| 来源： |
地产中国网 |
发布时间： |
2011年08月19日 12:39 |
作者： |
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贵为央企的兵器集团费了九牛二虎之力，经过近乎惨烈的“厮杀”，好不容抢到一块地，入口之食在形势所迫下，却将要拱手相让。
匪夷所思的是，曾在战场上“火拼”的竞争对手成了最积极的接盘者。近日，保利地产（600048.SH）发布公告称，董事会同意公司对北京蓟门桥项目立项，并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司（为兵器集团旗下的控股公司，以下简称“世博宏业”）100%股权的方式获取该项目。
而就在一年半前，世博宏业力挫保利、绿地等房企大鳄，打破当时北京土地出让单价记录，以3万元/平方米的天价，将该地块夺入囊中，“单价地王”就此横空出世。
并非新血来潮。被房企大佬们视为“搅局者”的世博宏业，突然杀入土地市场，是因其作为该土地的一级开发者，好不容易下了好几年功夫做成的熟地，岂能为他人作嫁衣裳？因此，不管付出什么代价，手握兵器的世博宏业，都志在必得。
在全民地产时代，此举可以理解。但令业界疑惑的是，强势调控频频来袭，高烧不止的楼市回调已不可避免，在此情况下，作为央企的保利地产却看上了曾经风光一时，后市恐难赚钱的“地王”，是“饥不择食”，还是另有其因？
生不逢时的“地王”楼市黄金十年，搞地产的赚得钵满盆溢，外行业的大佬们看着眼红，拿潘石屹的话来说，一时间“开装甲车的来搞地产，做家电的也来搞地产，一哄而上，都来了！”而觊觎地产已久的兵器集团亦难抵抗“暴利”诱惑，开始下注。
2003年，兵器集团联合北方东方悦驰建筑装饰工程有限公司及北京美利信投资有限责任公司注册5000万，成立世博宏业，三者持股比例分别为40%、30%和30%。并取得北京蓟门桥项目的土地一级开发权，进展顺利。
但此事鲜为人知。直至2008年，受全球金融海啸和严厉调控的双面夹击，国内房地产行业迎来了1998年“房改”以来首轮调整。据一位知情人士透露，此时，谨慎前行的兵器集团看淡后市，于当年12月计划出让手中的40%股权，作价2249.89万元。但因房企集体过冬，该股权挂牌后几乎无人问津，最后不了了之。
时转势易。为了化解金融危机对中国经济的负面影响，政府抛出政策橄榄枝，伸出救市之手，将处于“严冬期”的楼市再次激活，迅猛回暖的楼市再次让兵器集团有了信心，并放手一搏，准备将该地块揽入怀中。
千呼万唤始出来。世博宏业经历了7年的漫长等待，2010年2月，北京国土资源整理储备中心终于宣布挂牌出让北京蓟门桥地块。地产中国网了解到，在此前后，北京举行的每一场土地出让中，世博宏业的人几乎逢场必到，以观察土地走向及竞争对手的“玩法”。
打了几十次酱油后，世博宏业终于迎来了上阵的日子。2010年3月15日，北京国土资源整理储备中心出让，北京蓟门桥地块。保利地产、绿地等房企巨头参与竞拍，经过数百轮的激烈争夺，世博宏业以志在必得之势，力压群雄，砸下17.6亿元将该地块收至麾下，扣除两限房和回建酒店面积，楼面价高达3万元/平方米，成功晋升为北京单价地王。世博宏业的强悍争夺，令其他房企巨头及业界叹为观止。
而更为惊叹的是，此前数十天，因全国“两会”而暂停土地出让的北京国土局，借楼市火爆期，大批量的出让土地，“两会”刚刚闭幕的第二天，就迫不及待地一口气推出6宗地。而因政府救市，楼市强力反弹，成交量一路上扬，地产商又大赚特赚一了笔，尔后发起了一轮又一轮的抢地高潮。
城头变幻“地王”旗。当天上午，远洋地产砸下40.8亿元，以27529元/平方米夺得望京单价地王；随后，中信地产又斥资52.4亿元将大新亦庄X1-1B地块，再次制造了总价地王。加之蓟门桥地块，北京一日出了三个地王，且都是央企造，史无前例，后无来者。
胜利者还有北京国土局，一日进账接近150亿元，占2010年北京土地出让金总量的15%。
