| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年04月26日 07:43 |
作者： |
严婷 |
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严婷
房地产泡沫正在成为高悬在新兴市场国家上空的达摩克利斯之剑。更值得注意的是，越是发展速度快的国家，这样的泡沫以及可能引发的危机更甚。
莱坊房地产经纪公司(Knight Frank LLP)上周发表报告称，随着借贷成本不断上升而信贷持续收紧，印度房地产行业正面临着“大规模困境”。报告指出，一旦房地产开发商的资金链断裂，大规模降价抛售就将出现。
中国也面临着类似问题。分析人士认为，尽管中国的房地产市场过热现象并不像印度那样广泛而严重，但仍然值得警惕并引以为鉴。
“融资戏法”面临崩溃
莱坊房地产经纪公司驻印度市场总监Amit Goenka指出，印度房地产开发商正承受着巨大的还贷压力，预计未来2~3年内印度房地产开发商将向国有银行和其他私营金融机构归还大约1.8万亿卢比(约合408亿美元)的贷款。而这些贷款正由于不断加息而变得日益庞大。他指出，随着信贷政策收紧，许多放贷机构开始要求开发商提前还款，使得开发商的现金流承受压力。
“我看到大规模困境正在出现。”Amit Goenka表示，“目前，开发商还靠着‘融资戏法’勉强存活，几个月后一切就会开始坍塌。”
Amit Goenka认为，目前印度房地产开发商承受的还贷压力非常巨大。随着信贷政策不断收紧，这种压力还在持续增大：“一旦超过了某个临界点，比如开发商的现金流不足以偿还贷款利息，那么就会爆发大规模危机。”
“这显然是个债务陷阱，情况已经开始反转，今年将变得更加戏剧化。” Amit Goenka预计，小型私有开发商可能会“破产”，而整个房地产业将会出现大规模的兼并与收购，以及更多的不良资产。
为了遏制不断飙升的通货膨胀，印度央行已经连续6次加息，累计加息150个基点。在今年3月17 日的最近一次加息后，印度基准回购利率从6.5%升至6.75%，印度央行还同时将反向回购利率提高25个基点至5.75%。
最新数据显示，印度消费物价指数涨幅今年可能会超过两位数，导致央行继续加息的可能性大大增加。
房产服务公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)印度业务首席执行长达特(Sanjay Dutt）上个月曾指出，印度的很多房地产公司的融资利率已经上升至21%~25%，而同期销售量则下跌了将近一半。印度房地产研究机构Liases Foras的数据显示，孟买的房屋库存周期已经上升到28个月。
中国境况稍好但仍需警惕
某种程度上而言，中国与印度有着相似的处境。
“事实上中国房地产行业也面临着类似的问题，不过目前中国利率水平仍然很低，尚没有对房地产开发商造成巨大压力。”Amit Goenka指出，通货膨胀已经成为金砖国家房地产市场繁荣面临的重要威胁，并可能给新兴市场经济带来巨大冲击。
对于这一充满危机感的警告，国际著名投资大师吉姆?罗杰斯也同意这一观点。罗杰斯4月25日对《第一财经日报》表示，中国与印度处境相仿，“尤其在一些沿海城市。”
“中国政府正试图通过各种方法让已经过热的房地产市场降温。我希望他们能够成功。”罗杰斯告诉本报记者，“我觉得印度的房地产市场过热情况更加严重，范围也更广。随着印度房地产市场降温，这将对印度整体经济造成更恶劣的问题。”
金融机构在调查分析后也认为，中国的房地产开发商目前的现金流压力还在可承受范围之内。
在对中国主要房地产开发商进行了现金流的压力测试后，摩根大通在2月末发布的中国房地产报告中称，即使所有地方政府措施都严格执行与落实，中国开发商的现金流也足够抵御今后几个月内的恶劣市场环境。
摩根大通分析指出，在开发商销量增长率为零的情景下，开发商仍能够取得现金流收支平衡。而即使在销量负增长20%的逆境下，开发商的现金水平仍然足够强劲到弥补资金缺口。
尽管如此，若隐若现的房地产泡沫仍然值得警惕。IMF在4月发布的半年度《世界经济展望》报告中警告，中国内地和香港特区的信贷膨胀和资产价格涨势令人担忧。
“这两个经济体的主管当局都已采用了各种宏观调控手段来约制，并随时准备采取更多行动。中国内地早已开始调控信贷、提高准备金率，并数次加息。”IMF警告称，“对于房价急剧下滑及其影响的担忧正不断加重。”
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