观点地产网 李宁在房地产调控与货币紧缩的双重压力下，国务院批复了上海、浙江、广东、深圳四大区域可以试点发行地方债，而最新消息，上海、广东即将于11月份完成发债任务。

　　然而，试点发债一经宣布，市场上关于各种诟病问题就随即而出，由此可见福祸尚难料。在此背景下，观点地产新媒体专访了兴业银行首席经济学家、市场研究总监鲁政委。

　　鲁政委认为，选择这四个地区先行试点的目的，是因为他们都属于经济发达的地区，是市场认为不太会出问题的地方，因为他们的财政状况算是比较好的，中央也要考虑和保证地方独立发债的成功性。

　　对于预期发债的前景，鲁政委并不担心。他表示，没有卖不出去的东西，主要看卖什么价钱，关键是要顺应市场需求。而且，现在整个债券市场已经转牛了，投资者也在积极配置，市场机遇应该还是不错的。

　　有学者认为，地方债试点对房地产中长期调控将有利，在鲁政委看来，发债算开拓一个收入来源，但说它就可以调控得更坚决，这只是一相情愿的。因为，目前的房地产调控政策的目的是要让房价平稳回调，但是，眼下房价平稳调整的渠道却未疏通。这是一个亟需解决的问题。

　　鲁政委还指出，房价有涨有跌是正常的，但如何让房价实现“平稳”调整？“平稳”不仅包括金融体系的平稳，还包括要保持社会的平稳。这个就是房地产调控的命门必须解决，不解决好，中国房地产调控就总会暴露出各种问题，而且越调就会愈加陷入进退两难的困境之中。

　　以下为观点地产新媒体对鲁政委先生的采访内容：

　　观点地产新媒体：财政部允许上海、浙江、广东、深圳四个地区可以自发地方债，您觉得为什么会选择在这些区域试点？

　　鲁政委：如果从市场的角度来看，这些经济发达的地区，是大家认为不太会出问题的地方，因为他们的财政状况算是比较好的。我觉得，一方面，可能是为保证地方独立发债成功，中央政府采取了“靓女仙嫁”的策略。如果让差的地方发，有可能发出的利率会很高，甚至有流标的可能。

　　另一方面，也可能是因为这几个都处在一线城市，而一线城市限购的时间最长，土地出让金近年来因此锐减，对它们的偿债能力影响很大，因而，这些地方缓解收入压力的需求也较为迫切。

　　观点地产新媒体：但是，我们之前看到财政部帮地方政府代发的一些债券，市场反应的情况并不好，流标的情况也有。您觉得这次发的债券市场预期会好吗？

　　鲁政委：其实没有卖不出去的东西，主要看卖什么价钱。所以，关键是要顺应市场需求。再说，此一时彼一时，市场情绪的变换时很快的，那个时候卖不出去是因为整个债券市场处在熊市，现在债券市场已经转牛了，那个时候大家都回避债券，但是现在已经不回避债券了，而且在积极配置。因此，对于发行人来说，现在的市场机遇应该是不错的。

　　观点地产新媒体：许多学者担忧让地方自发的话，有可能地方会超额发，而且缺乏有效透明的监督，您在这方面有没有一些好的建议，或者国际上有哪些方式可以借鉴的？

　　鲁政委：基本的原则就是权责匹配，谁最后还钱谁就有权对发债拍板。国外基本上有两种模式：第一种模式以美国为代表，州政府财政独立，可以破产。这样市场就可以比较客观地评估地方政府的信用风险。简单的说就是，你如果乱发债，发多了市场就会怀疑你可能还不清，就不买了。这构成了对地方政府发债的有效约束机制。

　　当然，这种模式比较激进，国内暂时肯定是走不到这种状态。

　　第二种模式以德国为代表，地方政府不能破产，联邦对下级政府富有隐含兜底义务，但规定了各州所能够举债的上限标准。在低于这一标准的情况下，各州经州议会批准后，可以自行举债和开支；一旦触及这一标准，各州自行支出和举债权限即被剥夺，每项支出都必须报送联邦批准。

　　就眼下的现实可行性来说，我们只能去更多借鉴德国的模式。让上级政府，让当地的人大参与来，对特定地方政府的年度举债规模和用途进行批准和表决。

　　观点地产新媒体：早在二十世纪八、九十年代当时很多地方政府，包括修路，一些基础设施建设也都是通过发债，但是好像到了1993年的时候被国务院制止了？

　　鲁政委：所以，我觉得最重要的还是要为地方政府的举债，设定一个让全市场都明了的警戒线，任何地方政府都不能超过这条警戒线。比如，当年的预算不能超过当地财政收入和GDP的百分之几，它历年累计的待偿债余额不能超过当地财政收入和GDP的多少。

