观点地产网 周茉重组之后，上实集团内部地产资源整合的刚起步，亦给上实的资金链带来不小的考验。

　　为了纾解资金的压力，首当其冲想到的就是资本市场融资。5月24日，上实宣布，公司与中国银行（香港）有限公司订立了一笔三年期的10亿元的人民币定期贷款。

　　但在目前融资趋紧的情况下，资本市场融资明显已无法作为加固资金链的主要通道。为了平衡资金安全，上实近期还多番出售旗下资产以快速回笼资金。

　　自2月底将旗下青浦区两地块90%股权出售予周大福之后，上实近期更将其同样位于青浦区的重点项目海源别墅出售。

　　海源别墅

　　近日，四川信托公布了一份信托计划，根据该信托计划上所披露的信息，上实作价3.2亿元将旗下11幢海源别墅整体出让给上海森泽房地产有限公司。

　　收购价约为4.8万元/平米，但据海源别墅售楼处工作人员介绍，目前这一项目的市场销售均价为5.8万元/平米。

　　更让人惊讶的是，一位知情人士透露，实际上该别墅的售价并非计划书中所示的4.8万元/平米，而是3.8万元/平米。

　　显然，上实此次可谓低价抛售。

　　从相关资料来看，海源别墅项目应属相当优质，该别墅位于大牌云集的上海青浦区朱家角，并靠近东方绿洲、国际乡村高尔夫球俱乐部以及朱家角古镇。

　　然而，海源别墅的销售成绩并不理想。翻查历史成交记录发现，海源别墅自2010年4月至今，长达一年多的时间里，并无一项成交记录。

　　此外，该项目自2009年5月首次开盘以来，成交并不活跃。据了解，海源别墅总套数为18套，开盘价为4万元／平方米。直至2010年4月，该别墅才共售出7套房源，累计合同均价为4．58万元／平方米。

　　有投资公司人士透露，经实地考察后发现，作为一项投资产品，海源别墅目前还仅是毛胚房，将来即使是经过精装重新上市后，其整栋售价也在7000-8000万元，而这一价格在不稳定的的政策环境中，很难被市场所接受。整个项目存在较高的风险。

　　从目前来看，上实将或对资金链造成积压的不良资产低价抛售，似乎是一个明智之举。

　　低价抛售

　　今年以来，上实类似的低价出售资产动作并不少，最近一次是在两个月前。

　　今年2月底，上实以40.41亿元出售位于上海市青浦区两块土地90%权益以及上海四季酒店77%股权予周大福。

　　虽此次亦是低于市场价出售，但借此交易，上实仍能获得不错的收益。资料显示，在扣除税项后公司共实现套现约35.26亿元，这笔交易也让上实获得约28.67亿元的税后收益。

　　但上实在将上海四季酒店77%股权予周大福时，则是名副其实的亏损交易。

　　有关资料显示，08年7月，上实以13.5亿元的代价购入四季酒店87%股权，照此计算，上实出售77%股权却录得账面亏损2700万元。

　　上实董事长滕一龙曾就此解释，从上实整体发展策略来看，本次交易有效优化系内房地产业务资产，手持现金增加，可用于其他优质主营业务资产的并购，提升公司盈利和整体的投资回报。

　　另外，通过本次交易除引入战略伙伴外，亦可从出售事项中取得额外营运资金，用于核心业务的收购兼并，优化上实的资产组合，并在短期内提升盈利能力和整体资本回报率。

　　对于上实近来不断低价出售旗下资产，分析师认为，上实的资产负债相对行业而言并不高，而公司低价频售旗下资产实质上应该是上实在整合之后，旗下在建地产项目众多，为更好的集合资金，因此以低价出售部分资产来平衡公司资金链安全。

　　战略调整

　　事实上，上实上述的种种动作，很大程度上是由于其正对旗下资产正在进行梳理并进行战略调整。

　　经过一系列的重组动作之后，面对旗下庞大而零散的资产，上实就表示，接下来公司将对其做一些梳理，另外还要加大对商业地产的投资开发。

　　众所周知，商业项目需要投入的资金量相当庞大，而上实近期不断地补充资金储备，亦符合上实的发展思路。

　　据悉，上实在年初曾进行大规模的转让资产，主要是为其在上海徐家汇的一个商业综合体项目--徐家汇中心城市综合体做资金准备。

　　该项目主要由上海城开负责开发，共分为6块土地，土地总面积为13.2万平方米，建筑面积62.9万平方米，整个项目的总投资额预计高达300亿元。

　　与此同时，上实在商业地产上的投资亦不断加大。早在2010年底，上海城开与另外两家公司以24.29亿元收购了上海闵行区一幅8.73万平方米的商业地块。

　　按照发展规划，这幅地块将建成一栋大型商业综合大楼，总计划建筑面积约为42.13万平方米，预计总发展成为约为21亿元，预计在2014年底前完成。