“你拥有你的产权且不需要亲自经营，坐等收钱，可谓省心省力”，这是目前售后包租类产权式商铺为小投资人展现的图景。在银根缩紧、传统融资渠道受到限制的背景下，企业开始寻找新的资金支持。然而，“售后包租”、“售后返租”此类国家明令禁止的销售模式背后，埋下的是对于投资人的巨大风险。
“步子是应该迈得更大，还是应该迈得更稳。”这是从事商业地产的开发企业应该慎重的选择。
本报记者 向军 北京报道
虽在去年高调迎来大笔资金，但在外界看来，一直在上市闸门之外的红星美凯龙发展总与“资金”难逃干系。
在加盟费风波和收购吉盛伟邦“流产”事件一周年之际，近来红星集团下属家具流通业公司上海红星美凯龙企业管理有限公司（下称“红星美凯龙”）的商铺项目再次热闹起来。这次自然也与“资金”回笼方式紧密相关。
4月初，本报记者调查发现，在“限购”之下各路楼市投资资金急寻出路之际，包括浙江、山东等地在内的部分红星美凯龙项目纷纷打出诱人的投资回报牌。
位于山东潍坊的“红星美凯龙凯利Mall”的“产权式商铺”就是其一。据其销售人员介绍，“红星凯龙凯利Mall”为红星美凯龙和潍坊凯利置业有限公司（下称“凯利置业”）的合资项目。
在其销售宣传单上，投资回报数字极为耀眼。“10年回本，30年纯利”、“20年无忧品牌托管，10年100%高额回报，降低投资风险，有效规避通货膨胀。更重要的是，商铺租金返还还是以‘总房款’为基数，而不是以‘合同款’为基数，是真正意义上的100%回报！”
然而，这一“售后返租”的模式却很可能只是个“美丽的馅饼”。北京某不愿具名的律师告诉记者，这一“产权商铺，售后托管”很有可能涉嫌国家明令禁止的“售后包租”行为。
在上市筹备已久未果之时，资金链一直备受质疑的红星美凯龙冒险采用此手法回笼资金不免让人疑窦丛生，而合作方的潍坊凯利置业有限公司在这其中处于何种位置也不免让人心中起疑。
公然宣传“售后返租”
据这一项目的销售团队——林京伟业国际房地产经纪（北京）有限公司（下称“林京伟业”）销售人员介绍，这一名为红星美凯龙凯利Mall的建设规模达24万平方米，共分为三期建设，分别为红星美凯龙的自营店、凯利MALL和拥有70年产权的综合服务区和高层住宅。这其中，第一期的建筑面积6.2万平方米，为自持部分，由开发商自持物业，用于红星美凯龙旗舰店的经营。
而广泛向个人投资者销售的则为第二期凯利MALL，由家具建材独立经营区、灯具家电综合馆，以及商务公寓、办公写字楼组成，建筑面积12.6万平方米，拥有40年产权。
具体到返租模式，上述销售人员介绍，投资二期商铺首先能“买房就返租金”。“以大套商铺的总房款20万元为例，购房时即返3年24%的租金，即4.8万元。直接从房贷款中扣除3年租金4.8万元，于是购房合同款才为15.2万元。”
在第一个10年，业主每年分两次可获取8%~11%的租金，第十年就能累计返还100%的总房款。在销售后的第二个10年，业主可采取“弹性的处理方法”。
“是选择出售商铺，还是继续和商业管理公司签署协议都可以。”上述销售人员介绍，“要是继续签订，后10年按照实际租金收益分成，业主享受租金的90%，商业经营管理公司仅收取租金的10%作为管理费用。”
对此，上述不愿具名的律师对本报表示，这一销售商铺所谓的“产权商铺，售后托管”的方式虽然明着可以称作“售后返租”，但由于上述销售宣传很有可能涉嫌国家明令禁止的‘售后包租’。”
据上述律师介绍，国家对于商品房“售后包租”销售行为明令禁止可谓三令五申。最早的2001年原建设部第88号令《商品房销售管理办法》就规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。2006年在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定，“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的”，要“予以严肃处理”，且不再区分销售的是不是“未竣工商品房”。
而且，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《司法解释》）已于2011年1月4日起施行。《司法解释》称，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。
但值得注意的是，上述律师指出，仅仅依据宣传并不能确认红星美凯龙的“售后包租”行为。上述律师为记者解读，“不以房产销售为主要目的”这一点很难判断，因为“他们可以有很多理由称自己就是在卖房产。”
然而，“跳出来看，虽然难以对其所使用的‘售后返租’究竟是商业模式创新还是非法集资做出判断。但是，毫无疑问的是，购房人在其中还是承担了一定风险，而这种粗劣的手法也可能让被销售项目走上风口浪尖。”上述律师 对记者分析道。