一场热闹非凡、绝无仅有的土地盛宴，经由媒体报道后，引起了各方面的高度关注。而在当时全国两会期间，地产中国网记者采访中发现，持续高烧的楼市受到了与会代表的质疑，并呼吁行之有效的调控政策出台；许多经济学家对非地产主业的央企纷纷进驻地产行业，“不务正业”之举予以批评，“央企应该做好主业，现在都来做地产，而且抢地，无疑是推高了地价和房价。”全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明当时接受地产中国网采访时如是说。
短短三日后，也就是3月18日，国资委发出一纸通知，要求78家非地产央企适时退出地产行业。而一月后的4月17日，国务院出台“新国十条”，新一轮调控来袭。
而此次世博宏业出让股权，也是央企退出地产行业的又一案例。“现在都是集团层面在和保利磋商，具体情况我们不是很清楚。”世博宏业一位负责人向地产中国网表示：“过几天，你再关注保利的公告。”对于其他关于出让股权的问题，上述世博宏业负责人并不愿多透露。
保利接盘风险犹存而对于此次交易的价格，目前，世博宏业及保利均未透露，地产中国网就此致电询问保利地产副总经理胡在新，其以开会为由婉拒，并让继续关注公司公告。
实际上，近年来，保利地产身披央企盔甲，在土地市场上扮演了“无畏者”的角色。在制造地王的同时，扩张的极为迅猛。据地产中国网统计，2009年，该公司拿地投入高达413亿元。
2010年全年，保利地产新进福州、厦门、珠海等12个城市，完成45个项目拓展，投入约515亿元，新增土地储备权益容积率面积1441万平方米。这一年，保利地产销售额为661亿元。
而去年的万科，销售揽金突破千亿元，同时也是进入了12个城市，拓展87个新项目，对应规划建筑面积约2215万平方米，所投资金，却与保利地产相当。
今年上半年，保利地产却放缓了拿地速度。截至7月底，仅花了109亿元新增15个项目，所占权益建筑面积约586万平方米。而截至7月底，万科已拿项目28个，差不多是保利的两倍，所投资金约为166亿元。
在北京土地市场，今年以来，保利地产尚处于颗粒无收状态。而2009年和2010年，其在北京市场拓展项目均维持在3个以上。
而消息灵通人士则称，上半年，保利在北京拓展项目的任务尚未完成。显然，收购蓟门桥高价地王，是为了及时补仓。
但业内人士并不看好此次交易，在保利内部亦是如此。在该项目立项投票中，9位董事中，7位投了赞成票，1位弃权，1位投了反对票。
据保利地产公告披露，独立董事魏明海弃权的理由是，北京蓟门桥项目盈利前景一般，如有可能应争取更佳获取条件；独立董事张礼卿反对购入该项目的理由是，目成本较高，盈利前景存在较大不确定性，建议公司在目前市场环境中慎重考虑。
实际上，上述两位董事的担忧不无道理。目前，蓟门桥附近的二手楼盘均价才3万元出头，而该项目楼面地价就达到了3万元，做什么样的产品，盈利空间都非常小。若按照著名经济学者、原人大常委会副委员长成思危说法：“房价中，土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润约各占四分之一。”按此计算，保利地产不盈利，该项目的均价也要买到9万元以上。
同时，在当前土地价格出现不断下调苗头的情况下，收购该项目，不如直接拿地划算。
而在该股权交易价格上，业内人士预测，总价格不会低于17.6亿元，也不会高出很多。原因是，其一，世博宏业17.6亿元的资金成本，是得收回的，不然就亏本，若按照银行的现行利率来算，17.6亿元1年半的利息收入超过8000万元；其二，该项目单价已达到了天花板，再高，保利地产未必会接受。
毋庸置疑，名噪一时的蓟门桥地王，在旺市期，是香饽饽；而在淡市下，却成了烫手山芋。
保利接盘发出公告颇有隔空喊话的意味，就谈判而言有悖常理，似乎另有玄机，本网将密切关注后续动态。
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