| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2011年01月28日 15:36 |
作者： |
明鹏;韩祯 |
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本报记者 明鹏 实习生 韩祯 发自广州
按照广州市政府的规划，将争取用3-5年时间基本完成城市重点区域52个城中村的重建改造工作。
杨箕村、猎德村、琶洲村、林和村……一个个城中村改造正在探索中前行。富力只是众多热衷于广州城中村改造的开发商之一，保利、新鸿基、万科集团等地产大鳄均图谋在这场旧改盛宴中分一杯羹。
然而，旧改的一系列难题不仅让开发商望而却步，也拖慢了改造的进程。旧改仍是一道未完的命题。
旧改统一方案或将出炉
鉴于各村情况不一，城中村改造实施“一村一策”，但都以村民自愿为原则，可自行改造，广州市国土资源局新闻发言人黄文波告诉时代周报记者。这意味着广州城中村改造并无统一模式可言。
2007年之前，相关部门还一直在思索着“是否允许开发商介入”这一问题。“广州曾经担心开发商半途而废，旧改变成烂尾工程”，黎文江向时代周报记者表示，这是政府禁止开发商插手旧城改造的主因。自1999年，旧城改造完全由政府承担。不过从结果来看，进展缓慢。结果“一线城市中，唯独广州存在‘CBD旁边是农村’这一特殊景象”。
2007年，广州计划改造138个城中村中第一个项目，猎德村旧改启动，富力地产、合景泰富介入这一项目，这被业界视为重新对开发商敞开大门的标志性案例。“开发商垫付资金、政府出台政策、村委会协助”—猎德模式一度得到政府的推崇。
就猎德村而言，村委把一部分宅基地改为国有土地，拍卖给开发商去盖商品房，开发商则要承担整个拆迁和村民复建房工程。林和村与猎德模式类似，但已是村委自行和开发商洽谈，新鸿基除了给林和村修建复建房之外，还承诺将商品房30%的利益划归村委，政府的角色在此得以淡化。猎德桥南四村等城中村改造都不引入开发商，而是通过自筹解决改造所需的资金。
“一村一策给村里很大的自主，但也暴露了很多问题。城中村改造统一方案或将出炉。”合富辉煌首席分析师黎文江向时代周报记者透露，新方案将采取每户补偿280平方米的标准，原建筑面积不够三层半的，补偿280平方米新房；建筑面积超过三层半部分，每3平方米住房补偿1平方米商铺，这样很好地解决容积率高的问题。“之前很多项目采取拆1平方米补1平方米的政策，导致开发商修建了大量多余房源。”
各路资本闻风而动
近年来，广州城中村改造的宽松政策，让各路资本闻风而动。本土房企富力在这场盛宴的争夺中拔得头筹。2007年，富力与合景泰富以46亿元将第一个城中村旧改项目猎德收归囊中。在尝及改造甜头后，富力先后于2009年6月和同和村签订协议、2011年1月挂牌取得杨箕村旧改项目。富力地产集团副总裁朱荣斌向时代周报记者表示，这是富力在主城区获取稀缺土地资源的好机会。
广州另一地产巨头保利地产自然不甘缺席这场盛宴。继2009年10月成功接手琶洲村后，保利正在洽谈冼村项目，不过据业内人士透露，该项目进展缓慢，拆迁遇及很大阻力。此外，华南汽贸城、新光商业等商业公司，也在积极接洽城中村旧改项目，但都尚未敲定，或已搁浅。
外地开发商也想在“城中村项目”中分杯羹，但真正有所斩获还是港资地产巨头新鸿基。在加入猎德村项目尝到甜头之后，新鸿基独立斥资9.5亿元操刀林和村项目，并于2010年3月正式签约。
不过，城中村项目更喜欢本地开发商。以杨箕村的出让公告为例，其中就规定了竞拍者须在附近持有15万平米的物业。“外地开发商很少能满足这一条件。”黎文江说。虽然不具谈判优势，但外地开发商往往等本土企业评估好城中村的拆迁风险，做好村民和政府的公关之后，再斥巨资杀入。新鸿基就是通过这一方式斩获林和村。
旧改难题让开发商却步
早几年，开放商还对旧城改造避而远之，如今却为了争夺旧改项目各显神通。
在138个城中村当中，萧岗村、冼村等村已进入拆迁阶段，棠下村、三元里等村的旧改方案也已经出炉。棠下村村委一位工作人员告诉时代周报记者，已有多家开发商上门洽谈旧改事宜。但真正完成土地转让的仅有杨箕、琶洲、林和等为数不多的几家，完成回迁的更只有猎德一家。黎文江认为，开发商与村委在容积率上的争议拖慢了改造的进程。
据了解，杨箕村项目回迁区域整体容积率为7.2，黎文江表示这是一个不小的数字。事实上，杨箕村多次修改过容积率，在2007年9月，广州市规划局对杨箕村的回复函中就提及6.9的毛容积率“超出了规划对周边地块住宅容积率的控制要求”。
“容积率高了，复建房会很密，村民有意见；容积率低了，开发商没有利润可言，难以完成改造目标”，黎文江表示，这是个两难的选择。
新光商业地产总经理韦振杰则认为，城中村旧改项目开发商自建部分商业比例过高，让开发商有诸多迟疑。据了解，城中村项目出让给开发商的地块，往往都规定其中一部分做商业之用。“在杨箕、琶洲、猎德等城中村项目，商业有较旺的市场需求。但在白云、海珠一些偏远的城中村，如果硬性规定做纯写字楼等项目，只会让开发商望而却步。”韦振杰说。据了解，新光商业地产就曾因三元里城中村规划方案中商业地产的占比过高，而放弃该项目。
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