6月正在成为北京“商改住”项目的分水岭。

　　此前北京出台叫停“商改住”的政策，从6月1日起施行。

　　随着时间跨入6月份，北京“商改住”项目正呈现冰火两重天的景象：等待入市的项目因预售证审批，频频延迟开盘，并以取消卫生间、预留上下水管的方式留出了一旦审批受阻的规避空间；正在销售的项目却以6月大限为由，大肆宣传其产品的稀缺性，借势热销。

　　两度延期开盘的待售新盘

　　在6月大限来临之际，一些原本计划近期开盘的新商住项目，则因为未能批复预售证而将开盘时间一拖再拖，甚至被准业主质疑是否因为违背不可擅自分割成小户型的新禁令而不能拿到独立产权。

　　位于北京城铁13号线回龙观站北侧的50年产权办公立项的首开国风美唐项目，其初定的开盘时间正好遭遇了北京市这份新“商改住”禁令的出台时机，此前公布5月开盘的计划已经两度推迟，先是称延至6月初开盘，十几天后再次将开盘日期延至6月中下旬。

　　这种巧合，引发了一些准业主对该项目日后是否可以拿到独立产权的担忧。“说预售许可证办不下来。6月以后已经到了商改住的大限，对再买这种项目以后还能不能拿到产权证越来越没信心。”一位网友在该项目的论坛上如是表示。

　　对此，记者以购房人身份前往该项目进行了解，销售人员表示，开盘日期大约是6月中旬左右，“刚出新政策，以后办公产品只能以大户型来卖，确实不能分割成小户型。”不过，对于该项目此前对外宣传的小户型房源，销售人员则表示，小户型的产权分割已经通过审批了，就差预售许可证批复后就可以销售了。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，按照政策规定，预售许可证审批的时间只是一个预期，已经通过规划审批的商住项目不会受到新政策的影响。

　　不过一位业内人士则指出，早在这份新禁令正式出台前，相关部门已经加强对此前新批复的商住项目从严规划审批，对于一些已经通过规划审批而待售的新商住项目，则出于近期各类调控政策实施敏感期的考虑，也采取了谨慎批复预售证的态度。

　　新项目已预留规避出口

　　尽管“商改住”新政6月份实施，且目前在售及待售的商住项目或已经过规划审批。但实际上，近来开盘的这些项目亮相后已经有了小小的变化。而在这次北京新商改住禁令中针对商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间的要求，这些新项目似乎已经找到了规避的方式。

　　在首开国风美唐售楼处展示出的楼盘户型图上，记者看到只是一个简的框架结构，里面并没有卫生间设计。

　　对此，销售人员告诉记者，交房户型是开间。在问到是否设有卫生间时，其表示，开发商会预留上下水，厨房和卫生间可以自己装。

　　在回龙观区域，不只是该项目，包括与该项目相隔不远的东亚上北鑫座、SOCO公社都是类似的商住楼盘，在户型图上也已经没有卫生间设计，而采用了预留上下水的方式取代。

　　在东亚上北鑫座售楼处，售楼员向记者表示，尽管6月1日以后这类楼盘不再设独立卫生间，新购房合同中也不再有关于卫生间的条款，但会在合同上注明预留上下水的条款。这位销售人员同时提示，购房人如果想买来用于自住，收房时是按毛坯房收房，之后与开发商指定的装修公司签定装修合同，直接提供住宅装修方案。

　　另一位不愿透露姓名的业内人士则指出，除了在规划设计上一些开发商早有对策外，即便全面叫停“商改住”的独立产权权属变更，也可能会出现新的规避手段。一些待售的商住项目拿不到分割产权，会采取长期出租的形式，与代理机构或者个人签订一份长租协议，代替房屋买卖合同，变出售为长期出租。

　　“商改住”市场分化

　　与待售项目的谨慎不同，北京市场上已具备销售资格的“商改住”项目正借“6月大限”之机逆势热销。

　　“商改住将上演最后疯狂，周末淘京城商住项目”、“6月1日后，商改住低价房将成历史”、“绝版低价房团购优惠进行时”、“ 商改住房紧追政策末班车，最大优惠8折起售”，自北京禁止“商改住”以来，一些在售的项目不仅没有受到冲击，反而借助禁令高调促销起来，在一些地产资讯网站上随处可见借此次禁令为噱头的宣传推荐。

　　“我们的项目手续早办好了，规定都是管以后新出的项目。现在LOFT、小户型都没有了，只剩下一些四五十平方米的开间平层。”在位于北京市丰台区马家堡东路的商住项目“7克拉”，售楼人员告诉记者，开盘至今最热销的户型就是LOFT。

　　与“7克拉”情况相同，另一个主打LOFT户型的丰台区公益桥北蓝光云鼎项目，LOFT产品同样是奇货可居。

　　“按揭没有任何优惠，只有一次性付全款才给2%到4%的折扣。”在这个LOFT产品均价高达每平方米36000元的商住项目，置业顾问小陈告诉记者，尽管LOFT产品售价不菲，但现在超过七成的客户都是倾向全款购买，正是因为按照6月1日起执行的新规定，以后从设计规划层面就不会再通过内部加层的户型，增加了LOFT产品在商住产品里的稀缺性和投资价值。

　　一些商住项目更是借助政策时机推出各类促销活动。位于北京朝阳区的在售商住项目中弘北京像素，目前有多栋楼在售50~80平方米LOFT户型，目前推出全款8折、贷款8.5折优惠措施。

　　另一朝阳商住项目中建玲珑山，销售人员表示“这周正在举办团购优惠，优惠幅度每平方米均价降低一千元，目前已经到售楼处等待预订的购房者就已经达50多位”。

　　与在售的商住项目相比，此前已售的商改住项目也受到禁令的惠及，不仅二手商住项目交易活跃度大增，一些持有商改住产品的业主甚至开始酝酿提高售价。

　　伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，“商改住”禁令出台后的一周，二手商住项目成交量比前一周上涨近20%，二手商住项目的咨询量也有近两成的增长。在一些“商改住”产品比较密集的区域，二手商住项目也明显比普通二手住宅交易活跃。以马连道区域为例，目前二手商住项目的成交周期只相当于同区域二手普通住宅的一半左右。在望京区域，3、4月份，50年产权的二手房需求量在整体区域中占据了近1/3的比例，而且近期出房频率也相当快，基本达到了每周每个商住项目小区出房7~10套。

　　在北京市东四环百子湾一带，沿海赛洛城美利山和金都心语两个项目集中着周边大量的40至50年产权二手商住房源。

　　“这周有一个比较经典的四十平方米商住公寓卖到了两万六。”一位链家地产的郭姓业务员告诉记者，由于此前周边销售过的“商改住”项目比较多，几乎每家的销售人员手中都有几套“商改住”房源，去年市场成交低迷的时期，自己手中的赛洛城40年产权的LOFT商住公寓一度卖到每平方米1.7万~1.8万元，而现在这些房源的价格再度看涨，已从春节后的每平方米2万元左右涨到目前的每平方米2.5万元。

　　“北京市已经叫停了商改住，以后这些产品不会有增量自然会被看好，很多业主已考虑是不是要再次提价了。”该业务员说。