方米，环比减少9万平方米。
高纬环球中国区零售地产服务部一执行董事在接受媒体采访时也表示，“我们已经开始看到一些城市出现问题零售项目，这些项目在设计和管理上都有问题，因此很难吸引优质零售租户入驻。由于不少缺乏零售项目经验的开发商继续开发超过自身管理能力的零售项目，我们预计会有更多的问题购物中心出现。”“据我了解，商业地产的高速发展已经引起了相关部门的重视，一些监管政策也会在明年推出。”与会的一位专家表示。
“高速度下难免泥沙俱下，原因是我们的很多项目还没得及思考就已开工了。”邢和平说。
他以日本六本木城市综合体的发展历程印证了其口中的问题。六本木城市综合体经过10年时间才将当地500多住户组成股份公司，又用7年时间建成了世界上颇具经典的城市综合体项目，是一个超大型复合性都会地区。现在，这里约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。
细数国内，国内的商业地产开发周期一般是2～3年，容不得仔细研究定位、规划以及判定建设周期是否合理就已完工。而有的企业的速度更快，据悉万达集团在武汉的汉正街开发的一个几十万平方米的建筑用了8个半月便已完工。从1月份规划、设计、开工，到9月份招商、开业，简直是奇迹。
奥特莱斯的发展放缓也可以佐证投资过快产生的问题。现在，北京两大奥特莱斯开业延期，宁波江北区奥特莱斯宣告倒闭，广州番禺长隆友谊奥特莱斯、首创置业在三水的“芭蕾雨”奥特莱斯等项目也因各种原因进展缓慢。一度风行的奥特莱斯在中国开始弥漫出泛滥、变味的气息。业内指出这并不是表明中国不具备奥特莱斯发展的土壤，而是被“非奥莱”们践踏得过于彻底了。
除了运营难，资金困局也在显现。商业地产回报周期较长，前期需要沉淀大量资金，住宅市场的限购，都导致了众多开发商资金紧张。
与会的一家河北上市房企的市场研究部经理就表示，他们手上的一个近百亩的综合体开发项目，在一期就已经面临着资金缺口10亿元的问题。“资本市场融资受限，银行贷款难行，民间融资成本高企，他们很希望能与致力于商业地产领域的资金合作。”“商业地产是机会和风险同在，成功和失败共存。企业要警惕市场的变化，要避免产生新的风险。”中国商业地产联合会副会长刘建沪表示，相关政府部门正在制定政策监管商业地产风险。
中商流通生产力促进中心高级分析师梁焕磊指出，当购买者的预期获利不足以涵盖包括商业地产为主所耗费的成本的时候，买卖链条就会由此断裂，进而一系列问题就会相应出现。部分企业的亏损、资金链断裂乃至倒闭，通过前后连锁效应，由此会影响整个经济的发展。
那么应该如何在发展中平衡现金流，如何把商业地产开发风险降到最低呢？
“商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。”刘建沪给出了一个理性的建议。
而调整产品结构，创新运营模式，以及与文化结合挖掘市场潜力都成为专家建言2012年商业地产运营的关键词。
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