年初以来一路疯长的房企海外发债融资，被加上了第一道紧箍咒。

　　一份8月12日公布的、国家外汇管理局（下称“外管局”）下发的通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。

　　8月16日，外管局综合司一位知情人士在接受本报记者采访时表示，这份名为《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》，在进一步压缩境内机构短期外债指标规模的基础上，现在又针对内地房企进一步压缩融资性对外担保余额指标规模， 旨在遏制房地产投资领域的“热钱”。

　　同时，配合房地产调控的整体政策，房企海外发债融资料将进一步受限。

　　遏制地产“热钱”

　　这份通知直接指向的是开展融资性对外担保的境内银行，方法是调降其融资性对外担保余额指标。

　　调降后，核定部分中资银行、法人制外资银行和外国银行分行2011年度指标合计763.7622亿美元。简单估算，此额度相比去年收紧约11%。

　　在此之上，融资性对外担保的申请审批程序进一步收紧：担保项下融资资金不得以股权或债权投资等形式直接或间接调回境内；相关外管和银行部门应严格审核境外被担保人融资资金的具体用途。

　　这些条款都特别加以明确，规制对象包括“境内房地产企业”。

　　“之所以选择这一时点，是因为8月9日公布的房地产利用外资数据。”上述外管局综合司人士透露。

　　根据国家统计局8月9日公布的数据，今年前七个月，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资500亿元，同比大增65.8%，增速远高于其他资金来源。

　　商务部早前的统计则显示，2010年，房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例达到23%。

　　“外管局高层定调认为，利差、汇差和境外融资成本较低等因素使得套利资金净流入增加，境内企业境外融资活动已趋于活跃，对此，有必要做出适当调整。”上述外管局人士分析认为。

　　海外融资前景不妙

　　标准普尔一项被广泛引用的报告称，今年上半年，拥有市场评级的内地房企已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，而去年全年房企境外发债88亿美元。

　　据本报记者不完全统计，今年年初以来，已有恒大地产（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）、中骏置业（1966.HK）、佳兆业集团（1638.HK）、华南城（1668.HK）、龙湖地产（0960.HK）、盛高置地（0337.HK）、世茂房地产（0813.HK）等多家在港上市的内地房企通过海外债券市场融资。

　　这些海外发债融来的资金，是否体现为外管局国际收支平衡表上的“热钱”，目前仍莫衷一是。

　　有国际投行人士曾表示，海外发债融资中的很多境外子公司只是离岸壳公司，关键是境内房地产母公司的担保。

　　国信证券房地产分析师方焱认为，房地产企业不同于贸易或开发企业，其完全没有进口，且必须结汇，资本项目管制如此严苛，房地产漏进来的“热钱”少之又少。

　　不过，上述通知一出，房企海外发债融资的格局必然发生变化。

　　“外管局这两年一直在压缩短期外债指标规模，现在又针对房地产企业提出压缩融资性对外担保余额指标规模，都大大压缩了内地房企境外债务的财务契约回旋空间。”上述外管局人士认为。

　　8月15日接受本报记者电话采访的方焱则从地产界了解到，海外融资受限被市场广泛理解为是继贷款、上市、信托三大融资渠道相继收紧甚至关闭之后的又一道地产限令，旨在加强地产调控。

　　“外管局也借机挤掉房企海外融资中的各种违规水分。”方焱说。

　　“即便没有这个通知、房企海外融资仍然可以操作，其资金回流也将受到下半年整体外汇管制方针的影响。”上述外管局人士认为，下半年为抑制市场主体套利性跨境资产运作，结售汇顺差将被主动调降，到时，受影响的必然包括踊跃到海外找钱的内地房企。