3月沪近半商办地块预申请被"终止" 开发热潮迎拐点? |
| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2011年04月07日 09:20 |
作者： |
杨羚强 |
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日前，上海市规划和国土资源局发布《关于沪预申请告字（2010）第5号公告地块终止预申请程序的通知》，包括虹桥商务区核心区一期和大宁马戏城等地块在内的5幅地块被终止预申请。
3月15日，上海还终止了罗店老镇商业地块的预申请活动。这意味着一个月内，上海被终止预申请的地块达6幅。根据克而瑞（上海）信息有限公司的统计，3月总共挂牌出让的商办类地块总数仅10宗。
商铺成交见涨
在上述“第5号公告”中，原计划共有9幅地块进入预申请程序，其中仅1块为住宅用地，其余用途均为商服地块（商办、办公楼）。日前公布的结果显示，上述地块中，其中1幅地块将延长预申请活动，5幅地块已于3月31日中止预申请程序。
上海出现的大量商办用地预申请终止，多少有些出人意料。事实上，上海3月份的商办楼的成交数据完全可以用“火爆”来形容。中房信的统计数据显示，上海3月份的商铺成交套数由2月份的576套增长为1463套；成交面积由2月份的7.5万平方米增长至17.2万平方米。同期，写字楼的成交套数，也较2月份增长近一倍。
事实上，商业地产的两个标志性人物冯仑和潘石屹日前都加大了在上海商办市场的发展力度。冯仑担任董事长的万通地产旗下子公司北京万通英睿投资管理有限公司和南昌雅园物业管理有限公司以15.5亿元竞得上海虹桥商务区核心区一期04号地块。潘石屹旗下SOHO中国于4月1日宣布，收购上海静安区曹家渡万航渡路716弄－794弄地块。
克而瑞（上海）信息有限公司分析师窦萍说，上海3月溢价率最高的10幅土地中有一半是商业和办公用地。
租金回报率或不及贷款利率
“如果扣除物业管理费、人工成本等，现在的回报率也就在5%左右。”戴德梁行办公楼部助理董事沈洁说，上海的大宗物业的投资回报过去几年一直在下降，目前净回报率不到5%，甚至已经低于目前的贷款利率。
沈洁说，上海的商办物业之所以一直价格不高，原因是其价格直接受到租金市场的影响。尽管上海去年写字楼租金较前一年最高上涨近20%，但与售价相比，租售比仍然比较低，进而制约了写字楼的售价。
她以环球金融中心之前出售给汤臣集团的写字楼为例，同样是一线江景楼盘，汤臣一品最贵的房子已经卖到30万元/平方米，而环球金融中心只卖8万多/平方米。
窦萍认为，3月份上海出现的上述大规模商办用地的“流标”真正的原因，或许和一部分开发商已经意识到了商业地产的开发风险有关。
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