地产调控将呈现常态，调控力度还在加强。从房地产盈利角度来看，“土地升值”是地产公司三分之二的利润来源。这种盈利模式将受到挑战。

　　■行业观潮■本报记者 龙昊

　　地产调控还在持续，经济转型正在进行。房地产股似乎遭受到来自专家与分析人士的集体唱空，日前，由搜狐金融事业部主办的搜狐品牌活动“２０１１第三届搜狐资本市场年会”反映了这一观点。

　　地产行业增长趋缓

　　“地产调控将常态化，目前调控力度在加强。”东兴证券地产分析师郑闵钢在年会的房地产论坛上表示。

　　他认为，任何一个行业的发展均具有阶段性，每一种商品，起步时候，价格可能都比较高。房地产行业的发展趋势是回归民生需求，从目前看，对房地产调控应该是一种常态化的表现。

　　郑闵钢认为，目前来看，房地产行业盈利模式将会发生变化。以前的模式是，通过高房价获得盈利；后调控时代，房价的过快上涨被压制，调控政策将会继续，导致行业盈利模式开始变化。２０１１年开始，房地产行业增长应该是趋缓。

　　从房地产盈利构成的角度，广发证券地产首席研究员赵强对其成长性担忧。他说，“长期投资者担忧投资于房价，短期来看，房地产站在历史高点。但是，现在地产公司的利润来源，三分之二来自于土地升值。未来，如果缺失这个因素，房地产行业市盈率３０倍都达不到。

　　赵强认为，目前，估值居高：是持续的对房地产上涨的担忧，人们不认为这种趋势将长期持续。住宅为主的房地产公司，还可以再享受一段这种低估值处境。直到房价泡沫破灭，或者市场担忧消失，市场重新进入一个新周期。

　　“房地产板块业界预期不是特别好。”西南证券地产分析师肖剑说，可以从以下几个方面看，首先是预售占款；其次是存货，现在存货比重上升较快，预期２０１１年业绩不会太好；最后是市盈率，１３０多家Ａ股地产公司，静态市盈率是１８—２０倍。过去１０年，地产行业市盈率平均中值是２０—２２倍。目前来看，地产股即有１０倍市盈率，也有３０倍、４０倍市盈率。

　　肖剑表示，从整个行业判断，地产行业平均估值是合理的。同时，预期２０１１年地产公司业绩一般，他谨慎地认为，未来一段时间内，地产板块将呈现震荡甚至逐步下行态势。

　　精细化制胜

　　面临艰难和变革形势，房地产行业如何获得突围发展？

　　郑闵钢建议，目前，企业应该从经营和管理方面去寻求竞争。

　　他指出，２００９年，看企业所处的行业发展；２０１０年，由政策主导，要看政策导向；２０１１年，重视企业价值发现，这能够保障企业高增长。目前，从Ａ股市场来看，连续宏观调控政策之后，行业滞涨带来整个上市公司业绩增长预期降低。

　　郑闵钢认为，目前来看，房地产公司估值偏低，处于修复行情之中。下半年，修复行情完成后，一些内在管理能力较好，有社会责任心的企业，可能会有价值发现行情。

　　赵强说，中国地产商利润主要包括两个来源：一是土地升值，二是造房子过程中产生的价值创造。土地升值是利润的主要来源，房子盖得再好，回报也远远不如土地升值。这使得开发商不去追求如何盖好房子，而是追求如何通过土地赚钱。

　　赵强认为，长期来看，这种情况会有改变。过去，中国房地产公司主要依靠模式制胜，而不是靠精细化制胜。当房地产发展到一定阶段 ，结束跑马圈地阶段，必然会由模式制胜转向精细化制胜。

　　“房地产行业在产品的创新以及研发上要做到真正的突破，短期之内，可能还看不到效果。”肖剑说。

　　不过，并非所有的业内人士都持唱空的态度。摩根大通中国区全球市场业务主席李晶在参加博鳌亚洲论坛期间就表示，鉴于刚性需求旺盛，国内房地产市场中长期发展还是比较乐观的，受益于此，目前估值较低的房地产股也会有所作为。