编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出"2011博鳌房地产论坛特稿"系列报道。

　　观点地产网 博鳌特稿 梁嘉欣也许正如分析机构所言，目前的万科需要超越的仅仅是自己。凭借上半年657亿元的销售成绩，万科继续稳坐房地产企业领跑者的宝座。

　　万科7月5日宣布，公司今年上半年累计实现销售面积565.5万平米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%，几近完成全年1400亿销售目标的一半。

　　这得益于万科一直惯以的高周转策略，良好的去化率也是万科销售业绩增速较大的保证。

　　然而，由于目前的楼市仍处于焦灼期，加上下半年正值推盘高峰整体供给偏大，万科面临的销售压力并不小。随着调控的进一步加深，银根的不断收紧，这必然也给房企带来不小的考验。

　　2011年，是万科后千亿时代的开始。如何应对复杂多变的房地产市场，是万科在构建后千亿平台的过程中，最为重要的课题之一。

　　目前来看，万科的"未雨绸缪"工作已经开始了。尽管手上资金充裕，但万科仍不断地为旗下项目"筹粮"，以满足项目的开发需要。据不完全统计，今年至今，万科已经通过金融机构融资近百亿。

　　与此同时，万科在拿地方面亦相对谨慎，相关数据显示，今年上半年，万科共新增土地储备898万平方米，同比下降了26%，仅为去年全年的30%。土储基本维持在满足3年的开发量水平，以适应高周转策略。

　　但市场的不确定性依然存在，随着房地产市场的下一个十年的到来，如何保持行业领跑者的角色依然值得万科思考。

　　就此，观点地产新媒体采访了万科董事会秘书谭华杰先生，以下为采访实录：

　　观点地产新媒体：一直以来，万科都坚持快速周转，加上60%去化率的定价策略，使得万科在目前的调控楼市下仍能实现较好的业绩，但随着调控的不断深入，各地楼市开始出现下行，这对万科的去化率是否有影响？如何看待下半年的政策及楼市走势？

　　谭华杰：目前万科仍然以“新盘当月销售率不低于60%”作为快速销售的目标。去年四季度和今年年初，这个指标最高时曾超过75%，近几个月虽然市场整体销售整体放缓，但由于万科的产品定位符合市场需求，公司整体的新推盘销售率仍然保持在65%左右。

　　下半年政策还将继续发挥作用，受新房入市增加和销售放缓的影响，商品住房可售存量将有所上升，市场竞争将更趋激烈，供求关系也将进一步朝着有利于自住购房者的方向改变。

　　观点地产新媒体：万科下半年的销售计划及开工计划是否有所调整？预计将达到怎样的销售水平？万科在什么情况下，才会考虑对快速周转策略进行调整？

　　谭华杰：全年销售额的多少，很大程度上取决于市场环境，从过去几年的情况看，市场波动大的时候，企业年初自己的预测和实际结果往往相差很大。所以万科并不设定固定的年度销售目标，而是“新盘当月销售率”作为主要的控制指标。这种要求既起到了鼓励一线积极促进销售的作用，也体现了对市场的尊重。

　　今年以来市场环境的变化，在我们的预判范围内，万科目前没有下调全年开工计划的考虑。不过，新形势下购房者对产品的需求偏好会有变化，万科会结合客户需求的变化，对未来供应结构进行调整，以提供“适销对路”的产品。

　　快速周转是万科的一贯策略，理论上，只要房价和地价的联动机制起作用，地价走势不强于房价太多，快速周转模式在收益率上就有优势。

　　观点地产新媒体：据了解，万科今年至今已经融资近百亿，在目前融资渠道不断收紧的情况下，万科为何仍能顺利地拿到贷款？接下来是否还会有融资的计划？

　　谭华杰：和银行的资金往来是日常经营的一部分。万科的财务状况一贯健康，公司多年以来在资本市场上积累了良好的信用，和银行建立了长期良好的信任关系。

　　另一方面，万科也主张企业不能过度依赖融资，希望通过加强投融资和项目运营工作的结合、优化资金计划管理，不断提升资金利用效率。今年1季度万科的经营规模虽然比去年同期明显扩大，但融资额相比去年反而有所减少，而与此同时公司的货币资金进一步增强，净负债率也有所下降。

