■本报记者 汪海宝 叶瑜
今年上半年温州市区共推出19宗地块，仅成功出让4宗，流标近八成。下半年或是拿地好时机。
限购令出台后，温州多宗商品房建设用地出现流标，部分地块甚至数次流标，有业内人士戏称为习惯性流产。即使成功出让的地块，大多也是以底价或略高于底价成交。土地市场的低迷表达了极度低落的市场预期。除了土地市场，新房市场和二手房市场全线低迷，各项数据均有下探，个别数据甚至出现大幅下挫，温州房地产市场是否真走到了拐点？
豪宅将扎堆上市
据温州市房管局提供的数据显示，套型200平方米以上的住宅约有50万平方米集中上市量，供应量已创最近几年来新高，超大户型的上市量已达到一个峰值。加上眼下温州市区房价单价较高，这些住宅总价动辄千万元以上。在总价高企、集中上市和住宅限购的背景下，市区豪宅不可避免将迎来肉搏战。温州大学房地产研究所负责人石海均表示，温州人崇尚大套型观念和强大的购买力，以及开发商追逐利润最大化，是市区开发商扎堆走“豪宅”路线的主要原因。但在宏观调控、购房者购买力明显不如以前的背景下，又在短时间内一同上市，市场压力不言而喻。
市区新房、二手房成交持续趋冷
据统计，6月份温州主城区二手房交易量仅436件，较5月的498件下跌了12％，再创今年以来新低。受楼市调控政策持续影响，今年上半年温州市房产交易量明显萎缩。据天浩置业提供的数据显示，1—6月份温州主城区二手房交易量仅为4508件，比去年同期的5867件，下跌了两成多。部分区域特别是一些投资比例较大的区域呈现买方市场，房东议价空间增大，降价幅度在5％—10％左右。据市区多家二手中介公司负责人透露，市区众多区域均出现每平方米2000元不等的下降，部分房源甚至出现4000—5000元的下降幅度。由于购房者购房意愿持续走低以及房价下探带来的观望情绪加强，二手房价格下探并没有带动成交量的上扬。上半年温州楼市低迷，影响最深的要数新房市场，新房供应和成交都创下了最近几年的新低。据市房管局提供的市场预警预报显示，今年上半年市区批准预售商品房2．53万平方米，销售面积仅3．97万平方米。
购房者违约现象有所增加
随着多重利空消息的出台，购房者违约情况有所增加。有部分二手房经纪人表示，原来前期有意向的部分客户，受到楼市调控政策的影响宁愿赔付定金而违约，究其原因是客户对未来房价看跌心态所致。这在一手房市场也得到体现，据市房管局商品房网上销售系统显示，近期在市区以及泰顺、永嘉、平阳等地不断出现了退购房现象。据悉，眼下市区一些板块的二手房成交价的确降了不少，大多数降幅在10％左右。随着调控的逐渐深入，部分购房者，特别是周边区域的业主，也开始对未来房价走势信心有所动摇。
商业地产走势趋热
7月3日，龙湾东方新天地以均价40471元／平方米开盘，当日可售房源八成被认购，再次延续了今年以来温州市商铺热销的势头。今年以来，许多投资客担心商品房价格波动转投商业地产。许多开发商也纷纷抓住这有利时机不断新推商业项目，从3月份至今，温州市商业项目供销两旺。一些未开工的商业项目也正在加快开发步伐，7月6日，瓯江北岸首个城市商业综合项目五星级酒店奠基。老城、新区同时在建和计划的城市综合体等大型商业地产项目某种程度上预示温州商业地产的热度。在一级土地市场还有中介租售成交市场上，商业地产同呈趋热化走势。
商业地产不仅包括以商业用途的地产,还包括以工业用途功能为主的工业地产等，依据各县市国土资源部门记录显示，商业地产上半年在一级土地市场的推地量中占绝大比重。从相关数据来看，部分商业地产特别是商铺、营业房和办公楼的租赁成交形势值得关注。虽然6月份的部分营业房和办公楼的租赁成交量要比四五月份趋低，但是整体来说要比年初具有大幅度增长。排除个别因素外，整体来看，商业地产的租赁成交行情呈10％—15％的增长。
工业地产租赁活跃
记者从温州市区多家房产中介了解到，今年年初以来温州市区厂房、物流仓库等工业地产租赁活跃，租金涨幅达10％—20％。根据工业用房的地段、功能、配套等因素的不同，租金也会有所差异，但就总体而言，今年上半年温州市区工业地产租赁价格较往年出现较大增长，整体上升幅度达10％以上。近期工业地产租金上涨与市场需求有很大关系。上半年，由于温州市政府开展大规模拆违建绿行动，市区一些企业违章搭建的厂房被责令拆除，致使企业面临转型，寻求更好更加规范的发展。为此，很多企业开始将目光转向工业园区，市区工业地产需求上升。
业内人士认为，工业园区在总体规划、产业集聚、政策优惠等方面都优于其他地区，而企业出于自身形象、日常生产、客户需求等发展需要，将目光转向产业相对集中的工业园区也是理所当然的。
下半年或是拿地好时机
据了解，今年上半年温州市区共推出19宗地块，仅成功出让4宗，流标率近八成。前7个月温州市区成功出让的土地仅263．27亩，距离全年供应商品房用地为116．4公顷（约1746亩）目标还很遥远。
与二手房市场一样，土地交易亦从卖方市场进入到买方市场，围绕地价，市场展开多方博弈。业内人士预计，下半年土地市场大幅回暖的可能性并不大。“对于具备资金实力的开发商而言，在土地市场平淡期拿地，以底价、低价拿更优质的地，将可以获得更大的收益。”
