观点地产网 武瑾莹9月27日，知名评级机构标准普尔发表了一份针对内地房企的研究报告，清楚表明对后市的担忧。
标普发布的研报《压力测试显示若销售重挫 可能严重打击许多获评级中国开发商的流动性状况》中表示，压力测试显示若2012年销售下降30%，很多开发商可能难以承受。
30%的风险
标普地产分析师符蓓表示：“我们认为明年销售下降30%的可能性不大。不过我们的敏感性分析表明，这一销售下降幅度可能令包括数家大型获评级开发商在内的很多开发商感受到严峻的流动性压力。多数开发商能够承受2012年销售下降10%。”
标普对2011年的基本情景假设为，开发商的合同销售平均比2010年增长25-30%。根据其对不同开发商历史执行记录和综合竞争地位的评估，不同开发商的增长率预测存在很大区别。标准普尔称，对2012年的基本情景假设为，销售不会大幅下滑，部分原因是过去两年开发商加大投资从而大大增加了可销售库存。
标普另一位分析师陆枫则称，如果市况变得像2008年那样糟糕的话，中国的房地产行业可能会在未来6至12个月面临销售萎缩的困境。
他解释道，如果销售额在2012年下降30%，意味着销售状况将回到2010年的水平；但是目前房地产行业的杠杆比率明显要高，大规模的再融资需求和较高的融资成本，令许多企业的盈亏平衡点上浮。
他预计，2011年中国的房地产销售额可能增长25%。
标普还认为，收紧中国地产业的目标尚未达到。其将维持中国房地产行业的负面前景，以及在未来12个月内中国房地产价格将下跌10%的观点。
据标普分析研究，在目前其跟踪的30家评级企业中，最容易受到销售额大幅下降冲击的开发商则包括：上置集团、上海证大、沿海家园、绿城中国、合生创展以及盛高置地。
此外，华润置地、恒大地产和世茂房地产也是对物业销售下降敏感性最高的企业。标普方面称，一是因为这些企业有较大规模的未付土地款，二是有不少短期债，三是有总量较大的建安成本需要支出。
而从产品方面来看，其认为包括北京、上海在内的高档住房市场遭遇的打压可能最为严重，这些住房往往只有一小群投机客才能承受得起，而这些投机客又是政府限制政策的主要打击对象。
流动性与融资
另外，标普对目前行业及房企的资金状况和流动性预期表示了强烈担忧。其表示，未来6到12个月内，中国房地产开发商面临着日渐高涨的流动性压力。
符蓓表示：“物业销售下降和国内外信贷状况紧缩是推动流动性压力上升的主要因素。我们认为存在较大再融资风险的小型、细分市场开发商2012年面临困境的风险更大。”
标普补充道，到目前为止，中国政府还没有放松货币政策的迹象；此外，受信用风险升温和全球资本市场大幅波动的影响，开发商可能也难以通过离岸债券市场等融资渠道获得资金。
标普发现，在其评级范围内的开发商中，如果市况持续艰难，盛高置地、众安房产、上置集团及上海证大流动性枯竭的速度可能会最快。
同时，标普亦表示了对个别房企的看好，包括雅居乐、中海、碧桂园、方兴地产、龙湖地产、花样年、合景泰富及仁恒置地在内的几家企业，相信在即使2010年出现销售下降30%的状态下，仍能保持较好的流动性。
标普称，一旦全球信贷紧缩状况加剧，开发商则可能会被迫减价并另寻融资渠道。如果中国继续实行紧缩货币政策的话，开发商另寻融资渠道又相当困难，“房地产开发商的信贷状况将进一步收紧，这将促使他们降低价格并寻找新的融资渠道。当然，这些融资渠道的成本并不低廉。”
事实上，标普认为，一些面临较大再融资风险的小型及特殊市场开发商明年将面临更大的风险。
标普分析师陆枫预期，未来将有更多内房企业采用委托贷款来纾缓资金压力，或寻求其他融资渠道。
此外，标普亦表示今年国内房企的负债水平普遍上升，陆枫亦称预计在未来一段时间内负债也不会出现下降。其称：“特别是销售如果持续放缓的话，更可能发生的情况是房地产公司需要经过更多的途径去筹资来融资，那么负债可能会增长。”
同时，针对今年楼市出现的一些情况，标普方面也给出了自己的看法。
针对这两年有大量开发商进军商业地产的情况，符蓓表示，从中长线来看是正面的事情，但因为前期需要经过资本密集的长时间培育，在短期之内将对房企的财务杠杆造成一定压力，尤其在流动性将进一步缩进的状态下。
而近段时间，市场上出现了多例房地产基金与房企合作的事情，对此符蓓表示，因现在融资渠道较紧，于是各种可能的融资方式纷纷涌现，其中也包括基金。但其认为，目前通过房地产基金融资的规模不是很大，暂时还不会对房企的资金、财务等方面造成太多影响。
最后，面对年底即将出现的土地供应热潮，符蓓称对于一些在今年早些时候做了融资准备的企业而言，只要流动性相对充裕，那么将会是一个拿地的好时机。
其直言，预期有一些资金还是比较在合理状态和健康的公司，还是会有继续拿地扩张的行为。但符蓓同时强调，会高度关注资金已经比较紧张或者杠杆率已经很高的公司，如果继续拿地，可能会对加剧信用风险。