　　当这些指标给出之后，在快要接近水平线的时候，发债的利率就会大幅飚升，这个对地方政府举债也是有制约作用的。

　　观点地产新媒体：您说到住房问题，最新看到财政部有一个表态，保障房可以由实物的补偿转到货币形式的补偿，您怎样看这种说法？

　　鲁政委：我觉得进行“租金补贴”是绝对可行且应该采取的办法。与建房相比，“租金补贴”能够有效缓解政府集中的资金支出压力，并且对覆盖对象有着更好的动态调节能力。

　　观点地产新媒体：还有部分学者认为，允许地方试点发债对房地产调控的持续调控是有利的，您认为呢？

　　鲁政委：这种观点是可以理解的，很多人都认为土地收入是地方政府偿债非常重要的来源，也是很大一部分的财力来源。如果不解决这个问题，那对房地产的调控就不会那么坚决，地方政府还得靠土地赚钱。

　　发债算开拓一个收入来源，它就不太在乎这个土地出让金的收入了，所以它就可以调控得更坚决。但是，这只是一相情愿的。

　　目前的房地产调控政策的目的是要让房价平稳回调，但眼下房价平稳调整的渠道却未疏通。这是一个亟需解决的问题。否则，房价就既不能涨，也不能跌。这还是市场吗？

　　观点地产新媒体：包括我们最近看房地产市场的成交量，金九银十普遍都很差，是不是这就反映出您说的问题？

　　鲁政委：对。我还是强调要遵照市场的原则，房价有涨有跌是正常的，但如何让房价实现“平稳”调整？“平稳”不仅包括金融体系的平稳，还包括要保持社会的平稳，这个就是房地产调控的命门，所以必须解决，不解决好，中国房地产调控就总会暴露出各种问题，而且越调就会愈加陷入进退两难的困境之中。

　　观点地产新媒体：最近看许多一线城市，包括上海、深圳、广州都出现了一些打折潮或者是降价潮，这样的现象是不是能看出开发商可能快Hold不住了？

　　鲁政委：这个现在还很难判断，但我们看到房地产行业的融资想对于此前出现了一些变化，开始由过去主要利用间接融资更多转到对直接融资的利用上来了，特别是类似股权方式的。如果是这样，就对它的资金压力能够有一定的缓解。但目前不清楚开发商表现的股权投资的真实形态，到底是股权还是债权？

　　比如说我有一个信托，在开发商那端可能表现为一种股权投资，但在客户那一端可能仍是债权。

　　观点地产新媒体：包括现在在整个宏观政策上，温总理说要进行微调。会不会对货币政策或者房地产调控有影响呢？

　　鲁政委：第一，毫无疑问我们现在就处在一个政策由紧转松的分水岭上。但主要问题是，未来要隔多久出现全面的放松，未来放松的力度有多大，要多久出现全面的放松？他既然讲的是微调，就意味着不是全面的放松，否则就不叫微调了。

　　然后，温总理大的政策措词里面，关于通胀问题，在行文当中已经不在最前面，但是在措词依然是首要任务，还表示要稳定通胀预期。这就表明，这个时候所谓全面转到“保增长上”也是不可能的。而只有全面转向保增长方面才预示着全面的放松。

　　就目前的情况来说，从增长来看，经济增速虽然回调，但是眼下的增长速度依然是在可接受的范围内，9%多，并不太低，所以还不足以说我们现在就要转向全面的保增长。那么，从通胀这边来说，通胀既然已经进入了一个下降的通道，但是眼下绝对的通胀水平依然很高，6%多。

　　所以，现在在通胀和增长之间只能站在中间，不偏不倚。所以，我的理解是走平衡木的一个状态。但是，我们从来没有看到一个走平衡木的人，在走那么薄的板子中间不发生晃动和修正的。现在在进行矫枉过正，这个时候讲微调就是对矫枉过正政策的一个修正。

　　观点地产新媒体：按照您的观点，这个微调其实在货币总量方面不会是有什么变化，是吗？

　　鲁政委：我觉得年内很难有大的变化，也不会有进一步的收紧，而标志着政策全面放松的三个工具也很难动。

　　第一，法定存款准备金率对银行的全面下调，这个在年内恐怕很难看到。第二个，降息也不太可能。第三个，调整信贷额度，这个还有困难。但是，目前最大的看点是所谓结构性的减税，因为温总理这次特别强调结构性减税，而且，减税是来得最快的。