　　观点地产新媒体：万科在资金的安排上是怎样考虑的？有开发商认为，未来12个月银根会收紧，万科对此有何看法？

　　谭华杰：今年1季度末时，万科账面上的现金是371.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元，公司净负债率也处于2007年以来最低的水平，目前万科在资金方面没有压力，这主要受益于之前的谨慎投资策略，以及好于市场整体的销售情况。

　　资金收紧是大势所趋，这一点万科在2010年的年报中已经做出过预判，从统计数据来看，今年前5个月房地产开发资金来源中国内贷款的比例已经由去年同期的20.3%下降到17.9%。据全国房地产投资资金来源数据，2011年1-5月，国内贷款同比增速为4.6%，已降至历史最低；销售回款同比增速为12.07%，降至2008年同期水平；整体开发资金来源增速18.5%，相当于2008年7月水平。不过，整体资金面收紧也可能会伴随项目发展的机会，在这方面，像万科这类资金相对充裕的企业会有优势。

　　观点地产新媒体：万科一直认为，土地储备能满足2-3年的开发需求即可，这是基于什么理由？接下来万科在土地方面将有何拓展计划？收购并购及合作开发是否将是未来的主要拿地方式？

　　谭华杰：万科对自身的定位是房地产行业内的“制造业企业”，所谓制造企业，是指通过提高周转率来提升收益率，而不是通过持有土地以获取升值收益。对于万科来说，土地是生产房屋必需的原料，持有过多的土地会降低周转效率，因此万科无意也无需大规模储地。但土地毕竟也不同于其他生产原料，土地供应存在不均匀性和不确定性，不可能随时从市场上采购，因此企业必须保有一定的土地以确保经营的稳定性。两到三年的项目资源保有周期，是万科多年实践证明可以满足开发企业经营和增长持续性的下限水平，也是可以实现最大住房供应能力的最优水平。

　　万科已经进入了近50个城市，建立了层次丰富的布局，各类城市的机会万科都会关注，但也都会保持谨慎。由于地价和房价存在联动机制，受调控影响较大的城市也可能会出现较好的拿地机会，万科会在谨慎投资的原则下灵活把握。

　　在拿地方式上，万科一向很灵活，公司在合作开发方面已经积累了很丰富的经验，通过收购盘活存量土地也很常见，当然，这也要看市场上的机会多不多。

　　观点地产新媒体：随着深圳万科商业管理有限公司的成立，万科也越来越多地介入商业地产的开发。郁亮总裁曾表示，在推进商业项目的建设上，万科会结合金融工具，未来该部分将如何体现？

　　谭华杰：万科提高商业开发能力主要是为了顺应城市发展趋势，因为现在纯住宅的土地出让已经越来越少了，企业只有加强非住宅领域的业务能力，才能获得更多开发住宅的机会。公司所探索的商业地产，也主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。

　　成熟的商业能够提高住宅的产品价值和溢价水平，为企业提供稳定现金流收入，但一般来说，商业地产前期投入多、周转较住宅开发低，对现金流的占用大，相对而言对金融工具、融资方式的依赖程度也更大一些。万科的经营模式是快速周转，所以公司对于商业地产一直都比较谨慎，目前来看，商业占万科总体业务的比例仍然非常有限，万科对商业地产开发能力的提升将会是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。

　　观点地产新媒体：跨入中国楼市的下一个十年，万科也迎来后千亿平台的搭建，在未来十年里，万科希望打造成一家怎样的房企？如何扮演着房地产企业领军者的角色？

　　谭华杰：未来十年，中国的城市化进程还会持续，房地产市场的需求潜力依然巨大，行业的集中度会提高，但开发物业的类型会呈现出更加多元化的特征，市场会进一步细分，优秀的企业不会缺少成长空间。

　　万科的愿景是“持续增长与领跑”和“卓越绿色”。领跑不能只靠规模，还要看对行业的贡献。对万科来说，绿色理念的提出代表了我们对人类居住与自然如何和谐共处的思考，也代表了我们对行业健康发展方向的探索，万科会从我做起、坚持绿色战略，积极促进住宅产业化和绿色建筑的推广和应用。