| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年01月25日 09:54 |
作者： |
叶国靖 |
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上海二手楼盘翠湖天地、仁恒河滨城、世茂滨江花园等，一直被炒房达人们视为收租的“宝地”。随着2010年下半年价格大涨，如今这些楼盘的平均年出租回报率仅维持在2%左右，低于贷款利率，它们的平均租售比（月租金/房产总价）已经一跃高达历史性的1：600，泡沫迹象显著。
21世纪不动产上海区域最新抽样数据显示：上海16个板块的标杆楼盘的平均租售比高达1：600。
据悉，在正常的楼市投资中，房屋“租售比”约为1∶300~1∶200,换算成每年的租金回报率约为4%~6%。如果低于租金回报率临界点4%，意味着房产投资价值偏低。
该中介对上海16板块的标杆楼盘持续监测发现，今年1月至今，绝大多数楼盘的租金较去年12月略有上涨；抽样数据显示：在浦东北蔡板块的标杆楼盘锦绣华城，其全装修的92?O中等户型和140?O大户型月租金，在1月中旬分别上涨至3700元/月与5000元/月左右；在去年12月初，上述房源月租金仅为3500元/月和4750元/月。普陀长寿板块的中远两湾城62?O小户型房源也由去年12月初的3800元/月涨至如今的4200元/月。
上述16个监测板块的标杆楼盘中，1月份大、中、小户型房源的平均年出租回报率水平分别为2.07%、2.08%和2.25%，在出租回报率的低位徘徊。
21世纪不动产上海锐丰东昌分行经理李勇介绍，近期因部分房东惜售而形成的售转租比例较上月提升了两成左右，尤以板块内稀少的房源为主，其租金上涨幅度在5%~10%之间。这些房东主要是因通胀及税费传闻等而涨租。不过，李勇表示，租赁不同于买卖，租客的诚意及与房东间的交流都可能导致挂牌租金的变化。
短期炒卖高档住宅楼盘已成为一种高风险、低收益甚至负收益的行为。与出租回报率类似，这些标杆楼盘租售比的差距依旧较大，目前平均为1：600。其中，经纬城市绿洲、锦绣华城、证大家园等楼盘租售比则高达1：700~800。
目前，上海二手楼市年租金回报率低，炒房收益微薄，因而,通过“以租养房”的方式套利，已不再适用。
21世纪不动产上海分析师黄河滔告诉记者，与二手房买卖交易在房产税等政策传闻下成交活跃依旧不同，1月期间全市二手房租赁交易正处传统淡季。公司旗下300余家门店统计数据显示，本市租赁市场主要由外省市租客为主，因春节的临近，大批外省市人群准备回乡过年，造成当下市场上求租客大比例减少，租赁成交量急剧萎缩。1月中上旬租赁成交量较去年12月同期下降了近50%。
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