| 来源： |
重庆商报 |
发布时间： |
2011年08月17日 09:30 |
作者： |
柴伟 |
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受宏观调控影响，上半年我市主城区土地成交面积同比下降超过两成。多家机构根据市国土房管局公布的今年上半年土地成交数据统计发现，成交面积下降的同时，成交价格略有上浮。在主城区上半年成交的土地中，超过五成溢价出让。
知名房企积极拿地
昨日，市国土房管局官方网站显示的最新土地成交是重庆龙湖拿下北碚区的几块土地。这几块土地位于北碚组团北碚城区去往歇马镇的路旁。
重庆龙湖地产有关负责人告诉记者，上月下旬，经多轮竞拍后，他们以总价14亿元拿下共800亩的三宗土地，溢价率分别为52.9%、37.2%和41.6%。
市土地交易中心的数据显示，上半年，恒大地产、金科地产、协信地产、融创地产、隆鑫地产、中冶置业等6家知名企业在主城区置地。其中协信在渝中区大杨石组团和北部新区大竹林组团取得两宗地块，融创和金科拿下南岸茶园-鹿角组团地块，隆鑫以重庆华诚投资有限公司名义取得江北区观音桥组团地块。
上半年主城区商品房土地市场上，拿地的大部分是外来房企和本土品牌房企，中小房企较少。
一位中小房企的董事长告诉记者，随着楼市调控的持续，房屋销量下降，自己账上还有5000万元现金，另外还有1亿多元按揭尾款银行还没转账。“按理说不缺钱，但不敢拿地。万一调控持续，年底的工程款都无力支付，搞不好资金链会断。”他说。
中原地产高级分析经理孙刚说，南岸茶园-鹿角组团、北碚蔡家组团、北部新区礼嘉大竹林组团是上半年土地交易热点区域，在这些区域拿地的房企超过10家，但重庆本地企业只有金科、协信和渝高三家。今年一季度还有好几家中小房企参与土地交易，但到了二季度，土地市场几乎成了“大佬的宴席”。
成交面积下降均价上涨
往年，土地成交面积下降，价格也会下降。但今年上半年，土地成交均价比去年上半年和下半年都有所上涨。
中原地产和中国指数研究院根据市国土房管局公布的数据统计发现，上半年主城区商品房土地规划建筑面积下降幅度较大，为830万平方米，同比下降两成多，比去年下半年降了近四成。但商品房用地价格总体呈持续上涨态势，成交均价399.20万元/亩，同比增长47.79%，比去年下半年增长了15.61%。但商品房用地成交楼面地价（即每平方米房价中的土地成本）略有下降。上述两个机构统计的数据显示，今年上半年，主城区商品房用地成交楼面地价为每平方米2500元左右，比去年下半年略降0.5个百分点左右。
“根据市国土房管局公开的土地成交数据，上半年超过五成交易都是溢价成交，该比重仅次于去年。”中国指数研究院高级分析员郭雨明说，总体溢价率为近两成，其中，两成左右的土地溢价率集中在50%～100%之间；三成左右的土地溢价率集中在50%以下。
分析
核心区域成交多拉高地价
“上半年，成交的土地多在成熟地段和热点区域，成交均价偏高。”中原地产高级分析经理孙刚说，在主城区买地的多为外地大型房企和本地品牌房企，建的楼盘定位中高端，购买土地时选的是主城核心区域，如渝中区两路口和高九路片区、江北区的观音桥和江北嘴片区，还有一些片区是未来发展前景较好的区域，如南岸茶园新区、北部新区的大竹林区域。
容磁地产机构总经理王雪松说，今年上半年，商业金融类的土地成交不少，江北和渝中区都有成交。如观音桥一宗成交商业金融类土地，土地单价高达3607.06万元/亩，该地块土地单价仅次于2009年9月重庆市渝中城市建设投资有限公司取得的渝中区渝中组团地块价格，当时的土地单价为3648万元/亩。
中国指数研究院高级分析员郭雨明说，今年上半年，低容积率的土地成交较多，平均成交容积率不超过2.4，自2007年来，9个半年统计中排位倒数第三。容积率低，单位土地上建筑的房屋更少，对于居民来说居住更加舒服，但分摊在每个建筑平方米上的土地成本则更多。
或致两年后市场供应量减少
“如果下半年土地成交量还上不去，将影响两年后的商品房市场供应。”王雪松说，楼市开发的周期一般为两年，今年上半年成交的土地，可建筑面积800多万平方米，算下来全年为1600万平方米，但主城区过去3年的年均成交商品房面积都超过了2000万平方米。由此推算，两年后的商品房市场恐怕会有400万平方米的缺口。
金科集团副总裁李战洪认为，从现在到明年夏天是购房的较好时段。他认为，楼市有较强的周期性，在宏观调控下，现在已经处于底部区域，一旦开发商把手中的库存消化完，市场对购房者来说并非好事。
但康维投资常务副总经理陈华睿认为，两年后，重庆的公租房完全开工，能提供的房源将超过2500万平方米，按照人均25平方米的比例计算，将解决100万人的住房刚需人口居住问题。届时，市场对商品房的需求将没有现在这般迫切，是否存在需求缺口还需要观察。
本组稿件由首席记者柴伟采写
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