| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年06月24日 07:43 |
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楼市调控、保障房、温州开发商，这样的关键词足以串起一个让好莱坞制片人心动的故事。
在黑龙江省双鸭山市集贤县，这正在成为现实。
这是温州商人老吴一处新开发房产项目的所在地。第一期一共八栋楼，其中五栋用于棚户区改造的回迁房，其余作为商品房配售。
这个项目的开发商是一家由五名温州商人集资创立于双鸭山市的房地产公司，目前，老吴既是这家公司的董事长也是最大的股东。
他告诉《第一财经日报》记者，与自己以往的“炒房”相比，这一次亲力亲为地盖房子卖房子，其实“利很薄”。
在温州民间资金投向有限、各地保障房待“输血”的背景下，老吴的经历是一个值得参考的样本。
他边和记者算账边说，每平方米300元的薄利也可以做成6000万元的好买卖。
产粮大县“播种”房产
6月份预售证下来前，老吴手里的300多套房子就已经被预订了九成多。
事实上，这是他所开发项目中的3栋商品房的房源。
这依然让这位温州中年人更加坚信，一年前进入这个距离自己家乡2000多公里的东北小县城，是一个正确的决定。
“保守估计，四五年下来应该能挣个6000万元吧。”说到这里，老吴顿了一下，然后略带得意地笑着说，“6000万对于我们来说，已经相当不错了。”
集贤县是一个位于黑龙江东北部、地处三江平原腹地的农业县。
在这个全国产粮大县和黑龙江重要商品粮基地，温州商人找到了他们的“种子”。
老吴在此开发房产的时间正值“史上最严”楼市调控出炉。
然而，在调控力度不均下，房价走势出现分歧。
国家统计局近日发布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，京沪广深等一线城市的同比涨幅大多在5%以内。
但兰州、西宁、丹东、吉林、牡丹江等二、三线城市环比及同比涨幅依然较高。
这显示，今年以来，限购、限贷、加税、增供等政策效应逐步发酵，众多一线城市的需求被冻结，使得大量资金和项目转向二、三线城市。
温州商人的手中似乎总攥着一个可预示未来的水晶球。
老吴告诉记者，自己不是“一个人在战斗”。他的不少朋友这两年正在山东、安徽等一些自己都想不起来的三四线城市里开发楼盘。
“叫好又叫座”的投资
“现在在温州，光银行存款余额就在7500亿元到8000亿元之间，如果加上散落民间的资本，至少在1万亿元。”温州中小企业促进会会长周德文告诉记者，经历过去两年山西煤改等一系列投资挫折之后，温州民间巨量的资本正到处寻找投资机会。
钱往哪里投？
据媒体报道，从年初起引发关注的温州“试水”个人境外直接投资目前还处于“好事多磨”的阶段。
老吴也在尝试转型。
曾经在杭州、上海等一线城市有着丰富“炒房”经验的老吴，选择了自己盖房子和卖房子。
“杭州、上海的房价已经好几万了，再去买，风险太大，而且都有限购政策。”老吴认为，即使这些城市的房价还能再涨，空间也不会太大。
老吴的第一桶金来自于其在杭州楼市的一次投资。
与一线城市曾经动辄出“地王”相比，集贤县的地价要低很多。
老吴说，由于自己开发的楼盘是一个结合棚户区改造和回迁并兼顾商品房开发的楼盘，因此招标拿地价每亩才十几万元。
这一点很重要，精明的温州商人更是把手上的这个20万平方米（1平方米=0.0015亩）的楼盘分成了四期来建设，通过逐期预售回笼资金。
一个本来需要4亿元的项目，老吴和他的股东们只用了1亿多元就开发起来了。
最关键的是，对于老吴来说，在集贤进行的这一次房地产开发，还是一次“叫好又叫座”的投资。
集贤县是农业大县，同时拥有煤炭资源量17亿吨，每年产煤超过1400万吨，是该县的支柱产业之一。然而由于历史原因，集贤县至今仍有近5万人居住在年久失修、环境卫生脏乱差的煤矿城镇棚户区中。
加快棚户区改造，是各地保障性安居工程的重要内容。
今年各地1000万套保障房任务中，400万套属于棚户区改造，也是产权型的。
集贤县在其城镇棚户区改造实施方案中明确提出，要吸引社会力量参与棚户区改造工程。
薄利多销的账本
老吴承认，这一次由买房子转型成卖房子，其实“利很薄”。
据悉，目前其开发的商品房的均价大约3000元/平方米。
他给记者算了一笔账――在自己开发的这个楼盘，每平方米的土建成本约为1200元，棚户区拆迁平摊到每平方米的成本约为900元，再加上每平方米大约200元的人防、消防、城市配套规费和300元左右的税收，以及人力、办公经费等，每平方米的成本已经超过2700元。
去年刚进入集贤时，当地的房价大约在2800元/平方米，到了今年，房价已经上升到大约3200元/平方米。“这涨上来的几百块，就是纯利润了。”老吴笑着说。
老吴说，保守估计，按每平方米利润300元计算，20万平方米可以为他和他的股东带来至少6000万元的收入。
老吴并不是最早来到这里的外来房地产商，但他手里的楼盘却是当地地理位置最好的。
不过，由于一些三四线城市的房价在一线城市楼市调控政策进一步收紧后，出现了短期内快速上涨的势头，因此外界呼吁限购令扩容。
但老吴对于小县城的房地产市场前景却信心满满，“这里跟杭州，跟上海不一样，这里没有‘温州炒房团’的需求，农民要进城，棚户区要改造，这些都是硬需求。”
而在当前千万套保障房融资遭遇瓶颈的背景下，类似老吴手中的项目对于地方政府而言也是硬需求。
但他这样的经历是否能够在大城市拷贝还有待观察，因为土地开发就是一个大不相同的关键因素。
老吴说，他要踏踏实实地在东北过上四五个冬天了。
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